Come comprare la casa se la banca Non concede il Mutuo
- La banca non concede il mutuo: ecco come comprare la casa attraverso l’acquisto con riserva della proprietà
- La compravendita con riserva della proprietà
- Quali possono essere i vantaggi per l’acquirente?
- Qual è la posizione dell’acquirente che acquista una casa con questa modalità?
- Quanto costa all’acquirente una tale compravendita?
- Domande frequenti su come comprare casa senza mutuo
Quando la banca rifiuta il mutuo, comprare casa resta possibile in almeno cinque modi, e il notaio li conosce tutti: la vendita con riserva di proprietà, in cui si paga il prezzo a rate al venditore e si diventa proprietari con l’ultima; il rent to buy, in cui si entra in casa in affitto e una parte del canone diventa acconto; un mutuo con garante o con la garanzia pubblica del Fondo Consap, che copre fino all’80% per chi ha i requisiti; l’aiuto dei genitori, che pagano una parte del prezzo al rogito come donazione indiretta dichiarata nell’atto, senza imposta di donazione; la vendita con prezzo dilazionato e ipoteca a garanzia del venditore. Le imposte non cambiano rispetto a un acquisto normale (1.486 euro per una prima casa con rendita di 600) e si risparmia l’atto di mutuo. Quale strada conviene dipende dal venditore e dalla propria situazione: si chiarisce con un preventivo e un colloquio con lo studio.
La banca non concede il mutuo: ecco come comprare la casa attraverso l’acquisto con riserva della proprietà
La necessità di comprare casa si scontra spesso con la mancanza di completa liquidità per potere adempiere al pagamento per intero del prezzo di acquisto; per questo motivo, soprattutto da parte di soggetti giovani, ci si trova a richiedere un mutuo alla Banca, la quale richiede tuttavia requisiti molto stringenti per concederlo. È necessaria una busta paga, una garanzia, una sicurezza di tipo economico che, al giorno d’oggi, per giovani professionisti o ragazzi in cerca di lavoro non è sempre semplice ottenere.
Piuttosto che attendere il momento giusto per ottenere un mutuo, vi sono procedure alternative, spesso poco note, che il Notaio può consigliare a un acquirente che intende acquistare casa, magari approfittando di una proposta immobiliare molto conveniente e congeniale alle sue esigenze.
Le strade a confronto
| Soluzione | Come funziona | Serve che il venditore accetti? | Punto debole |
|---|---|---|---|
| Vendita con riserva di proprietà | rogito subito, rate al venditore, proprietà con l’ultima rata | sì: incassa nel tempo | pochi venditori sono disposti ad aspettare anni |
| Rent to buy | si entra in affitto, parte del canone è acconto, si compra entro un termine fissato | sì | se alla scadenza il mutuo non arriva, gli acconti si perdono in tutto o in parte |
| Mutuo con garante o Fondo Consap | un familiare garantisce, oppure lo Stato garantisce fino all’80% (under 36, giovani coppie, famiglie con figli, ISEE entro i limiti) | no | la banca valuta comunque il reddito; la garanzia pubblica ha requisiti e scadenze |
| Aiuto dei genitori | pagano una parte del prezzo al rogito, dichiarandolo nell’atto come liberalità | no | va scritto nell’atto, altrimenti un bonifico da solo è una donazione nulla |
| Prezzo dilazionato con ipoteca a favore del venditore | proprietà subito, saldo a rate, il venditore è garantito dall’ipoteca legale | sì | se non si paga il venditore può far vendere la casa all’asta |
Il rent to buy ha una pagina dedicata sull’acquisto con rent to buy; le garanzie che le banche chiedono sono nella guida sul mutuo dal notaio; il caso dei genitori che aiutano è nella pagina sulla donazione di denaro. Qui sotto la strada più strutturata, la riserva di proprietà.
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La compravendita con riserva della proprietà
Con l’aiuto del Notaio, l’acquirente che non ha ottenuto il mutuo, può avanzare una proposta al venditore, ovvero realizzare un atto di compravendita con riserva della proprietà.
Tale istituto trova una sua specifica disciplina all’art.1523 c.c., secondo il quale è possibile realizzare un contratto in virtù del quale la proprietà non si trasferisce immediatamente al compratore, il quale ottiene la consegna del bene, con relativo godimento e può usufruire di un pagamento differito del prezzo.
Si tratta, quindi, di una vera e propria compravendita a rate, nella quale l’acquirente, piuttosto di pagare le rate di un mutuo, paga a rate il prezzo al venditore. L’acquisto del diritto di proprietà si ottiene al pagamento dell’ultima rata di prezzo. Natura, trascrizione e disciplina nel dettaglio sono nella pagina sulla vendita con riserva di proprietà.
Qual è la differenza in caso di mutuo?
Qualora l’acquirente riesca a ottenere un mutuo, potrà stipulare l’atto di compravendita dal Notaio, nel quale si prevede l’acquisto immediato della proprietà, con relativo pagamento integrale del prezzo al venditore, attraverso la somma messa a disposizione dalla Banca in virtù del contratto di mutuo.
Se i rapporti con il venditore cessano al momento della stipula, continuano invece quelli con la Banca, che in qualità di mutuante dovrà ricevere mensilmente il pagamento della rata comprensiva degli interessi.
Qualora, invece, si scelga la strada della compravendita con riserva, l’acquirente non acquista subito la proprietà, che tecnicamente si trasferirà ufficialmente solo con il pagamento dell’ultima rata. Nonostante ciò, l’acquirente entra subito nel godimento della casa, pertanto potrà subito adibirla a propria abitazione, ugualmente pagando delle rate ma direttamente al venditore.
Quali possono essere i vantaggi per l’acquirente?
