Permuta di quote tra eredi, lo scambio che divide le case
- La permuta delle quote ereditarie dal notaio quando il patrimonio del defunto è lasciato a più soggetti
- Come funziona la permuta di quote ereditarie?
- Cosa succede nel caso di un solo immobile lasciato a più eredi?
- La tassazione della permuta delle quote ereditarie
- Tre fratelli, tre case: quello che chiedono prima dell’atto
La permuta delle quote ereditarie dal Notaio quando il patrimonio del defunto è lasciato a più soggetti
Quando un parente o una persona cara muore e lascia il proprio patrimonio in eredità a più soggetti, senza aver disposto dello stesso con un testamento che assegni a ciascuno di essi un bene specifico, si viene a creare uno stato di condivisione del patrimonio dove tutti gli eredi sono comproprietari dell’intera eredità, senza divisione alcuna.
In tal caso gli eredi hanno diverse opzioni per addivenire alla divisione del patrimonio ereditario e, tra queste, la legge prevede la possibilità di scambiare le quote ereditarie tra gli eredi, che viene più precisamente definita permuta di quote di eredità.
In particolare, per quanto riguarda l’eredità di beni immobili, è possibile effettuare attraverso un vero e proprio atto notarile una permuta delle quote ereditarie, con il quale ciascun coerede scambia le proprie quote di un determinato immobile con quelle di un altro immobile, con lo scopo di diventarne unico proprietario.
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Come funziona la permuta di quote ereditarie?
Quando oggetto del patrimonio lasciato dal defunto si compone, ad esempio, di più beni immobili e gli eredi sono più di uno, si viene a creare uno stato di condivisione dei beni medesimi, e cioè ognuno degli eredi ha una quota dei diversi immobili.
Per redistribuire le quote ereditarie e fare in modo, ad esempio, che ogni erede abbia diritto alla piena proprietà di un singolo bene, bisogna procedere con un atto notarile che si sostanzia nella permuta che può o meno essere con conguaglio a seconda dei valori delle singole unità immobiliari.
Volendo fare un esempio per meglio chiarire la fattispecie bisogna immaginare un patrimonio lasciato dal defunto formato da tre immobili, quali possono essere tre appartamenti, e gli eredi del defunto sono tre fratelli che per successione ottengono ciascuno per la quota di un terzo la proprietà di ogni immobile. In tal modo si viene a creare uno stato di comproprietà in quote dei tre immobili da parte dei tre fratelli.
| Prima della permuta | Dopo la permuta | |
|---|---|---|
| Fratello A | 1/3 di ciascuno dei tre appartamenti | L’appartamento 1 per intero |
| Fratello B | 1/3 di ciascuno dei tre appartamenti | L’appartamento 2 per intero |
| Fratello C | 1/3 di ciascuno dei tre appartamenti | L’appartamento 3 per intero, con un conguaglio se vale meno degli altri |
Tendenzialmente per rimuovere questo stato di condivisione degli immobili e fare in modo che ogni erede divenga proprietario di un singolo immobile, bisogna stipulare un atto di permuta con cui ciascun erede scambia la propria quota su due dei beni oggetto di successione in cambio delle quota degli altri sul bene rimanente. Prima dell’atto serve che l’accettazione dell’eredità dei tre risulti trascritta: se manca, di norma la si trascrive nello stesso atto, e lo scambio stesso vale come accettazione tacita per chi non avesse ancora accettato.
Cosa succede nel caso di un solo immobile lasciato a più eredi?
Nel caso di un immobile ereditato da più eredi, tra le soluzioni previste per dividere l’eredità in comune c’è anche la possibilità di scambiare le quote ereditarie tramite un atto di permuta.
Per sapere come funziona, viene stipulato un atto notarile all’interno del quale viene stabilito se si tratta di una permuta pura o se è previsto un conguaglio a favore del soggetto permutante.
Volendo fare un esempio se un parente muore e lascia per testamento la sua casa ai suoi tre eredi, ecco che ciascuno di essi avrà un terzo dell’immobile in comproprietà.
Per rimuovere lo stato di condivisione i tre eredi, dopo aver accettato l’eredità, e aver rispettato tutta la procedura relativa alla dichiarazione di successione dovranno recarsi dal Notaio per sottoscrivere un atto che elimini lo stato di comproprietà.
Le soluzioni sono o addivenire ad un atto di divisione della casa, oppure stipulare un atto di permuta delle quote ereditarie, oppure ancora l’acquisto delle quote degli altri eredi da parte di chi vuole tenersi la casa.
In quest’ultimo caso, ad esempio, due degli eredi potranno scambiare con il terzo erede la propria quota sulla casa ed ottenere in cambio i beni mobili lasciati dal defunto o la titolarità di un conto corrente.
