Condono aperto o sanatoria, cosa cambia comprando casa
- Comprare casa dal notaio: controlli edilizi
- Si può comprare una casa con condono o sanatoria?
- Come accorgersi di un abuso edilizio
- Comprare casa con condono aperto
- Comprare casa con sanatoria
- Condono in corso e sanatoria, cosa chiede chi compra casa
- Preventivo notarile per acquisto casa con condono o sanatoria
Comprare casa dal notaio: controlli edilizi
Quando si decide di comprare una casa dal notaio è molto importante assicurarsi che il fabbricato, dal punto di vista edilizio, abbia le carte in regole.
Chiedere al venditore come è stato costruito, così come quando sono iniziati i lavori e soprattutto qual è il titolo edilizio che abbia autorizzato la costruzione, è un passo molto delicato e importante, prima di addivenire alla firma dell’atto pubblico notarile di trasferimento.
Spesso gli immobili, sia ad uso abitativo che commerciale, sono oggetto di condono in corso (anche chiamato aperto) o di sanatoria, ma qual è la differenza? Cosa è necessario sapere prima di comprare una casa? Vediamolo insieme.
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Si può comprare una casa con condono o sanatoria?
Una delle domande più frequenti che vengono poste al notaio è: posso comprare una casa con condono in corso (aperto) o con sanatoria? La risposta è positiva e pertanto sia l’immobile oggetto di condono non ancora concluso, che la casa con abuso sanato da provvedimento in sanatoria, sono commerciabili.
Che cosa vuol dire? Ciò significa che è possibile che vengano trasferiti dal notaio con un contratto di vendita, di permuta, di transazione o di donazione, ma va precisato che bisognerà essere molto attenti per rendere valida la stipula dell’atto dal notaio di trasferimento, fornendo tutte le documentazioni necessarie al notaio rogante.
Le condizioni, infatti, sono rigorose. Per le case costruite senza concessione e con una domanda di condono non ancora definita, dall’atto devono risultare gli estremi della domanda e quelli del versamento, in una o più rate, dell’intera somma dovuta come oblazione e come contributo concessorio; per gli immobili vincolati serve anche la prova di aver chiesto il parere all’autorità competente. Altrimenti l’atto è nullo (art. 2, comma 58, della legge 662/1996). Quando il condono è definito basta invece indicare gli estremi della concessione in sanatoria.
Si può rogitare? I casi che si incontrano più spesso
Come accorgersi di un abuso edilizio
Comprare una casa con condono in corso dal notaio, spesso spaventa proprio perché si tratta di una tematica particolarmente complessa che solo tramite esperti del settore, come il notaio, è possibile comprendere a pieno.
È proprio per questo che rivolgersi per tempo al notaio, e di norma a un tecnico, aiuta a far emergere eventuali difformità tra l’immobile esistente, ad esempio, e quello raffigurato nella planimetria al catasto. Si pensi al caso in cui la casa presenti, da un sopralluogo, tre stanze mentre al catasto sia graficamente rappresentata con quattro stanze: in questo caso scatterebbe il campanello di allarme proprio perché significherebbe dover analizzare come sia stata costruita quella stanza e se eventualmente sia stato commesso un abuso edilizio.
Quanti sono i condoni
Nel corso degli anni sono state emanate diverse leggi che hanno consentito alle persone che hanno effettuato degli abusi edilizi di poter sanare ed evitare abbattimenti o provvedimenti, tali da determinare gravi riduzioni della metratura della casa. Attualmente il legislatore ha promosso ben tre condoni, ma non tutti sono stati completati con esito positivo ed alcuni sono ancora in corso.
Sono quelli della legge 47 del 1985, per le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, della legge 724 del 1994, per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, e del decreto legge 269 del 2003, per quelle ultimate entro il 31 marzo 2003. I termini per presentare le domande sono chiusi da tempo: oggi non si può chiedere un nuovo condono, e le pratiche ancora “aperte” sono quelle presentate allora e mai definite. Cosa si verifica in generale su una casa condonata, e quali abusi esistono, è nella pagina su come comprare casa con condono edilizio.
Comprare casa con condono aperto
Nel gergo comune, spesso, si sente parlare di “condono aperto”, ossia la pratica di condono è ancora in corso e non si è concluso con un provvedimento decisorio definitivo del Comune in cui è sito l’immobile.
In particolare nell’avvio di una pratica di condono viene presentata una domanda, vengono pagate delle somme di denaro, anche suddivise in tranches, come oblazioni e oneri concessori prima di attendere il responso dal Comune.
Il condono, cosiddetto aperto, potrebbe comportare dei rischi per chi compra, ossia per l’acquirente che potrebbe subire, una volta avvenuto il passaggio di proprietà, il provvedimento di diniego del Comune.
Come tutelarsi dal condono aperto
In virtù del rischio che si corre nel comprare una casa dal notaio con il condono aperto, è possibile che la parte acquirente richieda delle tutele in merito, proprio per evitare, ad esempio, che in un successivo momento, il Comune decida di abbattere la stanza oggetto di condono o in un altro tipo di provvedimento che potrebbe danneggiare chi ha effettuato l’investimento immobiliare.
In questo caso il notaio, di norma, illustra alle parti quali sono i rimedi per tutelarsi e come poter evitare che la decisione di comprare casa, avente un condono aperto, sia stata una scelta non proficua. A seconda del singolo caso e anche dell’abuso effettuato e oggetto di condono, si potrà valutare la soluzione più idonea e consona al singolo caso concreto.
