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COMPRARE CASA DAL COSTRUTTORE

Notaio: Quello che occorre sapere se vuoi acquistare casa da un costruttore

Notaio per comprare casa dal costruttoreL’universo della compravendita di immobili da costruttore si può sostanzialmente suddividere in tre macro-categorie: la vendita su carta, la vendita di immobili da costruire, la vendita di immobile ultimato.

Vediamo brevemente le differenze.

Vendita su carta

Per vendita su carta si intende il contratto con il quale un privato compra da un costruttore un immobile di cui esiste solo il progetto. In pratica, il costruttore edile o la società di costruzione hanno individuato solo il terreno su cui verrà edificato il fabbricato e, quindi, vendono l’immobile - di cui esiste solo un progetto - ancor prima della sua costruzione. La particolarità della vendita su carta è rappresentata dal fatto che non sia stato ancora richiesto nemmeno il permesso di costruire.

Vendita di immobile da costruire

Per vendita di immobile da costruire si intende il contratto con il quale il diritto di proprietà verrà trasferito in un momento futuro - solitamente coincidente con il momento di ultimazione dell’immobile - la cui costruzione, però, è già iniziata o, comunque, anche se non iniziata è stato rilasciato il permesso di costruire o altro titolo edilizio equivalente.

Vendita di immobile ultimato

Per vendita di immobile ultimato si intente il contratto con il quale il costruttore vende un immobile da lui costruito, ultimato in tutte le sue parti - anche nelle finiture - nonché già accatastato e il cui procedimento per la formazione dell’agibilità si è già concluso. Insomma, un immobile in cui è possibile andare ad abitare il giorno stesso del rogito notarile.

Conviene comprare dal costruttore?

La convenienza economica è un fattore soggettivo nella maggior parte delle volte. Ovviamente l’occasione capita sia comprando da costruttore che comprando da privato. Inoltre, essere certi di comprare un immobile costruito a regola d’arte non è mai una sicurezza: né se si compra dal costruttore; né se si compra da un privato, magari molto tempo dopo l’edificazione del fabbricato.

Ovviamente la buona fama del costruttore può aiutare nella scelta. Ma non solo questo. Gli immobili odierni, anche al fine di ottenere l’agibilità, devono essere costruiti secondo rigorosi standard, sia dal punto di vista dei materiali, sia dal punto di vista delle tecniche costruttive.

Quindi, se non si può parlare di convenienza prettamente economica, si deve però analizzare se esista una convenienza giuridica. Sono, ancora, scolpite nella mente di alcuni di noi le notizie di qualche anno fa - per fortuna anni passati - in cui le società costruttrici fallivano o sparivano lasciando con un “pugno di mosche” i futuri acquirenti degli immobili da loro costruiti, che nel frattempo avevano anticipato somme più o meno ingenti.

Fortunatamente il Legislatore, negli ultimi anni, ha legiferato tutelando gli interessi e i risparmi dei privati, cercando di ridurre al minimo eventuali perdite causate dalla crisi delle imprese costruttrici.

Le tutele apprestate dal Legislatore

La normativa di riferimento è quella denominata Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire (in breve T.A.I.C.). L’ambito di applicazione della normativa è quella della c.d. vendita di immobili da costruire. La tutela è concessa a tutte le persone fisiche, siano esse privati, siano esse imprenditori individuali.

Il legislatore prevede differenti tutele per il caso specifico:

Fideiussione

La norma prevede che tutte le somme riscosse dal costruttore prima del trasferimento della proprietà debbano essere garantite da una fideiussione rilasciata da una Banca o un’assicurazione. Questa fideiussione assicura il futuro acquirente dall’eventuale crisi finanziaria del costruttore che comporti la mancata ultimazione dei lavori. Con la fideiussione, il futuro acquirente non deve aspettare la liquidazione giudiziaria dei beni per vedersi restituire le somme versate, ma viene liquidato direttamente da chi ha emesso la fideiussione

Frazionamento dell’ipoteca

La norma di riferimento vieta al notaio ricevere atti che trasferiscano definitivamente la proprietà di un immobile da impresa edili in cui l’eventuale ipoteca, concessa a garanzia di un mutuo acceso per la costruzione dell’immobile, non sia stata preventivamente frazionata o cancellata. L’adempimento è utile a garantire l’acquirente nel caso in cui il costruttore non riesca a restituire le somme. Per ogni eventualità, è così escluso che l’inadempimento del costruttore si ripercuota sull’acquirente che, altrimenti, si vedrebbe pignorare l’immobile per colpa altrui.

