Cosa si intende per plusvalenza
- Perché la plusvalenza viene tassata
- Quando si applica e come si calcola la plusvalenza
- Quando non è possibile escludere la plusvalenza
- Immobili da costruire o in corso di costruzione: c’è plusvalenza?
- Plusvalenze immobiliari: modelli da consegnare al notaio
Quando si paga e quando no
La plusvalenza immobiliare è il guadagno che si realizza vendendo un immobile a un prezzo più alto di quello pagato per comprarlo. Si paga solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto (dieci, per gli immobili ristrutturati con il Superbonus), e si può scegliere tra la tassazione IRPEF ordinaria e l’imposta sostitutiva del 26% versata al notaio al momento del rogito. Non si paga se l’immobile è arrivato per successione, se è stato abitazione principale propria o dei familiari per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita, o se si vende in perdita. Chi vende trova il quadro completo delle spese a suo carico nella pagina su quanto costa un atto di vendita.
La plusvalenza, in ambito fiscale e in questa sede riguardo alla compravendita immobiliare, è quella differenza di prezzo che si verifica tra il momento dell’acquisto di una casa e quello della sua successiva rivendita, entro cinque anni. Questa differenza di prezzo, per essere considerata come plusvalenza tassabile, deve essere tale da presupporre, salvo prova contraria, un potenziale arricchimento di chi rivende prima dei canonici cinque anni.
Più nello specifico, possono generare una plusvalenza tassata dall’erario le cessioni di fabbricati di qualsiasi tipo (abitazioni, uffici, negozi, capannoni artigianali o industriali). Ecco perché è necessario comprendere la dinamica relativa a questo genere di tassazione e anche le molteplici eccezioni che consentono di essere esentati dal versamento della relativa imposta.
Perché la plusvalenza viene tassata
Trattandosi di una differenza incrementativa che, tendenzialmente, potrebbe avvantaggiare chi rivende un certo bene immobile, specie se prima dei cinque anni, essa viene considerata sotto un’ottica speculativa e di arricchimento.
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Quando si applica e come si calcola la plusvalenza
Come si è detto, la plusvalenza si applica ai trasferimenti immobiliari che avvengono prima dei cinque anni, a meno che non vengano in rilievo determinati fattori che la escludono. Il calcolo è abbastanza semplice: se per esempio in sede di acquisto il prezzo corrisposto era di 120.000 euro e si rivende al prezzo di 150.000, la differenza tassabile è pari a 30.000,00.
Cosa devo pagare e come mi può aiutare il Notaio
Generalmente l’ammontare dell’imposta da pagare dipende dal reddito complessivo del venditore, che solitamente richiede di effettuare il pagamento in sede di dichiarazione dei redditi.
In alternativa, si può sempre richiedere di applicare una imposta “fissa”, definita imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, pari al 26%, e questo può essere richiesto anche al Notaio rogante. Seguendo l’esempio di prima, il 26% di 30.000 è 7.800.
Stando però a quanto prevede il Testo unico sulle imposte sui redditi, la tassazione sostitutiva non è applicabile quando la plusvalenza ha a che fare con redditi di capitale o sono conseguite nell’esercizio di arti o professioni, o di imprese commerciali, società in nome collettivo o in accomandita semplice, o, infine, in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
Il notaio per escludere la plusvalenza
Ci sono casi in cui si esclude o non è dovuta questo tipo d’imposta, per esempio se il fabbricato è pervenuto al venditore per successione (o per donazione, purché il donante lo avesse acquistato da più di cinque anni), se viene rivenduto dopo più di cinque anni oppure viene rivenduto ad un prezzo inferiore. Si esclude la plusvalenza anche nel caso in cui si tratti di abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l'acquisto (o la costruzione) e la rivendita.
Ristrutturazione e plusvalenza
Quanto ai lavori e alle spese di ristrutturazione, comprese quelle condominiali relative a manutenzione dell’edificio e delle parti comuni, l’Agenzia delle Entrate richiama una sentenza della Cassazione (16538/2018), chiarendo che la plusvalenza fa riferimento solamente all’arco temporale entro il quale si rivende un certo appartamento o altra unità immobiliare e alla differenza di corrispettivo che si evince tra l’acquisto e la rivendita. Nulla si dice, invece, in rapporto ai lavori di manutenzione o ristrutturazione, che, in generale, non implicano un arricchimento dal punto di vista economico, ma, semmai, l’obiettivo di dare valore al proprio immobile.
In conclusione, citando la suddetta sentenza, “non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.
Immobili ristrutturati con il Superbonus: la plusvalenza dura dieci anni
Dal 1° gennaio 2024 la legge di bilancio (L. 213/2023) ha introdotto un caso a parte: se sull’immobile sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus, la vendita genera plusvalenza tassabile se avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, non cinque. Restano escluse le abitazioni ricevute per successione e quelle adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo. C’è una regola in più sui costi: se i lavori sono finiti da meno di cinque anni e il Superbonus è stato fruito con sconto in fattura o cessione del credito, le relative spese non si possono scalare dalla plusvalenza; tra cinque e dieci anni si scalano al 50%. Anche in questo caso si può scegliere l’imposta sostitutiva del 26% al momento del rogito.
Quando non è possibile escludere la plusvalenza
Le cose si complicano se si tratta di terreni agricoli o edificabili.
Nel caso di terreni edificabili a qualsiasi titolo pervenuti, e quindi non solo a seguito di compravendita, ma anche in forza di donazione o successione, la plusvalenza viene sempre in rilievo, anche se sono decorsi i cinque anni dall'acquisto.
Quanto ai terreni agricoli, il trasferimento può generare una plusvalenza tassabile in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati da meno di cinque anni. Anche in questo caso la plusvalenza non viene mai tassata quando l'acquisto è avvenuto per successione. E' invece tassata la plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante. Il valore iniziale da considerare è il prezzo a cui chi ha donato aveva acquistato l'immobile.
Immobili da costruire o in corso di costruzione: c’è plusvalenza?
Se la vendita riguarda un immobile in corso di costruzione si deve prendere in considerazione il momento in cui il bene in questione viene ad esistenza, e per l'Agenzia delle entrate questo momento coincide con il completamento dell’immobile ancora considerato come rustico, ma che comprenda i muri perimetrali delle singole unità immobiliari e la copertura.
Per stabilire se la plusvalenza è tassabile o meno, quindi, bisogna prestare attenzione allo stato dell'immobile in corso di costruzione nel momento in cui avviene la vendita. Se si tratta di un fabbricato già venuto ad esistenza, secondo la definizione fiscale sopra richiamata, allora si applicano le regole dettate per i fabbricati, e cioè: la plusvalenza è tassabile solo se la vendita avviene entro cinque anni dalla venuta ad esistenza del fabbricato, che peraltro, secondo l'amministrazione finanziaria, deve risultare da un accatastamento, sia pure provvisorio, nel Catasto Fabbricati (come fabbricato in corso di costruzione). Se invece il manufatto non può ancora essere considerato, ai fini fiscali, come un fabbricato, si applicano le regole sulla vendita di terreni edificabili, secondo le quali la plusvalenza è sempre tassata, senza limiti di tempo.
Plusvalenze immobiliari: modelli da consegnare al Notaio
L’Agenzia delle Entrate fornisce dei modelli e ulteriori istruzioni per la compilazione dei moduli che vanno poi consegnati al Notaio, prima della stipula del rogito di compravendita. Se stai per vendere e non sai se la plusvalenza ti riguarda, è una delle cose da chiedere quando richiedi il preventivo al notaio: la valutazione va fatta prima dell’atto, non dopo.
