Tipi di atto del notaio, forme ed esempi per chi compra casa
- Atti dal notaio, i più noti e quelli meno conosciuti
- Procura dal notaio
- Trust dal notaio
- Atti di sanatoria dal notaio
- Riabilitazione del debitore protestato adempiente
- Perizia giurata di stima dal notaio
- Atto pubblico, procura e rettifiche, tre dubbi di chi compra casa
- Preventivo notarile gratis per atto pubblico
Atti dal notaio, i più noti e quelli meno conosciuti
Quando si pensa alla tipologia di atti che vengono stipulati dal notaio, è istintivo pensare all’acquisto prima casa, alla costituzione di una società, così come alla pubblicazione di un testamento.
Questi si presentano, senza ombra di dubbio, come gli atti più diffusi e conosciuti, in quanto considerano aspetti del quotidiano che possono riguardare chiunque. Il notaio, però, è competente anche nel ricevere, per atto pubblico notarile, altri tipi di atto che, talvolta, sono meno conosciuti e ricorrenti nella prassi. Vediamo quali sono e che ruolo svolge il notaio in queste circostanze.
Atto pubblico o scrittura privata autenticata
Prima ancora del tipo di atto conta la forma. L’atto pubblico è il documento redatto dal notaio con le formalità richieste (art. 2699 c.c.): il notaio riceve le dichiarazioni delle parti, le mette per iscritto e l’atto fa piena prova, fino a querela di falso, di ciò che il notaio attesta avvenuto in sua presenza (art. 2700 c.c.). Nella scrittura privata autenticata, invece, il notaio attesta che la firma è stata apposta davanti a lui, dopo aver accertato l’identità di chi firma (art. 2703 c.c.).
Per chi compra casa entrambe le forme permettono di trascrivere il rogito notarile, mentre una scrittura con firme non autenticate non basta (art. 2657 c.c.). Una semplice autentica di firma, senza repertorio e controllo di legalità, secondo la Cassazione non è sufficiente nemmeno quando la casa passa da un coniuge all’altro in una separazione con negoziazione assistita. Semplificando, sono questi gli atti dal notaio che chi compra casa incontra più spesso:
| Atto | Forma richiesta | Quando serve |
|---|---|---|
| Compravendita (rogito) | Atto pubblico o scrittura privata autenticata, per poterla trascrivere (art. 2657 c.c.) | Quando si compra casa, con o senza mutuo |
| Compromesso da trascrivere | Atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2645 bis c.c.) | Se si vuole proteggere l’acquisto fino al rogito |
| Procura | La stessa forma richiesta per l’atto da firmare (art. 1392 c.c.) | Se chi compra non può essere presente |
| Donazione della casa | Atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c. e art. 48 legge notarile) | Se un genitore dona la casa al figlio |
| Convenzione matrimoniale | Atto pubblico con due testimoni (art. 162 c.c. e art. 48 legge notarile) | Se i coniugi scelgono la separazione dei beni prima di comprare |
| Rettifica di un errore materiale | Certificazione del notaio in un atto pubblico, anche senza le parti (art. 59 bis legge notarile) | Se dopo il rogito emerge un errore nei dati catastali o anagrafici |
Schema semplificato e indicativo: la forma adatta al proprio caso è buona norma chiederla al notaio.
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Procura dal notaio
Uno degli atti che viene stipulato dal notaio molto ricorrente è la procura.
Quando si parla di procura, nel gergo tecnico giuridico, si fa riferimento alla cosiddetta spendita del nome, ossia al potere che una persona dà a un’altra, di essere rappresentata per il compimento di uno o più atti giuridici.
Salvo quanto previsto in modo specifico nella procura, questa non ha, come regola, una scadenza o una durata. Quindi, nel caso in cui un proprio parente anziano ci conferisca procura, non dovremmo compiere l’atto entro un determinato termine, a meno che non sia specificato proprio nell’atto dal notaio. Se però il parente revoca la procura o viene a mancare, di norma non la si può più usare (art. 1722 c.c., dettato per il mandato); la revoca, per valere verso i terzi, va portata a loro conoscenza (art. 1396 c.c.).
