Comprare casa in Italia dall'estero, procura e prima casa
- Acquisto casa da parte di residente all’estero dal notaio
- Atto notarile di un residente all’estero
- La procura, quando non si può tornare per il rogito
- Codice fiscale e pagamento del prezzo
- Residenza fiscale e residenza anagrafica
- Agevolazioni prima casa anche al residente all’estero
- I requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa
- Il luogo del rogito
- Le domande che arrivano dall’estero
Acquisto casa da parte di residente all’estero dal Notaio
Un soggetto che risiede all’estero può certamente acquistare una casa in Italia da un Notaio italiano. Non vi sono problemi di sorta relativi alla possibilità di costituirsi nell’atto, piuttosto possono sorgere delle problematiche relative a situazioni nelle quali è necessario il requisito della residenza.
Il requisito che conta per potersi costituire senza ulteriori documenti nel rogito notarile è la cittadinanza, per cui in primo luogo non vi sono problemi nel caso in cui un cittadino italiano sia residente all’estero, cosa che ad esempio può capitare qualora lavori all’estero. Per chi non ha la cittadinanza italiana valgono regole in parte diverse, raccolte nella pagina sull’acquisto di casa in Italia da parte di uno straniero.
Ma se il soggetto residente all’estero intende acquistare la sua prima casa, come può conciliarsi questo con la sua residenza all’estero? Ebbene, analizziamo quindi l’ipotesi in cui un residente all’estero, iscritto o meno all’Aire, intenda procedere con l’acquisto e la richiesta di agevolazioni per un immobile in Italia. Prima, però, viene la parte pratica, quella che chi scrive dall’estero chiede per prima: come si firma senza tornare, come si paga, che documenti servono.
Dall’estero al rogito, i passaggi che di solito si incontrano
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Atto notarile di un residente all’estero
La questione della residenza all’estero può rilevare soprattutto nel caso in cui la parte si reca dal Notaio per stipulare un atto di acquisto di una casa e contemporaneamente chiede le agevolazioni prima casa.
Le agevolazioni prima casa sono previste per l’ipotesi in cui si acquista una casa nel Comune di residenza, non si è già titolari di un’altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, si tratta di un immobile che non rientri nelle categorie escluse quali ad esempio le case di lusso. Se richiede le agevolazioni prima casa un residente all’estero, occorre analizzare la possibilità che gli vengano concesse nonostante non possa avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, avendola appunto all’estero. La risposta è cambiata nel 2023 e la si trova più sotto; prima vengono la procura e il pagamento, che riguardano tutti, prima casa o seconda.
La procura, quando non si può tornare per il rogito
Chi vive lontano e non riesce a rientrare per la firma non è bloccato: può farsi rappresentare da una persona di fiducia con una procura speciale a comprare. La procura per l’acquisto di un immobile richiede la stessa forma dell’atto, quindi atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 1392 c.c.), e indica in modo preciso la casa, il prezzo e i poteri di chi firma al posto dell’acquirente.
Dall’estero le strade sono due. La prima è il consolato italiano del Paese in cui si vive: il console può ricevere atti notarili per i cittadini italiani, e una procura firmata lì, in lingua italiana, di norma si usa in Italia senza altri passaggi. La seconda è un notaio o un pubblico ufficiale locale: in questo caso l’atto va reso valido per l’Italia con l’apostille, se il Paese aderisce alla Convenzione dell’Aja, oppure con la legalizzazione presso il consolato italiano, e va tradotto in italiano. Alla procura estera è dedicata una pagina a parte; tendenzialmente, prima di essere usata, viene depositata presso un notaio in Italia, che ne verifica la regolarità. I tempi non sono brevi: tra appuntamento consolare, apostille e traduzione possono passare settimane, e la data del rogito fissata nel compromesso dovrebbe tenerne conto.
