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COME COMPRARE LA CASA SE LA BANCA NON CONCEDE IL MUTUO

La banca non concede il mutuo: ecco come comprare la casa attraverso l’acquisto con riserva della proprietà

comprare casa a rate senza mutuo e senza pagare tutto il prezzoLa necessità di comprare casa si scontra spesso con la mancanza di completa liquidità per potere adempiere al pagamento per intero del prezzo di acquisto; per questo motivo, soprattutto da parte di soggetti giovani, ci si trova a richiedere un mutuo alla Banca, la quale richiede tuttavia requisiti molto stringenti per concederlo. È necessaria una busta paga, una garanzia, una sicurezza di tipo economico che, al giorno d’oggi, per giovani professionisti o ragazzi in cerca di lavoro non è sempre semplice ottenere.

Piuttosto che attendere il momento giusto per ottenere un mutuo, vi sono procedure alternative, spesso poco note, che il Notaio può consigliare a un acquirente che intende acquistare casa, magari approfittando di una proposta immobiliare molto conveniente e congeniale alle sue esigenze.

La compravendita con riserva della proprietà

Con l’aiuto del Notaio, l’acquirente che non ha ottenuto il mutuo, può avanzare una proposta al venditore, ovvero realizzare un atto di compravendita con riserva della proprietà.

Tale istituto trova una sua specifica disciplina all’art.1523 c.c., secondo il quale è possibile realizzare un contratto in virtù del quale la proprietà non si trasferisce immediatamente al compratore, il quale ottiene la consegna del bene, con relativo godimento e può usufruire di un pagamento differito del prezzo.

Si tratta, quindi, di una vera e propria compravendita a rate, nella quale l’acquirente, piuttosto di pagare le rate di un mutuo, paga a rate il prezzo al venditore. L’acquisto del diritto di proprietà si ottiene al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Qual è la differenza in caso di mutuo?

Qualora l’acquirente riesca a ottenere un mutuo, potrà stipulare l’atto di compravendita dal Notaio, nel quale si prevede l’acquisto immediato della proprietà, con relativo pagamento integrale del prezzo al venditore, attraverso la somma messa a disposizione dalla Banca in virtù del contratto di mutuo.

Se i rapporti con il venditore cessano al momento della stipula, continuano invece quelli con la Banca, che in qualità di mutuante dovrà ricevere mensilmente il pagamento della rata comprensiva degli interessi.

Qualora, invece, si scelga la strada della compravendita con riserva, l’acquirente non acquista subito la proprietà, che tecnicamente si trasferirà ufficialmente solo con il pagamento dell’ultima rata. Nonostante ciò, l’acquirente entra subito nel godimento della casa, pertanto potrà subito adibirla a propria abitazione, ugualmente pagando delle rate ma direttamente al venditore.

Quali possono essere i vantaggi per l’acquirente?

L’acquirente può evitare gli aspetti problematici di un mutuo, quali gli interessi sicuramente maggiori, nonché la garanzia richiesta dalla Banca, nella maggior parte dei casi un’ipoteca sulla casa acquistata.

L’acquirente, quindi, accetta di acquistare la proprietà non subito, ma nello stesso tempo evita il rapporto con la Banca e può ugualmente pagare a rate, risolvendo il problema della mancanza di liquidità. Si tratta, infatti, del principale motivo per il quale occorre rivolgersi ad una Banca.

Qual è la posizione dell’acquirente che acquista una casa con questa modalità?

Come avrà modo di spiegare il Notaio in maniera specifica nell’atto notarile, pur acquistando la proprietà solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, l’acquirente assume subito i rischi del bene fin dal momento della consegna. Egli, dunque, entra in possesso dell’immobile ed è responsabile di qualsiasi danno causato alla casa, che dovrà dunque pagare al venditore per l’ipotesi in cui non sia più in grado di pagare le rate e non possa più acquistare la proprietà della casa.

Il compratore pur non essendo ancora proprietario, è titolare di un diritto di godimento molto ampio, pertanto può comportarsi come se l’immobile fosse già del tutto suo, impegnandosi solo a non causare danni che ne modifichino la sua essenza iniziale.

Il venditore può cambiare idea?

No, l’acquirente è tutelato da questo punto di vista, pertanto una volta stipulato l’atto dal Notaio, il venditore ha definitivamente venduto la propria casa. Ciò, ovviamente, fatte salve le ipotesi di inadempimento, che possono avere delle conseguenze da questo punto di vista.

Cosa accade se l’acquirente non paga una o più rate?

Si prevede un sistema molto favorevole all’acquirente, in quanto il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo a risoluzione del contratto.

Una rata di 500 euro su un prezzo complessivo di 100.000 euro, quale può essere come minimo il corrispettivo di un immobile, difficilmente determinerà la risoluzione del contratto. Se si supera tale limite, invece, il venditore potrà agire per la risoluzione del contratto e la proprietà resta sua.

In questo caso, qualora il contratto di risolva per l’inadempimento dell’acquirente, il venditore deve restituirgli le rate già versate?

, e questo è un altro vantaggio per il compratore. In caso di risoluzione dovuta all’inadempimento del compratore, il venditore gli restituirà le rate versate, salvo trattenersi una parte per eventuali danni alla cosa, oppure un equo compenso per l’uso della stessa.

Le parti potrebbero, nel contratto, prevedere anche un patto diverso, ad esempio prevedere che le rate in questo caso vengano confiscate dal venditore. L’acquirente potrebbe anche avere vantaggio ad accettare, se consapevole della possibilità di assicurare il suo pagamento mensile.

L’acquirente risulterà proprietario verso i terzi?

, anche se la proprietà non viene trasferita immediatamente, l’atto viene immediatamente trascritto a favore dell’acquirente, il quale risulterà ufficialmente come il soggetto proprietario. Nella nota di trascrizione, tuttavia, sarà fatta menzione della riserva, menzione che verrà cancellata solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo; momento che corrisponde al definitivo acquisto del diritto di proprietà.

Quanto costa all’acquirente una tale compravendita?

L’acquirente, non dovendo stipulare il contratto di mutuo, potrà avvantaggiarsi del risparmio di spesa corrispondente al costo del relativo atto notarile. Dovrà, invece, provvedere subito al pagamento delle spese relative all’atto di compravendita: in particolare, il costo dell’onorario più IVA, nonché le regolari imposte di registro, e imposte fisse che si pagano in un normale atto di compravendita. Il risparmio pertanto sussiste, perché al termine dell’operazione avrà acquistato un bene a rate, risparmiando i costi del contratto di mutuo.

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