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Rimedi per comprare in sicurezza una casa donata evitando i rischi connessi a tale tipo di acquisto

Comprare una casa che è stata donata al venditore

rimedi acquisto casa donazioneTrovare la casa dei propri sogni oggigiorno è molto difficile, ma quando finalmente riusciamo ad individuarla e scopriamo che quel determinato immobile è stato oggetto di donazione in favore del venditore, in quanto il precedente proprietario ha trasferito all’attuale titolare del bene la proprietà dello stesso a titolo gratuito, viene subito da pensare a quello che si sente comunemente dire e cioè che comprare un immobile che è stato donato è rischioso.

Tendenzialmente, gli immobili donati costituiscono una categoria che viene spesso considerata problematica e che fa dubitare che il loro acquisto sia una scelta sicura, proprio perché si potrebbe incorrere in spiacevoli sorprese, anche dopo tempo che è intervenuta la compravendita, in virtù della tutela che la legge riconosce agli eredi legittimi sul patrimonio del soggetto che ha donato la casa.

Ma esiste un modo per comprare una casa donata senza correre rischi, ed ottenere il trasferimento dell’immobile in tutta sicurezza e quali sono le tutele a cui ricorrere per evitare problemi? Vediamolo insieme distinguendo le ipotesi in cui il soggetto che ha effettuato la donazione è vivo da quelle in cui il donante è deceduto.

Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è ancora vivo

Per evitare i rischi che si corrono quando si compra una casa proveniente da una donazione e per fare in modo che l’acquisto avvenga in modo sicuro, è opportuno applicare uno dei rimedi offerti dalla legge che si possono riassumere nella prestazione di una fideiussione a carico del donante, nella rinuncia all’azione di restituzione da parte dei legittimari del donante oppure nella risoluzione dell’atto donativo. Analizziamo insieme le diverse fattispecie.

Prestare una fideiussione dal Notaio come rimedio per comprare casa donata

Una prima soluzione è quella di far prestare una fideiussione davanti al Notaio a carico del donante da solo o unitamente ai suoi legittimari, a favore del soggetto che compra il bene donato, affinché vi sia una garanzia in favore di quest’ultimo dei danni derivanti da un’eventuale e futura azione di restituzione nei suoi confronti.

In buona sostanza, con tale fideiussione il soggetto che acquista la casa proveniente da una donazione è garantito e non dovrà restituire l’immobile nel caso in cui i legittimari, nell’ipotesi in cui a prestare la garanzia sia stato solo il donante, o alcuni dei legittimari, quando a dare garanzia siano stati solo alcuni di essi, vogliano agire per ottenere la restituzione della casa, avendo trovato incapiente, oltre al patrimonio del donante, anche quello di colui che ha ricevuto il bene.

Rinuncia all’azione di restituzione come rimedio per acquistare casa donata in sicurezza

Un ulteriore rimedio per evitare i rischi della futura azione di restituzione è quella di far rinunciare espressamente alla stessa, con atto notarile, i legittimari del donante, proprio perché tale azione, diversamente dall’azione di riduzione a cui non si può rinunciare se il donante è ancora in vita, risulta essere sempre rinunciabile.

Con la rinuncia all’azione di restituzione i legittimari che non hanno beneficiato della donazione perdono il diritto di ottenere la restituzione del bene donato da chi la compra, ma potranno sempre agire sul patrimonio di colui che ha ricevuto la donazione per ottenere un equivalente valore.

Risolvere la donazione per mutuo consenso per eliminare i rischi dell’acquisto di una casa proveniente da una donazione

Tendenzialmente il rimedio preferibile sarebbe quello di risolvere la donazione per mutuo consenso, e cioè, il soggetto che ha ricevuto la casa in donazione vi rinuncia in favore di chi l’ha donata e l’acquisto a titolo di compravendita avverrà da parte del compratore non più nei confronti del donatario ma del donante, che ha ottenuto la restituzione del bene donato. In questo caso si realizza un identico atto di donazione avente ad oggetto lo stesso bene della precedente donazione, ma a parti inverse, ed in virtù di tale risoluzione il compratore non corre più i rischi derivanti dall’acquisto di una casa donata, solo che è molto difficile che le parti della donazione decidano di risolverla, risultando più consueto ricorrere ad una fideiussione o alla rinuncia all’azione di restituzione.

Rimedi per comprare casa donata in sicurezza quando il donante è morto

Quando il soggetto che ha effettuato la donazione è deceduto bisogna distinguere a seconda di quando è intervenuta la morte e cioè, più precisamente, se il donante è morto da meno di dieci anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro dieci anni dal decesso qualora sussistano le condizioni di legge; se il donante è morto da più di dieci anni, invece, il diritto di agire in riduzione non può più essere esercitato, perché si prescrive in dieci anni, quindi l’acquirente potrà comprare la casa donata senza rischi.

In questo caso non sarà possibile né far prestare una fideiussione al donante né risolvere la donazione, perché manca il soggetto tenuto a prestare la propria volontà, per questo in tale fattispecie qualora siano trascorsi meno di dieci anni dalla morte del donante, per evitare rischi, l’unico rimedio è rappresentato dalla rinuncia espressa all’azione di restituzione da parte dei legittimari del donante.

Comprare una casa donata più di venti anni prima

Tendenzialmente non vi è alcun rischio di vedersi impugnare l’atto di compravendita della casa donata se sono trascorsi venti anni dalla donazione, questo perché la legge espressamente sancisce la possibilità per i legittimari del soggetto donante di fare opposizione, alla donazione e di conseguenza non possono esercitare l’azione di restituzione se sono trascorsi venti anni dalla data di trascrizione dell’atto di donazione, sia nel caso in cui il donante sia ancora vivo sia nell’ipotesi in cui sia deceduto.

Ma attenzione, tali condizioni sono valide solo per le donazioni che sono state effettuate dopo il 15 maggio 2005, quindi per essere salvi dal rischio di impugnazione e restituzione del bene comprato bisogna attendere il 16 maggio 2025.

E se le donazioni sono state effettuate prima del 2005, cosa accade? La legge a riguardo non stabilisce come comportarsi, ed in assenza di una disciplina transitoria che chiarisca in modo inequivocabile la sorte delle donazioni effettuate in data anteriore al 15 maggio 2005, è bene utilizzare uno dei rimedi sopra indicati per essere al sicuro dal rischio di vedersi sottrarre l’immobile comprato.

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