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La Prelazione Immobiliare

Il diritto di prelazione e rapporto con i trasferimenti immobiliari

la prelazione immobiliare dal notaio e vincoliIl diritto di prelazione è il diritto di essere preferiti nella conclusione di un determinato negozio. Nei trasferimenti immobiliari si traduce nell’obbligo da parte di un soggetto di preferire un altro soggetto tra tanti altri qualora il primo soggetto volesse trasferire un determinato bene.

L’obbligo di preferire, ovvero il diritto di prelazione, può nascere dalla legge (fonte legale) o dall’accordo dei due soggetti coinvolti (fonte convenzionale).

La prelazione convenzionale

La prelazione convenzionale è un contratto tra due parti con il quale, come abbiamo già detto, una parte si obbliga a preferire un’altra nella conclusione di un trasferimento immobiliare.

La prelazione convenzionale può essere propria o impropria.

Prelazione propria

Si parla di prelazione propria quando l’accordo prevede di essere preferiti a parità di condizioni. Vale a dire che un soggetto viene preferito agli altri nella conclusione di un trasferimento immobiliare solo se pareggia l’offerta di un terzo che ha già formulato una proposta di acquisto oppure le condizioni di vendita decise dal venditore.

Prelazione impropria

Si parla di prelazione impropria quando il diritto di essere preferiti non è previsto a parità di condizioni.

Le parti possono accordarsi che un determinato soggetto venga preferito ad altri soggetti concedendogli ad esempio uno sconto sul prezzo che un terzo offrirà per l’acquisto del bene oggetto di prelazione, oppure versando una somma determinata dalle parti o da un terzo arbitratore o determinabile secondo parametri ben precisi anche nel caso in cui detto immobile voglia essere ceduto gratuitamente o senza la previsione di un prezzo, poiché si desidera permutare o si desidera cederlo in sostituzione del pagamento di un debito.

Come si esercita il diritto di prelazione

Il soggetto passivo, cioè quello che ha promesso di preferire un determinato soggetto, deve notificare la c.d. denuntiatio al soggetto beneficiario, comunicandogli il soggetto a cui intende vendere, il prezzo, i termini dell’accordo nonché ogni informazione utile per meglio precisare l’offerta. Il soggetto beneficiario del diritto di prelazione può accettare oppure può dichiarare di non voler approfittare del diritto derivante dalla prelazione. In caso di rifiuto del diritto alla prelazione, questo diritto si estingue, salvo che le condizioni della cessione dell’immobile non diventino più favorevoli. In quest’ultimo caso, infatti, è necessario notificare una nuova denuntiatio come se la prima non fosse mai esistita. 

Efficacia della prelazione convenzionale

La prelazione convenzionale ha efficacia solo tra le parti. Il mancato rispetto del diritto di prelazione non comporta né la nullità né l’annullabilità del contratto. Il soggetto leso dal mancato esercizio del diritto di prelazione che dipenda dal non rispetto del soggetto obbligato può solo chiedere il risarcimento del danno al soggetto obbligato a concedere la prelazione e, secondo alcuni, anche dal terzo acquirente nel caso sia a conoscenza del diritto di prelazione.

Perché è utile la prelazione volontaria

La prelazione volontaria ha la sua utilità tutte le volte che si vuole avere un controllo, seppur debole, sulla circolazione negoziale di un determinato bene. La prelazione dà l’opportunità di essere avvisato dell’intenzione da parte del venditore di alienare un determinato immobile e decidere se vi sono le condizioni per acquistarlo.

Il patto di prelazione può essere autonomo oppure collegato ad una divisione o ad una compravendita

Prelazione legale

La prelazione legale, contrariamente alla prelazione convenzionale, ha la sua fonte nella legge.

La prelazione legale si configura come un vincolo ed allo stesso tempo come un obbligo imposto sulla proprietà di soggetti privati con lo scopo di tutelare un interesse meritevole di tutela. Proprio la Costituzione prevede che la legge possa fissare limiti o vincoli sulla proprietà per tutelare un interesse pubblico.