Esiste anche la via della scrittura privata con autentiche di firma separate, descritta nella pagina su come comprare casa a distanza. Se possa funzionare nel caso concreto, con una delle due parti fuori dall’Italia, è una domanda da porre al notaio prima di scegliere la strada.
Codice fiscale e pagamento del prezzo
Senza codice fiscale italiano l’atto non si può ricevere, e chi vive all’estero da anni spesso non lo ha mai avuto o non lo ritrova. I cittadini italiani all’estero lo chiedono al consolato, che trasmette la richiesta all’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente a un ufficio dell’Agenzia in Italia, anche attraverso una persona delegata. Il codice, una volta attribuito, non cambia: chi lo aveva da ragazzo ha ancora quello. Il notaio di solito lo verifica tra i primi documenti, perché serve già per registrare il compromesso.
Sul prezzo valgono le regole di tutti: va pagato con mezzi tracciabili, di norma in euro, con bonifico o assegno circolare, e nell’atto si dichiarano i mezzi usati. Il bonifico da un conto estero è una strada percorribile, ma la banca che riceve il denaro e il notaio, per gli obblighi antiriciclaggio, potrebbero chiedere documenti sull’origine delle somme: è un punto che di solito si chiarisce per tempo con lo studio e con la banca, non la mattina del rogito. Chi non può essere presente e vuole una tutela in più sui tempi del pagamento può valutare con il notaio il deposito del prezzo sul conto dedicato dello studio. Le forme di pagamento ammesse sono descritte nella pagina su come si paga una casa dal notaio.
Residenza fiscale e residenza anagrafica
Prima di verificare se sussistano e perché i requisiti per le agevolazioni prima casa, occorre descrivere le due nozioni di residenza fiscale e di residenza anagrafica. I due concetti non coincidono e tale differenza emerge proprio in situazioni come quella che stiamo descrivendo.
La residenza anagrafica è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale. La residenza fiscale segue regole proprie, riscritte dal 2024 (D.Lgs. 209/2023): semplificando molto, è fiscalmente residente in Italia chi, per la maggior parte dell’anno, cioè almeno 183 giorni, ha qui la residenza o il domicilio, oppure è fisicamente presente, oppure risulta iscritto all’anagrafe della popolazione residente, iscrizione che oggi vale come presunzione superabile con prova contraria. Da ciò deriva la sottoposizione alla tassazione italiana per tutti i redditi prodotti dal soggetto a prescindere dal luogo in cui questi redditi sono stati prodotti. È importante determinare la residenza fiscale per capire quali tasse debba pagare il contribuente.
Chi si è trasferito stabilmente e si è iscritto all’Aire, di norma, ha spostato fuori dall’Italia tanto la residenza anagrafica quanto quella fiscale, ma le due cose non viaggiano sempre insieme e il fisco guarda alla situazione effettiva. Comprare una casa in Italia, da sola, tendenzialmente non riporta qui la residenza fiscale; è però una valutazione che spetta al commercialista, non al notaio, e si affronta prima dell’atto.
Agevolazioni prima casa anche al residente all’estero
Il Notaio potrebbe applicare all’atto di acquisto della casa le agevolazioni fiscali, prevedendo quindi che il soggetto residente all’estero che voglia acquistare una casa in Italia paghi il 2% del valore catastale al posto del 9%. Solitamente per i residenti in Italia occorre che si abbia la residenza nel Comune dove si trova la casa acquistata o che vi si trasferisca la residenza entro diciotto mesi.
Per chi vive all’estero la regola è cambiata il 14 giugno 2023, con l’articolo 2 del decreto legge 69/2023 che ha riscritto la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa dell’imposta di registro. Prima bastava essere cittadini italiani emigrati per comprare con l’agevolazione in qualunque Comune, senza spostare la residenza. Oggi la cittadinanza non conta più e la residenza all’estero da sola non basta: l’agevolazione senza trasferimento della residenza spetta a chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni e compra nel Comune di nascita oppure in quello in cui risiedeva o lavorava prima di partire. L’Agenzia delle Entrate ha poi precisato che il Comune può essere uno qualsiasi di quelli in cui si è vissuto o lavorato, non per forza l’ultimo prima della partenza (risposta n. 28 del 2025), e che vale anche il Comune in cui si è svolto il percorso scolastico e universitario (risposta n. 312 del 2025).
