Certificazione notarile ventennale, cosa attesta davvero
- Controlli del notaio
- Cosa si intende per certificazione notarile
- Vantaggio certificazioni notarile
- Asta, mutuo e vecchi atti: cinque domande sulla certificazione notarile
- Certificazione notarile: controllo al catasto
- Certificazione notarile: controllo registri immobiliari
- Certificazione notarile per rilascio mutuo
Controlli del notaio
Nell’ambito di un rapporto obbligatorio tra creditore e debitore, quest’ultimo risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri come sancito dall’art.2740 del Codice Civile .
Questo principio trova inoltre la sua conferma nell’art. 2910 c.c. ai sensi del quale «il creditore, per conseguire quanto gli è dovuto, può far espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile».
Il legislatore ha previsto, all’art. 567 c.p.c., un controllo meramente sommario della appartenenza del bene al debitore esecutato o al terzo garante mediante l’intervento del notaio e del suo operato attraverso la cosiddetta certificazione notarile. Vediamo in cosa consiste e cosa c’è da sapere. Per chi non è un addetto ai lavori, la certificazione notarile si incontra in due momenti: quando una casa va all’asta, e quando la banca chiede la relazione sulla casa prima di erogare il mutuo.
Che cosa dice, e che cosa non dice, la certificazione notarile
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Cosa si intende per certificazione notarile
Nell’ambito della vendita forzata, per poter individuare in modo esatto gli immobili da mettere in vendita e verificare che siano realmente intestati al debitore che deve subire l’espropriazione forzata, l’eventuale presenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli, l’istanza di vendita deve essere accompagnata dal deposito dei documenti che sono previsti dal codice di procedura civile: l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni dei venti anni anteriori al pignoramento, da depositare entro quarantacinque giorni (termine ridotto dalla riforma Cartabia).
La suddetta documentazione può essere sostituita da una certificazione notarile, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, come adesso analizzeremo nel dettaglio; si tratta di un atto rientrante nella categoria delle certificazioni in senso proprio, che non ha proprio l'efficacia probatoria dell'atto pubblico, ma attesta fatti o atti dei quali il notaio ha acquisito conoscenza indiretta attraverso la consultazione dei registri immobiliari e catastali.
Funzione notarile di certificazione
Come sappiamo, il notaio svolge numerose funzioni sebbene spesso venga considerato soltanto come il professionista che appone la firma in calce all’atto notarile.
In realtà il notaio svolge numerose e fondamentali funzioni tra cui quella di documentazione, definita anche di certificazione e quella di adeguamento, come adesso analizzeremo.
La funzione di certificazione del notaio consiste nell’attribuzione della pubblica fede nonostante non sia l’unico professionista al quale la legge attribuisce tale funzione. In virtù delle complesse indagini che effettua dovute alle sue competenze settoriali della materia rilascia degli attestati certificativi di primaria importanza.
Altra funzione del notaio oltre a quella certificativa, forse più conosciuta, è quella di adeguamento delle volontà delle parti alla legge. il notaio infatti traduce in termini giuridici, l’effettiva volontà delle parti, offrendo la soluzione più adeguata alle esigenze espresse, non solo dal punto di vista giuridico, ma anche dal punto di vista fiscale e quindi economico.
Vantaggio certificazioni notarile
La certificazione notarile ha numerosi vantaggi in quanto snellisce i procedimenti legati alle esecuzioni immobiliari e in secondo luogo consente ai giudici, cancellieri, periti e altri professionisti in materia, di accedere direttamente ad una documentazione dettagliata e qualificata redatta da un notaio, esperto in materia immobiliare che possa illustrare la storia ventennale di un immobile sotto i diversi aspetti, sia catastale che ipotecario. Il ventennio non è casuale: è il periodo che, per il Codice Civile , chiude la continuità delle trascrizioni e copre il termine dell’usucapione, per cui chi legge il certificato sa che nessun precedente proprietario può più rivendicare la casa.
Asta, mutuo e vecchi atti: cinque domande sulla certificazione notarile
Voglio comprare una casa all’asta: la certificazione notarile la posso leggere?
Sì, è nel fascicolo della procedura insieme alla perizia dell’esperto, consultabile sul portale delle vendite pubbliche o in cancelleria. Dice chi è proprietario e quali ipoteche e pignoramenti gravano sull’immobile; a cancellarli dopo l’aggiudicazione provvede il giudice con il decreto di trasferimento.
La certificazione notarile mi dice se la casa all’asta ha abusi edilizi?
No, riguarda solo registri immobiliari e Catasto. La regolarità urbanistica la verifica l’esperto nominato dal giudice nella sua perizia, che va letta insieme al certificato prima di fare l’offerta.
