Agenzia e notaio: quanto costano insieme quando compri casa
- Comprare casa tramite agenzia
- I costi dell’agenzia immobiliare
- La scelta del notaio
- I costi della vendita
- Agenzia e notaio: le domande che sentiamo più spesso
Comprare casa tramite agenzia
È molto frequente, quando si decide di comprare una casa, che ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare, per orientarsi all’interno del mercato degli acquisti.
Questo perché, magari, si ritiene di poter beneficiare di scelte più vantaggiose, e le abitazioni offerte in vendita potrebbero risultare più appetibili, rispetto a quelle offerte dal semplice soggetto privato. Inoltre, rivolgersi ad un’agenzia, consentirebbe di risparmiare tempo nella ricerca di una casa, poiché l’agenzia ha il compito di filtrare le sole offerte di acquisto, che rispecchiano i parametri richiesti dal futuro acquirente.
Nonostante tutti questi potenziali pro, rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, quando si decide di comprare una casa, significa dover sopportare un ulteriore costo aggiuntivo, rispetto ai costi dell’atto di vendita e, pertanto, bisogna prestare una particolare attenzione.
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I costi dell’agenzia immobiliare
Ricorrere ad un’agenzia di intermediazione immobiliare, comporta l’incremento delle spese globali della vendita, poiché alle tasse relative all’atto notarile, comprensive dell’onorario dovuto al notaio, andrà aggiunto anche il compenso da devolvere all’agente.
Questo compenso si chiama provvigione, o percentuale, e deve essere corrisposto proprio perché l’agenzia immobiliare svolge la funzione di mediazione, fra il potenziale venditore ed il potenziale acquirente. Per legge la provvigione spetta quando l’affare si conclude grazie all’intervento dell’agenzia: non serve arrivare al rogito, basta che le parti si siano vincolate, per esempio con una proposta d’acquisto accettata o con la stipula del preliminare, detto anche compromesso. Se invece le trattative si interrompono prima, la provvigione di norma non è dovuta. Ha diritto al compenso solo il mediatore abilitato e iscritto: al rogito, le parti dichiarano nell’atto se si sono avvalse di un’agenzia, con la somma pagata e il mezzo di pagamento.
Con riferimento all’ammontare della percentuale, essa dipende, soprattutto, dal valore dell’immobile oggetto del contratto, ma varia anche a seconda delle singole agenzie immobiliari. Procedendo col dare un’indicazione approssimativa, si potrebbe dire che, mediamente, la percentuale si aggira intorno al 2/3% del prezzo di vendita, più IVA al 22%.
Di norma, di questo costo, devono farsene carico sia il soggetto venditore che il compratore, ma è comunque possibile stabilire diversamente. Chi compra l’abitazione principale può detrarre dall’IRPEF il 19% della provvigione pagata, su un importo massimo di 1.000 euro.
Agenzia e imposte a confronto, su una casa da 200.000 euro
Rendita catastale di 600 euro, acquisto da privato. Solo per capire le proporzioni:
L’onorario del notaio non è nel confronto, perché cambia da studio a studio e si conosce solo con il preventivo.
La scelta del notaio
La scelta del notaio, esattamente come la scelta dell’agenzia immobiliare, alla quale rivolgersi, è completamente libera e discrezionale. Questo vuol dire che, anche qualora l’agenzia immobiliare collabori e lavori frequentemente con uno specifico notaio di riferimento, non vi è alcun obbligo di scegliere il medesimo professionista per il proprio rogito. Pertanto, sarebbe preferibile diffidare di tutte quelle agenzie, che impongono un determinato pubblico ufficiale per la stipula dell’atto di vendita, o di qualunque altro atto.
Il notaio, normalmente, è scelto dal futuro acquirente, che sarà poi la persona che dovrà farsi carico delle spese, connesse a rogito. Il modo più semplice per sceglierlo con cognizione è chiedere un preventivo a più notai della propria zona, prima ancora di firmare la proposta: rispondono direttamente, spesso in poche ore, con imposte e onorario separati.