Si tratta di una previsione legata alla circostanza per cui molto spesso questi soggetti sono solo temporaneamente residenti all’estero e viene garantita loro la possibilità di acquistare la loro prima casa in Italia anche in via anticipata rispetto al rientro, nei luoghi con cui hanno un legame reale. Chi è partito per altri motivi, studio, famiglia, pensione, o non ha i cinque anni, rientra nella regola generale: l’agevolazione c’è solo trasferendo la residenza nel Comune della casa entro diciotto mesi.
Un esempio semplificato. Davide, nato a Cuneo, che ha lavorato dieci anni a Torino e da quattro vive a Monaco di Baviera per lavoro, potrebbe comprare con l’agevolazione a Torino o a Cuneo restando in Germania: su una casa con rendita catastale di 600 euro le imposte sarebbero intorno a 1.490 euro. La stessa casa a Milano, città con cui non ha legami, sarebbe una seconda casa, circa 6.900 euro di imposte, a meno che non vi trasferisca la residenza entro diciotto mesi dal rogito. Cifre indicative, da confermare con il notaio sul caso concreto. Il lato fiscale della questione, con la storia della norma e i suoi limiti, è nella pagina sulle agevolazioni prima casa e trasferimento all’estero; le altre eccezioni alla residenza sono nella pagina su quando non serve cambiare residenza.
Le etichette sulla valigia: dove varrebbe la prima casa
Esempio: Davide, nato a Cuneo, dieci anni di lavoro a Torino, da quattro a Monaco di Baviera per lavoro, compra da privato una casa con rendita catastale di 600 euro
Stessa casa, stessa rendita: tra Torino e Milano cambierebbero circa 5.400 euro di imposte. L’onorario del notaio è a parte: per una prima casa da privato NotaioFacile rileva, tra i notai a Torino, onorari da 820 a 5.540 euro.
Schema semplificato e indicativo: imposte di registro, ipotecaria e catastale su acquisto da privato. Restano da verificare con il notaio gli altri requisiti della prima casa, come non avere un’altra casa nel Comune e non averne già comprata una con la stessa agevolazione.
I requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa
Il cittadino italiano residente all’estero deve acquistare una casa situata sul territorio italiano. Egli non deve inoltre essere titolare di diritti di proprietà, uso o abitazione di un’altra casa nel Comune in cui si trova quella da comprare, né avere altrove in Italia una casa già acquistata con la stessa agevolazione, salvo l’impegno a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
L’atto si riceve in Italia, davanti a un notaio italiano, e nell’atto l’acquirente dichiara di trovarsi nelle condizioni viste sopra: il trasferimento per lavoro, i cinque anni, il legame con il Comune. Non serve però essere presenti di persona, la procura basta. Ovviamente non vi è alcun obbligo ma è ben possibile che l’acquirente dopo qualche mese decida di trasferirsi effettivamente nella casa che ha acquistato con le agevolazioni in Italia.
Serve essere iscritti all’Aire?
La legge prevede l’iscrizione all’Aire per chi si stabilisce all’estero per più di dodici mesi, e l’iscrizione resta la prova più semplice della residenza fuori dall’Italia, oltre a servire per votare dall’estero e per i servizi consolari, codice fiscale compreso. Ai fini dell’agevolazione, però, oggi non è l’iscrizione in sé a contare: contano il motivo del trasferimento, gli anni passati in Italia e il Comune scelto, che l’acquirente dichiara nell’atto sotto la propria responsabilità. Tali dichiarazioni, ovviamente, potranno essere oggetto di accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria.
