Rimedi per comprare in sicurezza una casa donata evitando i rischi connessi a tale tipo di acquisto
- Comprare una casa che è stata donata al venditore
- Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è ancora vivo
- Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è morto
- Comprare una casa donata più di venti anni prima
- Da cosa partire prima della proposta
- Domande frequenti sui rimedi per la casa donata
Comprare una casa che è stata donata al venditore
Trovare la casa dei propri sogni oggigiorno è molto difficile, ma quando finalmente riusciamo ad individuarla e scopriamo che quel determinato immobile è stato oggetto di donazione in favore del venditore, in quanto il precedente proprietario ha trasferito all’attuale titolare del bene la proprietà dello stesso a titolo gratuito, viene subito da pensare a quello che si sente comunemente dire e cioè che comprare un immobile che è stato donato è rischioso.
Tendenzialmente, gli immobili donati costituiscono una categoria che viene spesso considerata problematica e che fa dubitare che il loro acquisto sia una scelta sicura, proprio perché si potrebbe incorrere in spiacevoli sorprese, anche dopo tempo che è intervenuta la compravendita, in virtù della tutela che la legge riconosce agli eredi legittimi sul patrimonio del soggetto che ha donato la casa.
Questa fama aveva un fondamento preciso fino al 18 dicembre 2025. Da quella data la legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice Civile : chi compra a pagamento dal donatario non può più vedersi chiedere la restituzione della casa dagli altri eredi del donante. Molti dei rimedi che per anni hanno accompagnato questi rogiti, dalla fideiussione alla polizza, nella maggior parte dei casi non servono più. Alcuni però restano utili in situazioni ben precise, e vale la pena capire quali.
Quali rimedi servono ancora, in breve
Di norma non servono più
Fideiussione del donante, polizza sulla provenienza donativa, rinuncia all'azione di restituzione quando il donante è vivo o è morto dopo il 18 dicembre 2025, mutuo dissenso fatto solo per poter vendere.
Possono servire ancora
Rinuncia all'opposizione, se nei registri c'è un'opposizione trascritta prima della riforma. Rinuncia all'azione di restituzione, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e un erede ha trascritto domanda o opposizione entro il 18 giugno 2026.
Servono sempre
Leggere l'atto di provenienza, sapere se il donante è vivo e, se no, quando è morto, controllare nei registri immobiliari eventuali domande di riduzione o opposizioni trascritte.
Un esempio concreto. Marco sta per comprare con mutuo un bilocale da Giulia, che l'ha ricevuto in donazione dalla madre nel 2019; la madre è viva e Giulia ha un fratello. Fino al 2025 la banca di Marco avrebbe quasi certamente chiesto una garanzia: la fideiussione della madre, la rinuncia del fratello all'azione di restituzione oppure una polizza. Oggi, se le visure non mostrano opposizioni trascritte prima della riforma, l'acquisto di Marco è stabile e nessuna di queste garanzie dovrebbe essere necessaria. Se un giorno il fratello si riterrà leso, potrà agire contro Giulia per avere la sua quota in denaro, non contro Marco.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è ancora vivo
Prima della riforma, quando il donante era vivo, i rischi per chi comprava venivano gestiti con tre strumenti: la fideiussione del donante, la rinuncia all’azione di restituzione da parte degli altri legittimari e la risoluzione della donazione. Tutti e tre servivano a neutralizzare la stessa cosa, cioè la possibile restituzione futura della casa. Con le nuove regole quella restituzione, verso chi compra a titolo oneroso, non è più prevista: vediamo cosa resta di ciascuno.
Prestare una fideiussione dal Notaio come rimedio per comprare casa donata
Una prima soluzione è quella di far prestare una fideiussione davanti al Notaio a carico del donante da solo o unitamente ai suoi legittimari, a favore del soggetto che compra il bene donato, affinché vi sia una garanzia in favore di quest’ultimo dei danni derivanti da un’eventuale e futura azione di restituzione nei suoi confronti.
Oggi quella futura azione, per chi compra a pagamento, non esiste più. La fideiussione garantiva un rischio che la riforma ha eliminato, e per questo nelle compravendite di case donate con donante vivo tendenzialmente non si dovrebbe più chiedere. Può capitare che qualche banca, per prassi interna, faccia ancora domande sulla provenienza: in quel caso di solito basta spiegare il nuovo quadro normativo, meglio se con l'aiuto del notaio.
Rinuncia all’azione di restituzione come rimedio per acquistare casa donata in sicurezza
Con la rinuncia all’azione di restituzione gli altri legittimari del donante rinunciavano, con atto notarile, a chiedere la casa a chi l'avrebbe comprata, conservando il diritto di rivalersi sul patrimonio del donatario. Era lo strumento più usato quando i fratelli del venditore erano d'accordo.
Se il donante è vivo, o è morto dopo il 18 dicembre 2025, la rinuncia oggi non aggiunge nulla: l'azione a cui si rinuncerebbe verso l'acquirente non c'è più. Mantiene un senso solo nei casi transitori descritti più avanti.
La rinuncia all'opposizione alla donazione
Prima della riforma i legittimari potevano, mentre il donante era ancora vivo, fare un atto di opposizione alla donazione, che teneva aperto il rischio di restituzione oltre i vent'anni. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, dopo il 18 dicembre 2025 non è più possibile ricevere un'opposizione finché il donante è in vita. Restano però le opposizioni trascritte prima, sui cui effetti le interpretazioni non sono univoche. Se la visura ne mostra una, la rinuncia all'opposizione firmata da chi l'ha fatta è ancora la soluzione più lineare.
