Servitù in condominio: cosa sapere prima di comprare casa

• Che cos’è una servitù
• Servitù previste dal regolamento di condominio
• Servitù a favore dell’edificio in condominio
• Servitù in condominio: tutele
• Consulenza notarile servitù condominio
• Tre situazioni da chiarire prima del rogito

Che cos’è una servitù

Quando si parla di servitù, si intende un peso che viene imposto su un fondo o fabbricato detto servente, in favore di un altro fondo o fabbricato, che viene definito dominante. Nel gergo giuridico è qualificabile come diritto reale, ciò vuol dire che è un diritto che viene trascritto a seguito della sua costituzione dal notaio e trova, quindi, la sua pubblicità nei Registri immobiliari e può essere fatto valere nei confronti di chiunque, non avendo un’efficacia solo tra le parti. La definizione è nell’art. 1027 c.c., e il contratto che la costituisce va trascritto (art. 2643, n. 4, c.c.). Non tutte però nascono da un atto: alcune si acquistano per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1031 c.c.), e per questo non sempre compaiono nei registri.

Ma è possibile prevedere delle servitù in favore di tutto il condominio oppure in favore solo di alcuni condomini? Ecco cosa c’è da sapere e come è possibile procedere.

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Servitù previste dal regolamento di condominio

Il regolamento di condominio può prevedere dei pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli proprietari degli appartamenti e a vantaggio di altre unità immobiliari abitative, prevedendo l’ampliamento o il restringimento dei poteri dei rispettivi proprietari. Di norma è il regolamento contrattuale, approvato da tutti, e la Cassazione tratta questi limiti come servitù: per valere verso chi compra devono risultare dalla trascrizione, con le clausole indicate nella nota, oppure essere accettati in modo specifico nel rogito (sentenza n. 6357 del 2022). Le sentenze in passato non sono state sempre concordi, ed è buona norma chiedere al notaio come stanno le cose nel proprio caso.

Diverse sono le fattispecie che possono configurarsi e conseguentemente differenti sono le forme di tutela e gli elementi ai quali prestare attenzione. Vediamo quali sono i casi che possono verificarsi.

Servitù a favore dell’edificio in condominio

Può accadere che la servitù sia costituita a vantaggio dell’intero edificio: nel caso in cui venga costituita una servitù a vantaggio di un edificio in condominio, non deve essere interpretata come un insieme di servitù autonome a favore delle singole unità immobiliari di cui è composto l’immobile, ma come un’unica servitù comune a tutti coloro che prendono parte al condominio, in quanto tale servitù viene esercitata indistintamente da parte di tutti i condomini nel loro interesse collettivo.

Servitù a carico di una parte comune e a favore di terzi estranei al condominio

Non è escluso che la volontà delle parti espressa dinanzi al notaio, sia quella di costituire una servitù a carico di una parte comune dell’edificio e a favore di terzi estranei al condominio: in questo specifico caso tutti coloro che fanno parte del condominio devono garantire il rispetto della servitù in qualità di proprietari del fondo servente. Per costituirla di norma serve il consenso di tutti i condomini, perché è un diritto reale sulla cosa comune (art. 1108 c.c., richiamato dall’art. 1139).

Per comprendere al meglio la fattispecie, occorre porre un esempio: si pensi al caso in cui vi sia uno spiazzale situato proprio dinanzi all’androne condominiale che non possa essere chiuso, in quanto debba consentire il passaggio ad altre persone che abitano un edificio separato.

Servitù a carico di una parte comune e favore di uno più condomini

Non è escluso che una servitù possa essere costituita a carico di una parte comune e in favore di uno o più condomini. Un esempio lo si rinviene nel caso in cui vi sia un sottotetto comune che ha la funzione di garantire il passaggio del canale di scarico dei fumi di un singolo appartamento o di più appartamenti siti ad un determinato paino del condominio.

Servitù a carico di una proprietà privata e a favore di uno o di più condomini

Un caso ben diverso da quelli sopra esposti, riguarda la costituzione di una servitù che viene posta a carico di un fondo appartenente a un privato e in favore di uno o più proprietari degli appartamenti facenti parte del condominio.

In questa circostanza non viene coinvolto l’intero condominio, ma si tratta di una questione che riguarda i singoli condomini, ossia i singoli proprietari, i quali, nel caso in cui agiscano per far valere un proprio diritto, non potranno sollecitare eventualmente il condominio o l’amministratore in rappresentanza.

Questa tipologia di servitù prescinde dal regolamento condominiale o da qualsiasi tipo di rapporto che coinvolge tutti i proprietari degli appartamenti facenti parte del condominio.

Servitù a carico di una proprietà privata e a favore dell’intero condominio

Può accadere che una servitù sia costituita a carico di una proprietà privata e a favore del condominio. L’esempio più evidente può emergere quando il proprietario del sottotetto debba sopportare il passaggio di una specifica tubatura di cui dovrà usufruirne l’intero condominio.

In questo caso il peso imposto su un determinato immobile appartenente a un solo condomino è giustificato dall’utilità che devono trarne gli altri appartamenti e conseguentemente i titolari degli stessi al fine del loro utilizzo in maniera funzionale.

Servitù in condominio: tutele

Nel caso in cui venga costituita una servitù a favore dell’intero condominio, ci si chiede se, dopo la costituzione dal notaio, ci si possa tutelare individualmente, procedendo in via autonoma, senza dover ricorrere all’autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’amministratore di condominio.

La risposta è semplice in quanto ciascun condomino può agire in giudizio a tutela delle ragioni comuni: ad esempio se uno dei condomini abbia un comportamento tale da ostruire il passaggio agli altri condomini, qualsiasi condomino potrà far valere la servitù comune in Tribunale.

Questo deriva, secondo la Cassazione, dal diritto di poter far valere pro quota, un proprio diritto, da parte di un condomino.

Consulenza notarile servitù condominio

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un prospetto delle spese relative alla costituzione di servitù in condominio nei casi sopra prospettati, si può chiedere un preventivo per l’atto di servitù: gli studi di norma rispondono in poche ore. Il notaio oltre ad essere colui che appone la firma in calce all’atto, è il professionista preposto a tale tipo di atto.

Pertanto il suo intervento come consulente anche nella fase delle trattative può essere di particolare importanza e può aiutare a compiere un passo con maggiore consapevolezza e serenità.

Tre situazioni da chiarire prima del rogito

Compro un appartamento: la servitù sul cortile comune riguarda anche me?

Di norma sì: la servitù a carico di una parte comune grava su tutti i condomini come comproprietari, quindi anche su chi entra nel condominio comprando casa, se è stata trascritta o comunque è opponibile. Le servitù trascritte emergono di norma dalle visure ipotecarie.

Il palazzo accanto chiede di passare nel nostro cortile: basta la delibera dell’assemblea?

Di norma no: una servitù sulla parte comune a favore di un immobile esterno richiede il consenso di tutti i condomini (art. 1108 c.c.), come ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza n. 5132 del 2019.

Dopo il rogito scopro una servitù che nessuno mi aveva detto: cosa posso fare?

Se la servitù non era apparente, non era dichiarata nel contratto e non se ne aveva conoscenza, la legge consente di chiedere la risoluzione o una riduzione del prezzo (art. 1489 c.c.). Come muoversi nel caso concreto è buona norma chiederlo a un professionista.