L’acquirente può evitare gli aspetti problematici di un mutuo, quali gli interessi sicuramente maggiori, nonché la garanzia richiesta dalla Banca, nella maggior parte dei casi un’ipoteca sulla casa acquistata.
L’acquirente, quindi, accetta di acquistare la proprietà non subito, ma nello stesso tempo evita il rapporto con la Banca e può ugualmente pagare a rate, risolvendo il problema della mancanza di liquidità. Si tratta, infatti, del principale motivo per il quale occorre rivolgersi ad una Banca.
Qual è la posizione dell’acquirente che acquista una casa con questa modalità?
Come avrà modo di spiegare il Notaio in maniera specifica nell’atto notarile, pur acquistando la proprietà solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, l’acquirente assume subito i rischi del bene fin dal momento della consegna. Egli, dunque, entra in possesso dell’immobile ed è responsabile di qualsiasi danno causato alla casa, che dovrà dunque pagare al venditore per l’ipotesi in cui non sia più in grado di pagare le rate e non possa più acquistare la proprietà della casa.
Il compratore pur non essendo ancora proprietario, è titolare di un diritto di godimento molto ampio, pertanto può comportarsi come se l’immobile fosse già del tutto suo, impegnandosi solo a non causare danni che ne modifichino la sua essenza iniziale.
Il venditore può cambiare idea?
No, l’acquirente è tutelato da questo punto di vista, pertanto una volta stipulato l’atto dal Notaio, il venditore ha definitivamente venduto la propria casa. Ciò, ovviamente, fatte salve le ipotesi di inadempimento, che possono avere delle conseguenze da questo punto di vista.
Cosa accade se l’acquirente non paga una o più rate?
Si prevede un sistema molto favorevole all’acquirente, in quanto il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo a risoluzione del contratto.
Una rata di 500 euro su un prezzo complessivo di 100.000 euro, quale può essere come minimo il corrispettivo di un immobile, difficilmente determinerà la risoluzione del contratto. Se si supera tale limite, invece, il venditore potrà agire per la risoluzione del contratto e la proprietà resta sua.
In questo caso, qualora il contratto di risolva per l’inadempimento dell’acquirente, il venditore deve restituirgli le rate già versate?
Sì, e questo è un altro vantaggio per il compratore. In caso di risoluzione dovuta all’inadempimento del compratore, il venditore gli restituirà le rate versate, salvo trattenersi una parte per eventuali danni alla cosa, oppure un equo compenso per l’uso della stessa.
Le parti potrebbero, nel contratto, prevedere anche un patto diverso, ad esempio prevedere che le rate in questo caso vengano confiscate dal venditore. L’acquirente potrebbe anche avere vantaggio ad accettare, se consapevole della possibilità di assicurare il suo pagamento mensile.
L’acquirente risulterà proprietario verso i terzi?
Sì, anche se la proprietà non viene trasferita immediatamente, l’atto viene immediatamente trascritto a favore dell’acquirente, il quale risulterà ufficialmente come il soggetto proprietario. Nella nota di trascrizione, tuttavia, sarà fatta menzione della riserva, menzione che verrà cancellata solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo; momento che corrisponde al definitivo acquisto del diritto di proprietà.
Quanto costa all’acquirente una tale compravendita?
L’acquirente, non dovendo stipulare il contratto di mutuo, potrà avvantaggiarsi del risparmio di spesa corrispondente al costo del relativo atto notarile. Dovrà, invece, provvedere subito al pagamento delle spese relative all’atto di compravendita: in particolare, il costo dell’onorario più IVA, nonché le regolari imposte di registro, e imposte fisse che si pagano in un normale atto di compravendita. Il risparmio pertanto sussiste, perché al termine dell’operazione avrà acquistato un bene a rate, risparmiando i costi del contratto di mutuo.
Domande frequenti su come comprare casa senza mutuo
Ho firmato il compromesso e la banca ha rifiutato il mutuo: perdo la caparra?
Dipende da cosa c’è scritto. Se il compromesso contiene la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo, il contratto si scioglie e la caparra torna indietro. Se non c’è, chi compra è inadempiente e il venditore può trattenerla. È il motivo per cui quella clausola va scritta prima di firmare, come spiega la pagina sull’acquisto con condizione sospensiva.
Le agevolazioni prima casa valgono anche senza mutuo?
Sì: non dipendono dal mutuo ma dalla casa e da chi compra (categoria non di lusso, residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa agevolata). Con la riserva di proprietà si applicano al rogito iniziale. Senza mutuo si risparmia anche l’imposta sostitutiva e l’onorario del secondo atto.
Il venditore non vuole aspettare anni: che alternativa ho?
Il rent to buy, che gli dà un canone subito e un termine certo per la vendita, oppure la vendita con saldo dilazionato a breve e ipoteca a suo favore. Se nessuna delle due va bene, resta la strada del mutuo con garante o con la garanzia pubblica del Fondo Consap, che spesso sblocca pratiche rifiutate per mancanza di garanzie e non per il reddito.
I miei genitori possono pagare una parte del prezzo?
Sì, e conviene farlo al rogito: i soldi vanno direttamente al venditore e nell’atto si scrive che una parte del prezzo è pagata dai genitori per spirito di liberalità. È una donazione indiretta valida senza atto separato e senza imposta di donazione. Un bonifico ai figli fatto prima e senza atto, se la somma non è modesta, è invece una donazione nulla.
Posso chiedere il mutuo più avanti, dopo aver comprato con riserva di proprietà?
Finché non sei proprietario, difficilmente: la banca non può iscrivere ipoteca su una casa che non è ancora tua. Con il rent to buy invece il mutuo si chiede alla scadenza, per pagare il saldo al rogito: è la formula più usata da chi conta di ottenere il mutuo entro due o tre anni.