Tipi di procura dal notaio
La procura può essere utilizzata per molteplici atti da stipulare in cui non è possibile presenziare dinanzi al notaio. È utile però prendere in considerazione la macro distinzione tra procura generale e procura speciale.
La procura generale prevede che una persona possa compiere più atti giuridici in nome e per conto di un’altra, mentre la procura speciale prevede che sia compiuto uno specifico atto da parte del procuratore e, una volta compiuto, si esaurisce il potere di rappresentanza.
Per comprare o vendere casa la procura deve avere la forma prescritta per il contratto da concludere (art. 1392 c.c.) e di norma è una procura notarile, per atto pubblico o con firma autenticata.
Trust dal notaio
Un altro atto a tutela del proprio patrimonio, che ha lo scopo di imprimere un vincolo sui beni che ne fanno parte è il trust, istituto di origine anglosassone, che può applicarsi anche in Italia, che ha ratificato la Convenzione dell’Aja del 1985 con la legge 364 del 1989.
Con il trust si assiste a una separazione patrimoniale in quanto un soggetto (il disponente o settlor) decide di separare il suo patrimonio, destinando alcuni beni a scopi specifici, o a determinati beneficiari e li pone sotto il controllo di un altro soggetto (il trustee).
Il primo effetto del trust è, dunque, la segregazione del patrimonio. I beni che sono stati “separati” e posti sotto il controllo del trustee non fanno più parte del patrimonio originale, ma nemmeno entrano a far parte del patrimonio del gestore che li amministra esclusivamente nell’interesse del beneficiario.
Questo significa che i beni costituiti in trust non sono pignorabili dai creditori personali del trustee e, di norma, nemmeno dai creditori futuri del disponente. Il trust non mette però al riparo dai debiti già esistenti: i creditori anteriori possono agire con la revocatoria e, per gli immobili, pignorare entro un anno dalla trascrizione dell’atto (art. 2929 bis c.c.). Come funziona quando riguarda la casa di famiglia è spiegato nella pagina sul trust dal notaio.
Atti di sanatoria dal notaio
Una tipologia di atto di competenza del notaio è quello di sanatoria.
Quando viene rilevato un errore in un atto pubblico notarile, in particolare in un titolo di provenienza, ci si chiede se il notaio possa intervenire a rettificare o sanare un atto.
È importante però analizzare il singolo caso concreto per poter comprendere se sia possibile sanare un atto, in quanto bisogna analizzare il tipo di errore grazie all’ aiuto del notaio.
Per chi compra o rivende casa i casi più frequenti riguardano un vecchio rogito in cui mancano la dichiarazione di conformità catastale o gli estremi del titolo edilizio. Se la mancanza non dipende da planimetrie inesistenti o difformi, o dall’assenza del permesso, la legge consente di confermare l’atto anche da una sola delle parti, con un atto successivo nella stessa forma del precedente (art. 29, comma 1 ter, legge 52 del 1985 e art. 46, comma 4, DPR 380 del 2001): sono la conferma catastale e la conferma urbanistica.
Atto di rettifica dal notaio
Diverso dall’atto di sanatoria è l’atto di rettifica che, per gli errori od omissioni materiali su dati preesistenti all’atto, può essere fatto dal notaio senza la presenza delle parti, con una propria certificazione (art. 59 bis legge notarile). Questo tipo di atto viene stipulato quando ci si accorge di aver commesso un errore di battitura o un errore materiale che non incide sulla formazione della volontà delle parti; modalità e costi sono nella pagina sulla rettifica di un atto notarile.
Riabilitazione del debitore protestato adempiente
Al notaio, oltre alle classiche competenze conosciute, è stata attribuita anche la competenza in una disciplina specifica: la riabilitazione del debitore protestato adempiente.
Attualmente quindi esiste un doppio binario: la possibilità di avere la riabilitazione con decreto del Presidente del Tribunale o con un atto notarile (art. 17, comma 2, legge 108 del 1996).