Polizza indennitaria decennale

Al momento del trasferimento definitivo dell’immobile, il costruttore deve lasciare copia di una polizza della durata di dieci anni - che decorrono dalla fine lavori dell’immobile - a garanzia degli eventuali danni che potrebbero essere cagionati al proprietario o a terzi per la rovina dell’immobile. Gli estremi della polizza devono essere inseriti nell’atto notarile. Nel caso in cui la polizza non venisse consegnata, l’acquirente può rifiutarsi di adempiere e, con l’aiuto del notaio, può escutere la polizza fideiussoria di cui sopra.

Il Notaio

Il Legislatore ha modificato la normativa del T.A.I.C prevedendo che ogni procedimento sia posto in essere sotto la vigilanza del notaio. A tal fine, recentemente, il Legislatore è intervenuto sulla materia disponendo che qualsiasi atto, sia esso preliminare o definitivo, debba essere stipulato davanti al notaio al fine di evitare che la tutela apprestata nei confronti dell’acquirente possa essere elusa.

Le tutele nel caso di immobile ultimato e di vendita su carta

Il legislatore ha trattato diversamente queste tipologie di vendite.

Vediamo le differenze.

Vendita di immobile ultimato

Nel caso di immobile ultimato, le tutele sono necessariamente differenziate rispetto a quelle sopra. Infatti, la fideiussione risulta inutile in quanto l’acquirente non versa alcuna somma prima di diventare proprietario dell’immobile.

Le altre tutele, rispettivamente quelle sul divieto di stipulare per il notaio atti in cui l’ipoteca non sia stata frazionata e la polizza decennale indennitaria, sono applicate anche alle vendite da costruttore di immobile già ultimato.

La prima tutela, in quanto essa è stata riconosciuta come principio dell’ordinamento.

La seconda, in quanto la giurisprudenza ha ritenuto che il costruttore, come se fosse un appaltatore, sia responsabile della propria opera per 10 anni ai sensi dell’art. 1669 c.c.. Un edificio è fatto per durare nel tempo e, quindi, il costruttore è tenuto a rispondere della rovina e dei difetti di questo per un periodo, se pensiamo alla durata degli edifici, neanche troppo lunga.

Vendita su carta

La fattispecie della vendita su carta è quella più svantaggiata giuridicamente. Nessuna tutela è apprestata dal Legislatore. Il Legislatore ha preferito disciplinare diversamente situazioni diverse. Ciò non toglie che le parti possano convenire tra loro di introdurre volontariamente (cioè non perché obbligati, ma per essere più sicuri anche nei reciproci rapporti) nel contratto le tutele per gli immobili da costruire.

Un ruolo fondamentale è, anche in questo caso, svolto dal notaio, il quale ha il polso giuridico per consigliare le parti nella miglior maniera possibile, rimanendo sempre imparziale.

Fiscalità dell’acquisto di immobili da costruttore

L’indagine su questo punto è volutamente ristretta agli immobili caratterizzati dalla destinazione di civile abitazione.

La tassazione varia a seconda del momento in cui si acquista dal costruttore. Per semplicità possiamo dire che tutte e tre le tipologie di vendite sono caratterizzate dal fatto che al prezzo di acquisto è necessario aggiungere l’IVA. Di essa, va, quindi, tenuto conto come spesa al momento di acquisto.

Solo nel caso in cui l’immobile sia stato ultimato da più di cinque anni, è possibile scegliere se acquistare ad IVA, oppure adottando il regime più favorevole per le persone fisiche, che prevede il pagamento dell’imposta di registro sul valore catastale (c.d. prezzo valore).

L’IVA è un’imposta che deve essere versata al costruttore (non al notaio) ed è pari al 4% sul prezzo nel caso in cui sia possibile chiedere l’agevolazione prima casa, oppure pari al 10% del prezzo quando non sia possibile richiedere l’agevolazione in parola, o perché si è già utilizzata l’agevolazione su quell’immobile o perché l’immobile è considerato signorile/di lusso.

L’atto notarile, qualora fosse applicabile il regime IVA, sconta tre imposte fisse pari ad euro 200,00 a titolo di imposta di registro, ipotecaria, catastale, nonché euro 90,00 a titolo di tassa ipotecaria e 230,00 di imposta di bollo.

Detrazione box

Un sicuro vantaggio riferibile unicamente all’acquisto di un immobile acquistato da costruttore, che da privato non è mai usufruibile, è la possibilità di richiedere la detrazione sull’acquisto del box nella misura del 36% sul costo di costruzione certificato dal costruttore stesso, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a euro 48.000. La detrazione in parola influisce in diminuzione sulle imposte dirette derivante dai redditi.

Infatti, all’art. 16-bis della legge 917 del 1986, fra le detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, alla lettera d) ricomprende le spese sostenute per la realizzazione di autorimesse e posti auto anche comuni.

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