Semplificando, le soluzioni più frequenti si concordano già nel preliminare: rinviare il rogito alla definizione del condono, trattenere una parte del prezzo fino al rilascio della sanatoria, oppure prevedere una garanzia del venditore sull’esito della pratica. Quale sia praticabile dipende dal caso, ed è buona norma valutarlo con il notaio.
Comprare casa con sanatoria
A differenza di una pratica di condono non conclusa, la sanatoria rende l’acquisto dal notaio più sereno proprio perché significa che sono stati rispettati tutti i vari step come la presentazione della domanda, il pagamento dell’oblazione, degli oneri concessori e che il Comune si è espresso in merito emettendo un provvedimento in sanatoria. Ciò vuol dire che il procedimento è concluso e pertanto non si rischia che quel tipo di abuso possa comportare dei problemi in futuro.
La sanatoria, però, copre gli abusi descritti nella domanda. Se dopo sono stati fatti altri lavori, o la casa non corrisponde ai disegni allegati alla pratica, il problema si ripropone per la parte rimasta fuori: di norma lo verifica un tecnico, ricostruendo lo stato legittimo dell’immobile.
Cosa fare dal notaio in caso di sanatoria
Un’ importante fase che non va sottovalutata è proprio quella di comunicare al notaio che l’iter si è concluso fornendo tutte le documentazioni necessarie della casa che attestino proprio la conclusione del condono con il provvedimento in sanatoria.
Tali certificazioni sono in possesso della parte venditrice ed è possibile eventualmente evincerle anche dal titolo di provenienza, ossia dall’atto con cui il venditore è diventato proprietario della casa.
Sanatoria del condono e sanatoria ordinaria
Nel linguaggio comune la parola sanatoria indica due cose diverse. C’è la concessione o il permesso in sanatoria con cui il Comune chiude una pratica di condono, di cui si parla qui. E c’è la sanatoria ordinaria del testo unico dell’edilizia, l’accertamento di conformità, che si può chiedere ancora oggi ma solo per opere che rispettano le regole.
Per i lavori fatti senza titolo o in totale difformità serve la doppia conformità, alle norme del momento in cui sono stati eseguiti e a quelle del momento della domanda (art. 36). Per le difformità parziali e le variazioni essenziali, dal decreto Salva casa del 2024, basta la conformità alle norme urbanistiche di oggi e ai requisiti edilizi dell’epoca dei lavori (art. 36-bis). Un abuso che non rientra in queste regole, oggi, non ha più la strada del condono.
Condono in corso e sanatoria, cosa chiede chi compra casa
Si può comprare casa con un condono non ancora concluso?
Di norma sì, se dall’atto risultano gli estremi della domanda di condono e del versamento dell’intera somma dovuta come oblazione e contributo concessorio; per gli immobili vincolati serve anche la prova di aver chiesto il parere all’autorità competente. Altrimenti l’atto è nullo.
Se dopo il rogito il Comune nega il condono, cosa succede?
Il diniego riguarda la casa, quindi le sue conseguenze, come l’ordine di demolire le opere abusive, ricadono di norma su chi ne è proprietario in quel momento. I rapporti con chi ha venduto dipendono da come è stato scritto il contratto: per questo le tutele si concordano prima del rogito.
Oggi si può ancora presentare un condono?
No. I tre condoni, del 1985, del 1994 e del 2003, avevano termini ormai chiusi. Per gli abusi esiste solo la sanatoria ordinaria del testo unico dell’edilizia, che vale per le opere conformi alle regole urbanistiche ed edilizie.
Cosa vuol dire silenzio assenso sul condono?
A certe condizioni la domanda si intende accolta se il Comune non risponde nei termini e sono state pagate tutte le somme. Nell’atto vanno allora indicati, a pena di nullità, la data della domanda, i versamenti, l’eventuale parere sui vincoli e la dichiarazione che il Comune non si è pronunciato nei termini.
Chi paga l’oblazione ancora dovuta, chi vende o chi compra?
Per fare l’atto l’intera oblazione e il contributo concessorio devono già risultare versati, quindi di norma ci pensa chi vende prima del rogito. Come ripartire la spesa lo decidono le parti, e di solito lo si scrive nel preliminare.
Con il condono definito quali documenti servono?
Di norma la concessione o il permesso in sanatoria rilasciato dal Comune, di cui si indicano gli estremi nell’atto. Spesso si ritrovano anche nell’atto con cui il venditore aveva comprato la casa.
Preventivo notarile per acquisto casa con condono o sanatoria
Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile per l’acquisto casa con condono o sanatoria dal notaio, è possibile tramite questa piattaforma inviare una richiesta di preventivo gratis senza dover assumere alcun impegno e senza dovere sostenere alcuna spesa di iscrizione o registrazione al sito.
NotaioFacile offre la possibilità di entrare in contatto diretto con il notaio, compilando il form presente e fornendo le informazioni necessarie per poter consentire al professionista, senza intermediazioni, di comporre un preventivo notarile gratis più aderente possibile al singolo caso concreto. Scegliendo la città in cui si intende stipulare è possibile eventualmente anche richiedere un colloquio al fine di avere piena percezione di cosa sia necessario per il rogito e procedere in via spedita.