Pertanto si parla di competenza concorrente, proprio perché l’una non esclude l’altra e gli effetti prodotti dalla riabilitazione sono gli stessi, indipendentemente dal soggetto che pone in essere l’atto.
Il legislatore ha voluto offrire una possibilità al debitore protestato, in virtù delle conseguenze che comporta essere dichiarato tale. Infatti essere un debitore protestato vuol dire avere delle problematiche per la vita commerciale e sociale, così come essere impossibilitati nell’ottenere un credito, come ad esempio la richiesta di un mutuo, secondo le vie legali.
La riabilitazione si può chiedere quando il debito è stato pagato, non ci sono stati altri protesti ed è passato almeno un anno dal protesto. Per effetto della riabilitazione il protesto si considera come mai avvenuto e si ha diritto alla cancellazione dei dati dal registro informatico dei protesti (art. 17, commi 1, 6 e 6 bis). Per chi deve chiedere un mutuo per comprare casa è un passaggio da tenere presente: requisiti e documenti sono nella pagina sulla riabilitazione del debitore protestato.
Perizia giurata di stima dal notaio
Un altro atto meno conosciuto che può essere stipulato dal notaio è la perizia giurata di stima.
Quando si parla di perizia giurata di stima si deve far riferimento a un tipo di documentazione che implica un giuramento dinanzi ad un professionista o ente competente a riceverlo, come un notaio, un cancelliere del Tribunale o un Cancelliere dell’Ufficio del Giudice di Pace.
La perizia giurata di stima ha una maggiore attendibilità rispetto ad una perizia semplice. Bisogna evidenziare anche un altro tipo di fattore che è proprio il suo valore: con il giuramento il perito si assume la responsabilità, anche penale, di ciò che attesta (art. 483 c.p.), e la perizia può essere prodotta anche all’interno di un processo. Quando serve davvero è spiegato nella pagina sulla perizia giurata di stima dal notaio.
Atto pubblico, procura e rettifiche, tre dubbi di chi compra casa
Posso comprare casa senza essere presente al rogito, mandando un’altra persona?
Sì, con una procura che abbia la forma richiesta per il contratto da firmare (art. 1392 c.c.), di norma fatta dal notaio. Se si è sposati in comunione legale è buona norma chiarire con il notaio anche il ruolo del coniuge: i casi sono spiegati nella pagina su procura e comunione legale.
Dopo il rogito ho trovato un errore nei dati catastali, serve un nuovo atto con il venditore?
Di norma no, se si tratta di un errore materiale su dati che esistevano già quando l’atto è stato firmato: il notaio può correggerlo con una propria certificazione, senza richiamare le parti (art. 59 bis legge notarile). Se l’errore non è solo materiale, il caso va valutato con il notaio; come si procede è spiegato nella pagina sulla rettifica dei dati catastali.
Il rogito si può fare con scrittura privata autenticata invece che con atto pubblico?
Sì: per trascrivere la compravendita la legge ammette sia l’atto pubblico sia la scrittura privata con firme autenticate (art. 2657 c.c.). Cambiano il ruolo del notaio, che nell’atto pubblico riceve le dichiarazioni e redige il documento, e il valore di prova; quale forma usare nel proprio caso è buona norma chiederlo al notaio. Le diverse tipologie di compravendita sono in una pagina a parte.
Preventivo notarile gratis per atto pubblico
Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per qualsiasi tipo di atto da stipularsi dal notaio, è possibile richiederlo gratis, mediante la piattaforma di NotaioFacile, in modo tale da avere sin da subito un quadro chiaro delle spese: basta scegliere l’atto nel modulo del preventivo e di norma la risposta arriva in poche ore.
Sapere sin dall’inizio quale dovrà essere il budget a disposizione è importante per comprendere la portata dell’esborso economico che dovrà affrontarsi in termini di tasse e imposte.
Oltre alla possibilità di scegliere il tipo di atto, è possibile scegliere anche la città in cui si intende stipulare, al fine di facilitare anche un eventuale colloquio: risparmiare denaro e tempo preziosi, nella fase prodromica, per la ricerca del notaio può essere un importante vantaggio.