In altri casi, il Legislatore ha posto il vincolo della prelazione come modalità meno invasiva e sostitutiva all’espropriazione della proprietà. Basti pensare alla prelazione dei beni culturali a favore dello Stato o alla prelazione a favore dell’Ente Parco.

La prelazione legale non beneficia soltanto lo Stato o un Ente pubblico, ma può beneficiare anche soggetti privati, come nel caso della prelazione ereditaria, della prelazione dell’impresa familiare o della prelazione urbana.

Efficacia della prelazione legale

La prelazione legale, avendo come fonte la legge, prevede un grado di efficacia maggiore rispetto a quella convenzionale. Ciò poiché, come detto sopra, vincola la proprietà privata a tutela di un interesse superiore, solitamente costituzionalmente garantito.

Per tale motivo la Legge prevede che l'inosservanza di dare il diritto di relazione sia punita più severamente. La Legge detta o l'inefficacia del contratto rispetto ad un determinato soggetto, che potrà esercitare la prelazione anche all'infinito, o la previsione di un diritto di riscatto, detto anche retratto, con cui viene dato ad un determinato soggetto il diritto di acquistare anche contro il volere del proprietario del bene. Le prelazioni legali, poi, non prevedono che l’unico beneficiario sia un ente pubblico, ma può essere anche un soggetto privato.

Di seguito i più importanti casi di prelazione legale.

Prelazione agraria

La prelazione agraria tutela l’interesse pubblico e privato della miglior razionalizzazione della proprietà fondiaria (quindi della terra) al fine di permettere lo sviluppo dell’agricoltura. Cerca, quindi, di consentire l’acquisizione da parte di agricoltori di una quantità di terreno sufficiente al fine di massimizzare la produzione agricola.

Questa prelazione è principalmente disciplinata dalla Legge 26 maggio 1965 n. 590, modificata e integrata successivamente dalla L. 817/1971 e dalla L. 203/1982.

Della prelazione agraria si distinguono due fattispecie.

La prima norma prevede il diritto di prelazione a favore del coltivatore proprietario del terreno confinante al terreno oggetto della compravendita nonché il diritto a favore dell’affittuario, del compartecipe, del mezzadro e del colono del mezzadro (cioè tutti soggetti che a diverso titolo fanno attività agricola) di acquistare il terreno su cui svolgono la propria attività agricola in caso di vendita.

La seconda norma prevede il diritto dell’affittuario di un terreno coltivato dallo stesso di essere preferito, a scadenza del contratto di affitto, ad eventuali terzi che si siano offerti di iniziare una nuova locazione.

In entrambi i casi, il diritto di prelazione è previsto a parità di condizioni, quindi detto diritto non è esercitabile in cessioni o nuovi rapporti c.d. non fungibili e quindi che non prevedono una controprestazione in denaro o prevedono una controprestazione che non può essere offerta da chi ha diritto di prelazione.

Un altro caso previsto dalla prelazione agraria è quella della vendita di quota di terreno da parte di uno dei comproprietari. In questo caso, hanno diritto di prelazione gli altri comproprietari.

Nel caso in cui sia impedito in qualunque modo l’esercizio del diritto di prelazione, il beneficiario del diritto di prelazione ha un anno di tempo dalla trascrizione del contratto di vendita per riscattare il terreno oppure, in caso di affitto, il conduttore del contratto non rinnovato ha un anno di tempo per instaurare un nuovo contratto di affitto alle condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.

Prelazione sui beni culturali

La prelazione sui beni culturali tutela l’interesse costituzionalmente garantito della tutela dell’arte e della cultura. Essa è disciplinata dal Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42.

La dichiarazione di interesse artistico e culturale di un bene immobile dal 2004 si trova trascritta nei Registri Immobiliari.

La prelazione sui beni culturali è prevista unicamente a favore dell’Amministrazione Pubblica, intesa come Stato o in subordine come Regione, Provincia e Comune.

La prelazione sui beni culturali prevede che, in caso di alienazione di beni dichiarati culturali l’Amministrazione Pubblica possa acquistare a parità di condizioni.

