Servitù di panorama, quando la vista dalla casa è un diritto

• Comprare casa panoramica all’ultimo piano
• Che cos’è una servitù
• Diritto di veduta
• Diritto al panorama
• Come si costituisce una servitù di panorama
• Preventivo notarile atto di servitù
• Casa con vista, cosa chiede chi compra

Comprare casa panoramica all’ultimo piano

Quando si compra un terreno o una casa dal notaio spesso si sceglie l’immobile per le caratteristiche panoramiche che vanta. Ciò può rappresentare un indubbio motivo per il quale scegliere un investimento piuttosto che un altro e pertanto si sente la necessità di tutelarlo. Vale per l’attico come per la villetta in collina: chi compra la vista, per legge, non compra anche il diritto che resti tale.

Tuttavia il diritto di veduta e il diritto di panorama presentano delle differenze che potrebbero non essere conosciute da coloro che non sono esperti nel settore.

Vediamo cosa è necessario sapere e come è possibile tutelare il diritto al panorama e perché la bisogna procedere mediante la previsione di una servitù.

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Che cos’è una servitù

Per servitù si intende un peso che viene imposto su un fondo, detto servente, in favore di un altro fondo che viene definito dominante. Nel gergo giuridico è qualificabile come diritto reale, ciò vuol dire che è un diritto che viene trascritto a seguito della sua costituzione dal notaio e trova, quindi, la sua pubblicità nei Registri immobiliari e può essere fatto valere nei confronti di chiunque, non avendo un’efficacia solo tra le parti.

Utilità della servitù

Una delle caratteristiche essenziali che deve avere la servitù è la sua utilità. Nel caso ad esempio di servitù di passaggio, così come di altri tipi di servitù è maggiormente evidente in quanto costituisce una necessità che deve essere soddisfatta per poter usufruire, ad esempio, di un proprio immobile. In altri casi il concetto di “utilità” è più complesso.

È proprio il caso del diritto di panorama che non sempre è stato considerato come una vera e propria utilità e ciò ha determinato anche il nascere di numerose controversie tra vicini confinanti e numerosi dibattiti tra gli esperti del diritto.

È proprio per questo che è importante distinguere in primis la differenza che sussiste tra la veduta e il panorama, in modo tale da affrontare qualsiasi tipo di investimento immobiliare con maggiore serenità e consapevolezza.

Diritto di veduta

Il diritto di veduta è espressamente riconosciuto dal Codice Civile e si riferisce al diritto di mantenere delle finestre o altre aperture su un muro confinante, in modo da avere una vista sulla proprietà del vicino. Il diritto implica, ad esempio, che davanti a una veduta diretta il vicino non possa costruire a meno di tre metri (art. 907 c.c.); non gli impedisce, invece, di costruire più lontano, anche se la visuale cambia.

Quando si parla di aperture, si suddividono in due tipologie: le luci, che danno passaggio alla luce e all’aria ma non permettono di affacciarsi, e le vedute, che consentono di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino (art. 900 c.c.).

Siccome possono determinare la violazione della privacy e della riservatezza, le luci e le vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge. Per una veduta diretta, ad esempio, serve di norma un metro e mezzo dal fondo del vicino (art. 905 c.c.).

Diritto al panorama

Dal diritto di veduta sopra analizzato, va distinto il diritto al panorama. In che cosa consiste tale diritto? Esiste una norma ad hoc che lo tuteli? Nel gergo comune potrebbe farsi confusione, considerandoli come un medesimo diritto quello di veduta e quello al panorama, ma quest’ultimo è frutto di un’elaborazione giurisprudenziale.

Il diritto al panorama può essere riconosciuto e tutelato mediante l’atto di costituzione di una servitù: come ogni servitù, è necessario ravvisarne l’utilità e in questo caso è ravvisabile nella particolare amenità del paesaggio e dalla particolare visuale godibile dal fondo dominante.

La Cassazione afferma infatti che “la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino”. È il principio di Cass. 8752/2006, ripreso anche da Cass. 17922/2023.

Servitù di panorama

Ciò che va precisato che il diritto al panorama non è strettamente connesso alla titolarità del fondo e non si acquisisce automaticamente con il semplice acquisto di quest’ultimo dal notaio. Infatti occorre che venga costituita una servitù, nelle modalità previste dalla legge.

Quindi, sebbene i giudici riconoscano l’esistenza di un diritto al panorama, impedendo di frapporre degli ostacoli visibili al godimento di tale diritto mediante la realizzazione di opere o la crescita di alberi e arbusti, tale diritto deve essere riconosciuto all’interno di un contratto o accertato in via giudiziale. Per gli alberi in particolare, cosa possa pretendere chi ha la servitù dipende molto da come è scritto il titolo: è buona norma chiederlo al notaio.

Come si costituisce una servitù di panorama

Una volta riconosciute le differenze tra il diritto di veduta e il diritto al panorama, è importante comprendere che trattandosi, in quest’ultimo caso, di un plus che viene riconosciuto al fondo dominante, occorre riconoscerlo nelle modalità previste proprio per la costituzione di servitù.

La Cassazione ha, infatti, affermato che la servitù di panorama può essere costituita volontariamente per atto pubblico dal notaio, così come per usucapione, decorsi vent’anni in modo pacifico e ininterrotto oppure per destinazione del padre di famiglia.

Per l’usucapione e per la destinazione del padre di famiglia, però, servono opere visibili e permanenti destinate proprio al panorama (Cass. 17922/2023). Per chi compra, quindi, la tutela più chiara resta di norma quella scritta: una servitù già presente nell’atto di provenienza, oppure costituita con il vicino.

Preventivo notarile atto di servitù

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per la costituzione di una servitù dal notaio o per qualsiasi altro atto notarile, è possibile richiedere un preventivo notarile, in modo del tutto gratuito, senza costi di registrazione o iscrizione alla piattaforma, mediante il sito di NotaioFacile.

Il servizio, oltre ad essere gratis, ha il vantaggio di entrare in contatto diretto con un notaio, beneficiando dell’opportunità di richiederlo online evitando sfiancanti ricerche e spostamenti.

La semplice richiesta del preventivo non determina l’assunzione di alcun tipo di impegno e pertanto consente di procedere in totale serenità; rispondendo alle domande previste dal form del preventivo, di norma in poche ore si potrà avere una risposta, in modo tale da avere un quadro delle spese, in termini di tasse e imposte, che dovranno affrontarsi per il rogito notarile di costituzione della servitù dal notaio.

Casa con vista, cosa chiede chi compra

Compro casa per il panorama: il vicino può costruire e togliermelo?

Senza una servitù, la legge tutela la veduta con le distanze, non il panorama: davanti a una veduta diretta il vicino non può costruire a meno di tre metri (art. 907 c.c.), ma oltre quella distanza di norma può farlo. Per proteggere la vista serve una servitù, come quella di non sopraelevare, e se esista è buona norma verificarlo con il notaio prima del rogito.

Un terrazzo panoramico basta per avere la servitù dopo vent’anni?

Di norma no: per acquistare la servitù di panorama per usucapione servono opere visibili e permanenti destinate al panorama, e un balcone o un terrazzo da soli non bastano (Cass. 2973/2012).