Il luogo del rogito
Nel caso dell’acquisto da parte del residente all’estero, l’atto di norma viene stipulato dal Notaio italiano: la casa è in Italia e l’atto va trascritto e registrato qui. Se si possa percorrere una strada diversa è una domanda da porre al notaio, caso per caso.
L’acquirente quindi, di solito, non completa questa contrattazione nel Paese in cui si trova, ma non è tenuto a tornare: può firmare una procura e farsi rappresentare, oppure venire in Italia per il giorno dell’atto, non necessariamente nel Comune dove si trova la casa. Ad esempio un cittadino italiano residente in Francia può decidere di acquistare la sua prima casa a Roma, ovvero il luogo dove ha intenzione di trasferirsi successivamente al rientro in Italia. Può avere fretta di farlo perché magari ha trovato un’occasione e non intende aspettare il suo rientro ufficiale. Con le regole attuali avrebbe l’agevolazione se Roma fosse il suo Comune di nascita o quello in cui viveva o lavorava prima di partire; in ogni caso può stipulare l’atto anche da un Notaio di Milano, proprio perché il Notaio può essere chiunque nel territorio italiano, a prescindere dal luogo in cui si trova la casa.
Il colloquio precedente al rogito
Dato che si trova residente all’estero, l’acquirente potrà usufruire di colloqui a distanza e potrà inviare la documentazione anche tramite il web, magari sfruttando la piattaforma NotaioFacile.it, per entrare in contatto diretto con Notai situati in Italia più facilmente. La richiesta di preventivo, la stessa del secondo passaggio descritto in apertura, si compila online in pochi minuti anche da un altro continente; da lì il dialogo prosegue direttamente con lo studio scelto, perché ogni comunicazione avviene direttamente tra utente e notaio, con il fuso orario come unico ostacolo.
Le domande che arrivano dall’estero
Posso comprare casa in Italia senza tornare per il rogito?
Sì. Si può dare una procura speciale a comprare a una persona di fiducia, che firma l’atto in Italia al posto dell’acquirente. La procura si fa al consolato italiano oppure davanti a un notaio del Paese in cui si vive, con apostille o legalizzazione e traduzione in italiano.
Quanto tempo richiede una procura fatta all’estero?
Dipende dal Paese: appuntamento consolare, apostille o legalizzazione e traduzione possono richiedere alcune settimane. Per questo nel compromesso la data del rogito tende a lasciare un margine.
Serve il codice fiscale italiano anche se vivo all’estero da vent’anni?
Sì, senza codice fiscale l’atto non si può ricevere. Gli italiani all’estero lo chiedono al consolato o a un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, anche tramite un delegato. Se lo si è avuto in passato, è ancora quello.
Posso pagare la casa con un bonifico dal mio conto estero?
In genere sì, purché il pagamento sia tracciabile; di norma il prezzo arriva in euro e nell’atto si dichiarano i mezzi usati. Per gli obblighi antiriciclaggio la banca e il notaio potrebbero chiedere documenti sull’origine delle somme, quindi è un punto da chiarire con anticipo.
Vivo all’estero per lavoro: ho la prima casa senza spostare la residenza?
Dal 14 giugno 2023 sì, a tre condizioni: trasferimento all’estero per lavoro, almeno cinque anni di residenza o lavoro in Italia prima di partire, acquisto nel Comune di nascita o in uno di quelli dove si viveva o lavorava, non per forza l’ultimo. Negli altri casi vale la regola generale della residenza entro diciotto mesi.
Comprare casa in Italia mi rende di nuovo residente fiscale?
Di norma no: la residenza fiscale dipende da dove si vive, si ha il domicilio o si trascorre la maggior parte dell’anno, non dal possesso di una casa. Le imposte locali sulla casa restano dovute. È un tema da affrontare con il commercialista.
