Donare la casa a un minorenne, chi accetta e chi autorizza
- Donazione di un immobile
- Può un minorenne donare un bene?
- Può un minorenne ricevere una donazione?
- Come donare la casa al figlio minorenne
- Donazione a favore del minore davanti al notaio
- Costo donazione al minore
- Cosa non possono fare i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale?
- Se a ricevere la casa è un bambino
Donazione di un immobile
Si è già avuto modo di dire che la donazione di un immobile è un contratto con il quale un soggetto (donante) arricchisce un altro (donatario) e trasferisce la proprietà di un’abitazione, di un terreno o di altro bene immobile senza pretendere in cambio alcun corrispettivo. La donazione si caratterizza per la spontaneità dell’atto.
In relazione alle modalità dell’azione in questione, si può distinguere la donazione diretta, con la quale il donante trasferisce l’immobile al donatario mediante un atto pubblico (redatto dal notaio), dalla donazione indiretta, con la quale il donante regala una somma di denaro al donatario per l’acquisto di una casa, realizzando anche gli stessi effetti della donazione ma con un altro tipo di atto. In questo caso il minore compare come acquirente: vedi come intestare casa ai figli minorenni.
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Può un minorenne donare un bene?
Una persona che non abbia ancora compiuto 18 anni è una persona incapace di agire. I minorenni quindi sono considerati dalla legge come soggetti incapaci e non possono donare. Lo prevede l’art. 774 c.c., e nemmeno i genitori o il tutore possono fare donazioni al suo posto (art. 777 c.c.).
Può un minorenne ricevere una donazione?
Sebbene il minore non possa recarsi dal notaio per fare una donazione, in quanto incapace, può invece essere destinatario di una donazione. Naturalmente dinanzi al notaio non potrà comparire e firmare l’atto. Dovrà quindi essere rappresentato da un rappresentante legale.
Questa figura può essere ricoperta da entrambi i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale, oppure da un solo genitore, un tutore o un curatore speciale al momento della stipula dell’atto. Uno di questi interverrà in rappresentanza del minore.
Come donare la casa al figlio minorenne
Per procedere con la donazione in favore del minore occorre rispettare uno specifico procedimento che avviene prima del rogito notarile e consiste nella richiesta di autorizzazioni al giudice competente.
In particolare, i genitori (o chi di fatto diviene rappresentante legale), dovranno presentare un ricorso al giudice tutelare competente. L’istanza deve contenere le informazioni anagrafiche dei richiedenti, le caratteristiche dell’immobile, cioè le informazioni catastali, il valore e il motivo della donazione. Alcuni tribunali chiedono anche una relazione tecnica sull’immobile, con il valore e la regolarità urbanistica.
Quando viene ricevuto il ricorso, il giudice deve verificare che la procedura, vale a dire la donazione dell’immobile, sia rispondente all’interesse del minore. La legge parla di necessità o utilità evidente del figlio (art. 320 c.c.).
Dal 2023 l’autorizzazione può essere rilasciata, in alternativa, dal notaio rogante su richiesta scritta delle parti, ed è efficace dopo venti giorni dalle comunicazioni se non c’è reclamo (art. 21 del d.lgs. n. 149 del 2022). È buona norma chiedere al notaio se ritenga di avvalersene: vedi l’autorizzazione del notaio per minori e incapaci.
Quando viene nominato un tutore
In genere sono i genitori ad amministrare congiuntamente i beni del proprio figlio minorenne, nonché a prendersi cura personalmente dello stesso (poiché su di essi incombono obblighi di mantenimento, educazione e sorveglianza). Inoltre, ai genitori spetta la c.d. rappresentanza legale relativamente a tutti gli atti che non possono essere compiuti dal minore.
Gli atti che esulano dall'ordinaria amministrazione, e quindi gli atti di straordinaria amministrazione, possono essere compiuti solo previa autorizzazione del Tribunale o del giudice tutelare competente.
Viceversa, si parla di tutela qualora i genitori non siano in grado di esercitare la responsabilità genitoriale, oppure se il minore risulta essere orfano di entrambi. In questo caso, sarà il giudice tutelare a nominare un tutore per il minore.
Il tutore “cura” la persona del minore, lo rappresenta negli atti civili e ne amministra i beni, sotto la sorveglianza del giudice tutelare. Inoltre ha l’obbligo di occuparsi della contabilità e della sua amministrazione.
Anche il comportamento del tutore è sottoposto a precisi e rigidi controlli, infatti ogni iniziativa di gestione può comportare conseguenze anche gravi ove non sia venga comunicata e non sia conforme alla legge.
Cosa fare in caso di conflitto di interessi tra genitore e minore?
Qualora sorga un conflitto di interessi patrimoniali tra i genitori e il figlio minore, il giudice tutelare dovrà nominare un curatore speciale, un soggetto terzo ed imparziale che ha il compito di agire in nome e per conto del minore. Una volta che il curatore viene nominato, deve sempre essere autorizzato dal giudice, o dal notaio, ai fini della rappresentanza del minore, in modo tale da elidere ogni rischio che un soggetto diverso dai genitori si ingerisca in un atto non conveniente per il minore stesso.