L’ordine cronologico della prelazione subisce nel caso specifico una inversione. Prima di notificare la c.d. denuntiatio (cioè la comunicazione contenente tutti gli elementi del contratto) è necessario stipulare l’atto di alienazione e, nel termine di 30 giorni dall’atto, è necessario notificare la denuncia di trasferimento.

Se la denuncia è fatta nei termini di legge, l’amministrazione pubblica può esercitare la prelazione entro sessanta giorni.

Se la denuncia è tardiva, incompleta oppure omessa, il termine di esercizio della prelazione sale a 180 giorni, che partono dal momento in cui l’ufficio competente ha tutti gli elementi necessari per valutare l’esercitabilità del diritto.

A tutela dell’esercizio della prelazione, la legge disciplina anche l’atto di alienazione, che deve essere sottoposto a condizione sospensiva, e vieta il passaggio del possesso dell’immobile.

Nel caso in cui il bene di interesse culturale sia di proprietà dell’amministrazione pubblica o di un ente no profit, come associazioni o fondazioni, oltre alla prelazione è necessario che la sovrintendenza autorizzi l’atto di alienazione e preveda eventualmente dei vincoli, da trascrivere a pena di nullità nell’atto di trasferimento, su come debba essere amministrato il bene.

La legge prevede che il diritto di prelazione nasca a favore dell’amministrazione pubblica in caso di vendita, permuta, cessione in luogo di pagamento di un debito in denaro e conferimento del bene in società.

Nel caso in cui il bene culturale venga ereditato, donato o venga trasferita la  sola detenzione,  non nasce il diritto di prelazione, ma è necessario denunciare comunque il trasferimento per comunicare all’amministrazione chi sia il nuovo titolare o detentore.

Prelazione dell’Ente Parco

Un parco è una zona creata da un piano di governo, che istituisce anche l’ente di governo del parco stesso, al fine di tutelare e proteggere una determina zona del territorio.

Non tutti i terreni all’interno di un parco sono di proprietà pubblica. Spesso, all’interno dei parchi (si pensi al parco del Gran Sasso o del Ticino) ci sono terreni di proprietà di privati.

La legge quadro sulle aree protette, cioè la Legge 6 dicembre 1991 n. 394, prevede diverse modalità di acquisizione per l’Ente parco dei terreni appartenenti ai privati.

La modalità coattiva, cioè rappresentante l’acquisto forzato, è l’espropriazione. Ma la Legge quadro prevede anche una modalità meno invasiva di acquisto ed economicamente più favorevole poiché si basa su prezzi di mercato e non su una indennità prevista per il caso di espropriazione.

In alternativa all’espropriazione, è attribuito all’Ente Parco il diritto di prelazione qualora venga alienato un terreno soggetto al vincolo del parco ovvero venga alienato un diritto reale come l’usufrutto, l’enfiteusi, l’uso, ecc.

L’Ente Parco deve essere messo a conoscenza della potenziale vendita con una proposta di acquisto (la c.d. denuntiatio) e può esercitare il diritto di prelazione nel termine di tre mesi dalla notificazione.

In caso di cessione ad un prezzo inferiore o di mancata notificazione della proposta di acquisto, l’Ente parco ha diritto di riscatto, della durata di un anno dalla data di trascrizione dell’atto notarile di vendita.

Prelazione nell’edilizia pubblica sovvenzionata

L’edilizia sovvenzionata tutela il diritto delle fasce meno abbienti di acquistare un immobile ad uso residenziale.

Solitamente, gli immobili vengono costruiti da società private che ottengono finanziamenti sia a fondo perduto sia agevolati o direttamente da istituti pubblici o loro consorzi come l’istituto autonomo per le case popolari (in Lombardia ALER). In questo caso, si distinguono due diverse prelazioni, una disciplinata dalla Legge 8 agosto 1977 n. 513 e una disciplinata dalla legge 24 dicembre 1993 n. 560.

La prima norma prevede che l’assegnatario (cioè un soggetto proprietario) di un alloggio di edilizia residenziale pubblica prima di vendere l’alloggio a lui assegnato debba permettere all’ente pubblico che gli assegnò l’immobile l’esercizio del diritto di prelazione. In questo caso il prezzo di vendita è calmierato e viene determinato rivalutando il prezzo di acquisto per l’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie.