Per il mutuo la banca mi chiede la “relazione notarile ventennale”: è la stessa cosa?
Nella sostanza sì: il notaio ricostruisce i passaggi di proprietà e le formalità degli ultimi vent’anni sulla casa che si compra, così la banca sa che l’ipoteca sarà iscritta su un bene libero. Si chiama relazione preliminare e di norma la prepara il notaio del rogito, qualche settimana prima.
Quanto costa la certificazione notarile?
Dipende dal numero di immobili e di formalità da esaminare, perché il lavoro sta nelle visure ventennali; per le esecuzioni il compenso è spesso liquidato dal giudice e anticipato dal creditore, per il mutuo la relazione preliminare è di norma compresa nel preventivo del rogito. In entrambi i casi la voce si vede nel preventivo del notaio.
Ho perso l’atto della casa: una certificazione notarile mi serve per dimostrare che è mia?
No, per questo basta chiedere la copia dell’atto al notaio o all’Archivio notarile, oppure una visura ipotecaria. La certificazione notarile ha senso quando serve ricostruire tutta la storia ventennale, ad esempio per vendere una casa ereditata con più passaggi mai trascritti.
Certificazione notarile: controllo al Catasto
La certificazione notarile prevede un controllo al Catasto degli immobili oggetto di trasferimento.
In tal caso il notaio effettuerà la cosiddetta visura catastale al fine di analizzare l’immobile nel corso degli ultimi 20 anni. Può accadere infatti che in tale lasso di tempo vi siano stati dei cambiamenti che possono essere delle variazioni catastali, come il cambio di destinazione di uso, dei frazionamenti o delle fusioni di unità immobiliari, così come un mutamento della rendita catastale.
Diverse possono essere le modifiche apportate nel corso del tempo e mediante la visura catastale storica, è possibile ricostruire la storia del fabbricato dal punto di vista catastale.
L’accesso al Catasto avrebbe la funzione di consentire la corretta ed esatta identificazione dell’immobile, sia nel decreto di trasferimento che nella relativa nota di trascrizione; inoltre è possibile trovare la duplice versione della visura catastale in formato sintetico o analitico, a seconda delle esigenze relative all’atto da dover stipulare e alla questione giuridica da dover affrontare per il rogito dal notaio.
Valore visura catastale
È di particolare importanza sottolineare il valore che può avere una visura catastale. Il primo punto da chiarire è che la visura catastale non ha valore probatorio. Che cosa vuol dire questo? Significa che, sebbene al Catasto sia riportato un determinato intestatario, la visura catastale non costituisce una prova legale: l’intestatario lo si potrà scoprire mediante l’accesso agli Uffici del Territorio, con una visura ipotecaria.
Infatti la registrazione degli immobili in Catasto ha una finalità puramente fiscale e quanto riportato nello stesso, non può essere utilizzato a dimostrazione della titolarità di un determinato immobile.
Certificazione notarile: controllo Registri immobiliari
Oltre a un controllo al Catasto il notaio procede, ai fini della redazione della certificazione notarile, ad analizzare dal punto di vista giuridico il fabbricato mediante la cosiddetta visura ipotecaria.
In questo modo, con l’accesso ai Registri immobiliari, sarà possibile scoprire la storia dell’immobile, nonché l’intestatario, verificando anche i vari passaggi di proprietà avvenuti nei 20 anni, l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali ed altri pesi pregiudizievoli. Ogni passaggio viene ricondotto al suo atto di provenienza, con notaio, data e repertorio, e la catena deve risultare continua: se un passaggio manca, ad esempio una successione mai trascritta, il certificato lo segnala ed è lì che il lavoro si allunga.
Certificazione notarile per rilascio mutuo
Il termine “certificazione notarile” spesso lo si sente anche quando il notaio deve preparare la cosiddetta relazione notarile preliminare per l’istituto bancario che deve rilasciare il mutuo. Sebbene la questione sia differente in quanto il codice di procedura civile fa espresso riferimento alla certificazione notarile sostituiva di alcune documentazioni per la vendita forzata, tale tipo di documentazione ha la medesima funzione in tema di rilascio di mutuo.
La Banca infatti richiede al notaio, prima di rilasciare il mutuo e procedere all’iscrizione dell’ipoteca sulla casa oggetto di acquisto, una relazione notarile che illustri le vicende legate al fabbricato, nel lasso di tempo degli ultimi vnt’anni. Chi compra casa con il mutuo la paga di norma dentro l’onorario del rogito: nel preventivo richiesto su NotaioFacile la relazione per la banca compare come voce a parte o come inclusa, ed è utile leggere quale delle due.
