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Acquisto casa in Italia per residente estero

Acquisto casa da parte di residente all’estero dal Notaio

Acquisto casa in Italia da parte di residente all’esteroUn soggetto che risiede all’estero può certamente acquistare una casa in Italia da un Notaio italiano. Non vi sono problemi di sorta relativi alla possibilità di costituirsi nell’atto, piuttosto possono sorgere delle problematiche relative a situazioni nelle quali è necessario il requisito della residenza.

Il requisito che conta per potersi costituire senza ulteriori documenti nel rogito notarile è la cittadinanza, per cui in primo luogo non vi sono problemi nel caso in cui un cittadino italiano sia residente all’estero, cosa che ad esempio può capitare qualora lavori all’estero.

Ma se il soggetto residente all’estero intende acquistare la sua prima casa, come può conciliarsi questo con la sua residenza all’estero? Ebbene, analizziamo quindi l’ipotesi in cui un residente all’estero, iscritto o meno all’Aire, intenda procedere con l’acquisto e la richiesta di agevolazioni per un immobile in Italia.

Atto notarile di un residente all’estero

La questione della residenza all’estero può rilevare solo nel caso in cui la parte si reca dal Notaio per stipulare un atto di acquisto di una casa e contemporaneamente chiede le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni prima casa sono previste per l’ipotesi in cui si acquista una casa nel Comune di residenza, non si è già titolari di un’altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, si tratta di un immobile che non rientri nelle categorie escluse quali ad esempio le case di lusso. Se richiede le agevolazioni prima casa un residente all’estero, occorre analizzare la possibilità che gli vengano concesse nonostante non possa avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, avendola appunto all’estero.

Residenza fiscale e residenza anagrafica

Prima di verificare se sussistano e perché i requisiti per le agevolazioni prima casa, occorre descrivere le due nozioni di residenza fiscale e di residenza anagrafica. I due concetti non coincidono e tale differenza emerge proprio in situazioni come quella che stiamo descrivendo.

La residenza anagrafica è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale. La residenza fiscale, invece, si acquista se si è iscritti all’Anagrafe dei residenti in Italia e si ha residenza o domicilio in Italia per più di  183 giorni all’anno. Da ciò deriva la sottoposizione alla tassazione italiana per tutti i redditi prodotti dal soggetto a prescindere dal luogo in cui questi redditi sono stati prodotti. È importante determinare la residenza fiscale per capire quali tasse debba pagare il contribuente.

Agevolazioni prima casa anche al residente all’estero

Il Notaio potrà applicare all’atto di acquisto della casa le agevolazioni fiscali, prevedendo quindi che il soggetto residente all’estero che voglia acquistare una casa in Italia paghi il 2% del valore catastale. Solitamente per i residenti in Italia occorre che si abbia la residenza nel Comune dove si trova la casa acquistata o che vi si trasferisca la residenza entro diciotto mesi.

Per i residenti all’estero ciò non è necessario: è possibile che si usufruisca delle agevolazioni anche senza trasferire la propria residenza, lasciando la stessa fuori dall’Italia. Si tratta di una previsione legata alla circostanza per cui molto spesso questi soggetti sono solo temporaneamente residenti all’estero, ma mantengono la cittadinanza italiana e viene garantita loro la possibilità di acquistare la loro prima casa in Italia anche in via anticipata rispetto al trasferimento. Questo consente altresì di mantenere intatta la circolazione immobiliare.

Il residente ha dunque all’estero solo la residenza anagrafica ma mantiene la residenza fiscale in Italia.

I requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa

Il cittadino italiano residente all’estero deve acquistare una casa situata sul territorio italiano. Egli non deve inoltre essere di diritti di proprietà, uso o abitazione di un’altra casa nel Comune del territorio italiano.

Il rogito deve essere stipulato necessariamente in Italia in quanto si richiede l’applicazione di una agevolazione prevista dalla legge italiana e nell’atto si deve fare dichiarazione di quanto sopra previsto. Ovviamente non vi è alcun obbligo ma è ben possibile che l’acquirente dopo qualche mese decida di trasferirsi effettivamente nella casa che ha acquistato con le agevolazioni in Italia.

Per godere delle eccezioni di cui sopra occorre essere iscritti all’Aire?

Il  residente all’estero per potere godere delle agevolazioni senza trasferire la residenza non deve necessariamente essere iscritto all’Aire, ma ciò può risultare anche da dichiarazioni fatte con autocertificazione in cui si attesta la detta residenza all’estero. Ovviamente tali dichiarazioni saranno oggetto di accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria.

A cosa serve l’iscrizione all’Aire?

Il Notaio non dovrà accertare la residenza mediante l’iscrizione all’Aire, la quale è un adempimento burocratico che serve per godere di alcuni diritti diplomatici all’estero oppure per votare. La residenza anagrafica all’estero viene attribuita a prescindere dall’iscrizione a tale Anagrafe.

Il luogo del rogito

Nel caso dell’acquisto da parte del residente all’estero, l’atto deve essere necessariamente stipulato dal Notaio italiano in quanto si parla di agevolazioni previste dalla legge italiana.

L’acquirente quindi non può completare questa contrattazione direttamente nel Paese in cui si trova ma deve recarsi in Italia, non necessariamente nel Comune dove si trova la casa. Ad esempio un cittadino italiano residente in Francia può decidere di acquistare la sua prima casa a Roma, ovvero il luogo dove ha intenzione di trasferirsi successivamente al rientro in Italia. Può avere fretta di farlo perché magari ha trovato un’occasione e  non intende aspettare il suo rientro ufficiale. Come detto può usufruire delle agevolazioni e può stipulare l’atto anche da un Notaio di Milano, proprio perché il Notaio può essere chiunque nel territorio italiano, a prescindere dal luogo in cui si trova la casa.

Il colloquio precedente al rogito

Dato che si trova residente all’estero, l’acquirente potrà usufruire di colloqui a distanza e potrà inviare la documentazione anche tramite il web, magari sfruttando la piattaforma NotaioFacile.it, per entrare in contatto  diretto con Notai situati in Italia più facilmente.

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