La divisione contrattuale come alternativa alla permuta delle quote ereditarie
Una valida alternativa allo scambio delle quote sull’eredità tra i vari eredi, può essere la divisione della comunione ereditaria, in assenza di disposizioni testamentarie, che può avvenire anche in virtù di un accordo tra le parti interessate.
Gli eredi, difatti, con l’accettazione dell’eredità, diventano titolari di una quota indivisa dell’asse ereditario e qualora uno di essi voglia ottenere il valore relativo alla propria quota, si potrà quindi procedere in maniera amichevole, ed evitare quindi l’intervento di un giudice.
C’è un dettaglio che il Codice Civile mette nero su bianco e che pesa anche sul conto finale: ogni atto che fa cessare la comunione tra coeredi, comunque lo si chiami, è considerato una divisione (art. 764). Lo scambio di quote tra tre fratelli che finisce con tre proprietari singoli, quindi, sul piano civilistico è una divisione; se lo sia anche sul piano fiscale, con l’imposta di registro della divisione invece di quella della permuta, dipende da come è costruito l’atto e dal caso concreto. È la prima cosa da chiedere al notaio, perché la differenza di imposta può essere rilevante.
La tassazione della permuta delle quote ereditarie
Dal punto di vista fiscale la tassazione sulla permuta degli immobili per soggetti privati prevede per chi procede alla stipula di tale atto il pagamento dell’imposta di registro calcolata sulle quote immobiliari, in modo da pagare solo la più elevata, che in ogni caso non può essere inferiore a 1000 euro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali che ammontano a 50 euro ciascuna.
È bene precisare che se si tratta di permuta di immobili tra privati senza agevolazioni prima casa per nessuno dei due permutanti l’imposta di registro la si dovrà calcolare su entrambe le quote immobiliari in modo da individuare quella più elevata tra le due e si dovrà poi pagare soltanto quella che risulti essere la più elevata fra le due.
Qualora ci fosse un conguaglio a favore di uno dei soggetti permutanti, il valore della cui quota risulta essere economicamente inferiore rispetto a quella degli altri, ma oltre a dichiarare la presenza di tale disparità di valori nell’atto di permuta il conguaglio non avrà rilevanza ai fini fiscali.
La tassazione sulla base del valore catastale è applicabile anche agli atti di permuta che riguardino le pertinenze purché nell’atto sia evidenziato il vincolo pertinenziale, non esistendo limiti né per la tipologia di pertinenza né per il numero.
Il costo del Notaio per gli atti di permuta di quote ereditarie
Chiaramente, se si sceglie di stipulare un atto di permuta di quote ereditarie tra diversi coeredi, dovendo procedere con la stipula dell’atto notarile bisognerà tenere conto anche dell’onorario del Notaio.
Per calcolare con precisione il costo del Notaio e di tutte le imposte, tasse e oneri relativi all’atto di permuta di quote ereditarie, nonché le spese notarili relative al rogito e ai suoi adempimenti propedeutici, è buona norma rivolgersi al Notaio per ottenere un preventivo analitico.
Attraverso la piattaforma NotaioFacile è possibile con un semplice click, attraverso la compilazione del modello di contatto, richiedere un preventivo gratuito ai notai della propria provincia, descrivendo gli immobili e il numero degli eredi: le risposte arrivano direttamente dagli studi, spesso in poche ore.
Tre fratelli, tre case: quello che chiedono prima dell’atto
Permuta o divisione: per noi fratelli cambia qualcosa?
Il risultato è lo stesso, ognuno con la sua casa; a cambiare può essere il conto delle imposte, perché il codice considera divisione ogni atto che fa cessare la comunione tra coeredi e la divisione ha una tassazione propria. Quale inquadramento valga per il vostro atto lo stabilisce il notaio sul caso concreto, e vale la pena chiederlo prima di decidere il tipo di atto.
Uno di noi non è d’accordo sullo scambio: si può fare lo stesso?
No. La permuta, come la divisione contrattuale, richiede la firma di tutti i coeredi. Senza accordo resta la divisione giudiziale, preceduta dalla mediazione obbligatoria, che è più lunga e costosa: spesso un conguaglio in denaro sblocca la situazione prima di arrivarci.
Dobbiamo aver accettato l’eredità prima della permuta?
Sì, e con una casa di mezzo l’accettazione deve risultare trascritta. Chi non l’ha ancora fatta accetta di fatto con la permuta stessa, che vale come accettazione tacita: di norma il notaio la inserisce e la trascrive nello stesso atto, con le relative imposte fisse.