La seconda norma prevede, principalmente, il diritto di prelazione a favore dell’affittuario di un alloggio di proprietà dello IACP (o ALER in Lombardia) o consorzi costruttori che hanno beneficiato di finanziamenti pubblici in caso di offerte di acquisto dell’alloggio ove risiede l’affittuario.

Da una parte, la prima norma tutela l’interesse di fornire abitazione a classi sociali svantaggiate, evitando ogni speculazione immobiliare, dall’altra parte la norma tutela l’interesse di fornire un alloggio definitivo all’affittuario di un alloggio costruito con sovvenzioni pubbliche e, quindi, di nuovo tutela il diritto alla casa di chi non potrebbe permettersela nel mercato libero.

Prelazione ereditaria

La prelazione ereditaria è disciplinata dall’art. 732 del Codice Civile. Essa mira a tutelare la presupposta esigenza di evitare che un estraneo entri a far parte della comunione ereditaria.

La comunione ereditaria è quella comproprietà su beni immobili e mobili derivanti dalla successione a causa di morte.

La norma prevede che il coerede, che voglia alienare ad un estraneo (cioè un soggetto non erede) la sua quota di eredità o parte di essa, debba notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione a parità di condizioni con l’estraneo. Questo diritto di prelazione deve essere esercitato da parte degli altri coeredi nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni.

Nel caso manchi la notificazione (si intende mancata notifica anche quella in cui la quota ereditaria venga venduta ad un prezzo inferiore a quello regolarmente comunicato), i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente dell’eredità da suo ogni successivo acquirente, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a chi esercita il diritto di riscatto in parti uguali, anche se le quote ereditarie sono diverse.

Prelazione nell’Impresa familiare

L’impresa familiare è quell’impresa individuale svolta con il lavoro prevalente dei familiari e di una cerchia ristretta di parenti.

L’impresa è considerata dalla legge come quell’insieme di beni funzionali all’esercizio di una attività economica.

All’interno dell’azienda possono esserci anche beni immobili come negozi, capannoni o opifici.

In caso di divisione ereditaria o di trasferimento dell’intera azienda - è esclusa quindi la vendita del solo bene aziendale - azienda i collaboratori familiari e parenti hanno diritto di prelazione sull’azienda a parità di condizioni.

La legge precisa che a questo diritto di prelazione si applica, nei limiti in cui è compatibile, la disciplina sulla prelazione ereditaria di cui sopra.

Questa prelazione tutela il diritto dei collaboratori familiari e parenti di continuare l’attività economica in cui sono occupati e permette di sostenere e mantenere l’intero nucleo familiare.

Prelazione urbana

La prelazione urbana è disciplinata dall’art. 38 della Legge 27 luglio 1978 n. 393. Questa Legge disciplina tutte le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo e non.

La prelazione in parola è disciplinata per le sole locazioni commerciali, al fine di tutelare la continuità dell’attività economica dell’imprenditore conduttore, cioè l’imprenditore che svolge attività all’interno di un immobile preso in locazione.

La norma prevede che, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso (quindi vendere) l'immobile locato, debba darne comunicazione al conduttore, notificando a mezzo di un ufficiale giudiziario la proposta di vendita contenente prezzo, indicato in ogni caso in denaro, e le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa, nonché l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a tutte le persone titolari del contratto di locazione.

Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

In caso di silenzio, colui che non si esprime in alcun modo si considera come se avesse rinunciato alla prelazione.

Anche in questo caso, se viene violato il diritto di prelazione, il beneficiario della prelazione, che non ha potuto esercitare il diritto, può riscattare il bene dal terzo acquirente nel termine di sei mesi dalla data di trascrizione dell’atto di vendita notarile.

Una particolarità della prelazione urbana è che questa non nasce nel caso di vendita in blocco, cioè la vendita di più unità immobiliari che però viene fatta necessariamente in maniera unitaria - si pensi ad esempio la vendita dell’intero palazzo da cielo a terra al cui interno vi siano più unità immobiliari autonome.

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