Risolvere la donazione per mutuo consenso per eliminare i rischi dell’acquisto di una casa proveniente da una donazione
Fino al 2025 era considerata la strada più radicale.
Tendenzialmente il rimedio preferibile sarebbe quello di risolvere la donazione per mutuo consenso, e cioè, il soggetto che ha ricevuto la casa in donazione vi rinuncia in favore di chi l’ha donata e l’acquisto a titolo di compravendita avverrà da parte del compratore non più nei confronti del donatario ma del donante, che ha ottenuto la restituzione del bene donato. In questo caso si realizza un identico atto di donazione avente ad oggetto lo stesso bene della precedente donazione, ma a parti inverse, ed in virtù di tale risoluzione il compratore non corre più i rischi derivanti dall’acquisto di una casa donata, solo che è molto difficile che le parti della donazione decidano di risolverla, risultando più consueto ricorrere ad una fideiussione o alla rinuncia all’azione di restituzione.
Oggi, per chi compra, questo passaggio in più ha perso quasi tutto il suo scopo, e comporta un atto notarile aggiuntivo con i relativi costi. Può avere ancora senso per ragioni familiari, ad esempio se genitore e figlio vogliono davvero annullare la donazione, ma non come condizione per vendere. I dettagli sono nella pagina sulla revoca e risoluzione della donazione.
Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è morto
Qui la data della morte decide quasi tutto.
Donante morto dal 18 dicembre 2025 in poi. Si applicano le nuove regole, anche se la donazione è di molti anni prima. Gli eredi che si ritengono lesi possono agire contro il donatario, non contro chi compra da lui a titolo oneroso. Rimedi particolari non dovrebbero servire. L'unica attenzione riguarda una domanda di riduzione eventualmente già trascritta prima del rogito, perché chi compra dopo quella trascrizione ne subisce gli effetti.
Donante morto prima del 18 dicembre 2025. Per queste successioni la legge ha concesso ai legittimari sei mesi, fino al 18 giugno 2026, per conservare le vecchie regole notificando e trascrivendo una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Se non è stato trascritto nulla, valgono anche qui le nuove regole e i rimedi non servono. Se invece qualcosa risulta trascritto, per quella vicenda la restituzione verso chi compra resta possibile, e tornano utili gli strumenti di prima: in particolare la rinuncia espressa all'azione di restituzione da parte dei legittimari interessati, visto che il donante non può più prestare fideiussioni né risolvere la donazione.
Semplificando, resta valido un principio che c'era già prima: se dalla morte del donante sono passati più di dieci anni senza che nessuno abbia agito in riduzione, di norma l'azione non è più proponibile e il problema non si pone.
Comprare una casa donata più di venti anni prima
Per anni il ventennio dalla trascrizione della donazione è stato il traguardo da aspettare: passati vent'anni senza opposizioni, chi comprava non rischiava più la restituzione. Oggi quel conto alla rovescia ha perso quasi tutto il suo peso, perché la restituzione verso chi compra a pagamento non è più prevista, che la donazione sia di due anni fa o di trenta. Il ventennio conta ancora solo nei casi transitori in cui, per una successione aperta prima del 18 dicembre 2025, valgono le vecchie regole.
Da cosa partire prima della proposta
La verifica più utile è anche la più semplice: farsi dare l'atto di provenienza e chiedere se il donante è vivo. Il resto emerge di norma dalle visure ipotecarie, che mostrerebbero eventuali domande di riduzione o opposizioni trascritte. Il notaio fa molte verifiche prima del rogito e ogni studio le organizza a modo suo, ma per una casa donata queste sono tra le principali. Se volete sapere quanto costerebbe l'atto e fare già questa domanda a chi lo stipulerà, potete chiedere un preventivo ai notai della vostra zona: rispondono in poche ore.
Domande frequenti sui rimedi per la casa donata
La banca mi chiede la fideiussione del genitore che ha donato la casa: è ancora necessaria?
Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, se il donante è vivo, di norma no: la fideiussione copriva il rischio di restituzione, che per chi compra a titolo oneroso non esiste più. Può valere la pena chiedere alla banca su quale base la richiede, coinvolgendo il notaio.
I fratelli del venditore devono firmare qualcosa dal notaio?
Se il donante è vivo o è morto dopo il 18 dicembre 2025, di solito no. Una firma può servire se uno di loro aveva trascritto un'opposizione alla donazione prima della riforma, oppure, per successioni aperte prima di quella data, se ha trascritto domanda o opposizione entro il 18 giugno 2026.
Conviene ancora la polizza assicurativa sulla casa donata?
Nella maggior parte dei casi non dovrebbe più servire. Ha ancora senso solo nei casi transitori in cui valgono le vecchie regole, o se la banca la richiede per le proprie politiche interne.
La donazione è del 2003 e il donante è ancora vivo: il problema delle donazioni prima del 2005 esiste ancora?
Per chi compra, di fatto no. Il dubbio sulle donazioni anteriori al 2005 riguardava il calcolo del ventennio, che oggi non è più il criterio decisivo: la restituzione verso chi compra a titolo oneroso non è prevista, qualunque sia la data della donazione. Resta da controllare solo l'eventuale presenza di opposizioni trascritte prima della riforma.
Il donante è morto nel 2023: quale rimedio devo chiedere?
Prima di tutto una verifica: se entro il 18 giugno 2026 nessun erede ha trascritto una domanda di riduzione o un'opposizione, si applicano le nuove regole e non serve alcun rimedio. Se invece qualcosa è stato trascritto, lo strumento più usato resta la rinuncia all'azione di restituzione da parte di chi ha agito.