Con riferimento all’ambito territoriale, si può preferire un notaio del luogo in cui è collocato il potenziale immobile, o anche un notaio più lontano. Bisogna tener presente che l’ambito territoriale di competenza del professionista notarile, si estende alla regione in cui è collocato il distretto, o i distretti riuniti, cui è stato assegnato dopo la nomina o successivo trasferimento.
I costi del notaio
A volte si può pensare, erroneamente, che le somme che vengono pagate per un atto notarile, nello specifico un atto notarile di vendita, siano degli importi che vengono devoluti interamente al notaio rogante.
In verità, invece, il costo del notaio, detto onorario, costituisce solo una parte delle spese da sostenere in caso di vendita, spesso non la maggiore.
Le spese comprendono, oltre al prezzo da pagare al venditore, le tasse relative al trasferimento immobiliare: cosa va allo Stato e cosa allo studio è spiegato nella pagina su cosa si paga al rogito.
I costi della vendita
Volendo fare un riassunto riepilogativo delle imposte che devono essere corrisposte, bisognerà operare una distinzione a seconda che si tratti di prima abitazione, oppure di seconda casa. Al costo totale dovranno essere, eventualmente, aggiunti, il potenziale costo di ristrutturazioni, qualora se ne vogliano attuare, o del mutuo, qualora si voglia finanziare il pagamento del corrispettivo della vendita.
Vendita prima casa
Nel caso in cui si trattasse della prima abitazione, e ci siano i presupposti per godere delle agevolazioni prima casa, il risparmio di spesa sarà notevole.
Con riferimento alle singole imposte: in caso di acquisto da soggetto privato, l’imposta di Registro sarà pari al 2%, aliquota da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 euro, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno pari ad euro 50 ciascuna, quindi complessivamente pari ad euro 100.
Qualora, invece, l’acquisto della prima casa, avvenga da un’impresa costruttrice, entro i cinque anni dalla costruzione dell’immobile, bisognerà pagare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), pari al 4% del prezzo. L’ imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, saranno in misura fissa, pari ad euro 200 cadauna.
Vendita seconda casa
Per l’acquisto della seconda casa non si può beneficiare delle stesse agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima abitazione, ma è comunque possibile risparmiare, con l’aiuto del notaio. Volendo procedere anche qui con un riepilogo delle imposte, si opera sempre la distinzione fra acquisto da soggetto privato e acquisto da impresa costruttrice, entro i cinque anni.
Nel primo caso l’imposta di Registro sarà pari al 9%, aliquota che deve sempre essere calcolata sul valore catastale dell’immobile, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, saranno sempre pari ad euro 50 ciascuna, quindi complessivamente avranno un ammontare di euro 100.
Nel secondo caso, quindi qualora l’acquisto della seconda casa avvenga da un’impresa costruttrice, entro i cinque anni dalla costruzione dell’immobile, l’imposta sul valore aggiunto (IVA), non sarà più pari al 4%, ma al 10% (22% per le abitazioni di lusso). Le altre imposte, quindi l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale, saranno sempre in misura fissa, e avranno un ammontare di euro 200, ciascuna. Gli esempi in euro sono nella pagina su tasse e imposte sull’acquisto della casa.
Agenzia e notaio: le domande che sentiamo più spesso
Se la trattativa salta, devo pagare lo stesso l’agenzia?
Di norma no: la provvigione spetta quando l’affare si conclude, cioè quando le parti si sono vincolate con una proposta accettata o un preliminare. Conviene leggere cosa prevede l’incarico firmato con l’agenzia.
L’agenzia può imporre il suo notaio?
No. Il notaio lo sceglie chi paga l’atto, di solito chi compra. L’agenzia può suggerire un nome, non pretenderlo.
La provvigione dell’agenzia si può detrarre?
Sì, se la casa è l’abitazione principale: il 19% su un massimo di 1.000 euro di provvigione, che va indicata nell’atto di acquisto.