Se poi è solo uno dei genitori ad essere in conflitto d’interessi con il figlio, sarà l’altro a farsi autorizzare e a rappresentare il minore in atto.
Quando a donare la casa è proprio un genitore, se vi sia conflitto di interessi è discusso tra giudici e studiosi, e la prassi dei tribunali non è uniforme: alcuni chiedono il curatore speciale già quando dona un solo genitore sposato, altri anche quando dona un nonno. Per questo è buona norma chiedere al notaio come procedere nel caso concreto.
Chi firma per il minore, caso per caso
Indicazioni semplificate: la prassi cambia da tribunale a tribunale.
Donazione a favore del minore davanti al Notaio
La donazione deve sempre compiersi davanti al Notaio, con atto pubblico, davanti a due testimoni e alla presenza necessaria del rappresentante legale che farà le veci del soggetto interessato. Questo significa che non è necessario che si presenti anche il minore, ma si ritiene sufficiente la presenza di colui che lo rappresenta.
In buona sostanza, potrà essere stipulata la donazione a favore del minore:
- se, quando serve, il giudice tutelare ha nominato il tutore o il curatore speciale;
- se si ottiene l’autorizzazione del giudice tutelare a compiere l’atto;
- oppure quella del notaio, una volta diventata efficace;
- se si allega l’autorizzazione all’atto notarile.
Costo donazione al minore
Per donare un immobile al minore occorre sostenere una serie di spese:
- onorario notarile: il cui importo può variare a seconda del professionista interpellato;
- imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile;
- imposta catastale, pari all’1% del valore dell’immobile;
- imposta di bollo per la registrazione dell’atto di donazione, che ammonta a 230 euro;
- tassa ipotecaria di 90 euro: di cui 35 per la trascrizione dell’atto e 55 per le volture catastali.
Per le abitazioni il valore su cui si calcolano le due imposte è di norma quello catastale. Gli importi sono quelli oggi in vigore: è buona norma verificarli con il notaio al momento dell’atto, anche con l’aiuto della pagina su quanto costa donare una casa.
Vantaggi della donazione di una casa al minore
Nonostante le spese da sostenere non siano propriamente esigue, possono esserci dei validi motivi per cui donare un immobile al minore. Quest’ultimo, infatti, in presenza di certi presupposti, può beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa. Ad esempio, le imposte relative all’immobile (ipotecaria e catastale) saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Se il valore dell’immobile donato non supera il milione di euro, non si paga l’imposta di donazione. La soglia vale per ciascun beneficiario quando donano genitori o nonni; oltre, il 4% si paga solo sulla parte eccedente.
Per sapere quanto potrebbe costare l’atto, autorizzazione compresa, si può chiedere un preventivo per la donazione al minore: di norma gli studi notarili rispondono in poche ore.
Cosa non possono fare i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale?
Ai sensi dell’art. 320, comma 3, del Codice Civile , i genitori non possono alienare, ipotecare o dare in pegno i beni pervenuti al figlio a qualsiasi titolo, né accettare o rinunziare ad eredità o legati, né accettare donazioni, né compiere altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, se non per necessità o utilità evidente del figlio e dopo l’autorizzazione del giudice tutelare.
Chi usa la casa donata al figlio
Fino alla maggiore età i genitori hanno in comune l’usufrutto legale dei beni del figlio, e i frutti percepiti vanno destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli. Chi dona, ad esempio un nonno, può escluderlo con una condizione nell’atto, che però non vale per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima (art. 324 c.c.).
E se subentra una necessità del minore?
L’immobile donato diventa di proprietà del minore, pertanto, come si è detto poc’anzi, generalmente non è possibile venderlo, se non nel caso in cui i genitori dimostrino che tale eventuale vendita risponde ad un concreto interesse o a una necessità del figlio. Un esempio può riguardare la salute del figlio, il quale, a causa di una rara malattia, è in pericolo di vita e necessita di cure costose che possono essere sostenute solo vendendo l’immobile in discorso. Anche qui serve l’autorizzazione, del giudice tutelare o del notaio, che stabilisce come reimpiegare il prezzo (vedi l’acquisto di casa da un venditore minorenne).
Se a ricevere la casa è un bambino
I nonni vogliono donare la casa al nipote di otto anni: chi firma per lui?
I genitori, con l’autorizzazione del giudice tutelare o del notaio (art. 320 c.c.). Alcuni tribunali, però, fanno intervenire solo il genitore che non è figlio del donante o chiedono un curatore speciale: è buona norma chiedere al notaio.
Compiuti 18 anni, mio figlio potrà vendere da solo la casa ricevuta da piccolo?
Sì: con la maggiore età si acquista la capacità di compiere tutti gli atti (art. 2 c.c.) e non servono più autorizzazioni. Chi compra una casa che proviene da donazione, però, di norma valuta anche i rischi legati alla provenienza.
