Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto della prima casa?
- Cosa si intende per “prima casa”
- Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto di una prima casa?
- Acquisto prima casa under 36
- L’onorario del notaio
L’acquisto di una prima casa: cenni generali
Il costo dell’atto notarile per l’acquisto di una prima casa comprende varie voci e si differenzia a seconda di vari elementi che analizzeremo. L’acquisto di una casa, soprattutto se la prima, è sempre contornato da particolari attenzioni alla spesa da affrontare.
Questa spesa non è univoca ma dipende da vari fattori. In questo costo non comprendiamo il costo dell’atto notarile di mutuo, in quanto è a parte, sia come costo dell’onorario che come costi bancari. Ci concentriamo in questa sede solo sul costo del rogito di compravendita, per il caso particolare appunto dell’acquisto di una prima casa ad uso abitativo.
Il legislatore prevede una tutela particolare per l’acquisto di quella casa che sia destinata all’uso abitativo dell’acquirente, o acquirenti, e della famiglia intera. Per questo motivo, vi sono agevolazioni fiscali. Vediamo in primo luogo quando si parla di prima casa.
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Cosa si intende per “prima casa”
La cosiddetta “prima casa”, che sia oggetto delle agevolazioni fiscali, deve avere determinate caratteristiche. Deve in primo luogo trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, o in quello in cui lavora, in quanto si presume che poi in quella sede vi sia la sua dimora, nonostante possa invece avere un domicilio in un Comune diverso. In secondo luogo, la casa deve essere non di lusso, quindi l’immobile non deve appartenere alla categoria catastale A/1, A/8 o A/9, ovvero le categorie previste per case dal valore elevato.
Questo in quanto si presume che chi intenda acquistare tali case abbia una situazione reddituale elevata che non giustifica l’agevolazione fiscale. Si deve trattare dell’unica abitazione di proprietà in quel Comune e deve essere l’unica casa per la quale si sono richieste le agevolazioni fiscali. Queste agevolazioni, quindi, si possono chiedere solo una volta, salvo ipotesi eccezionali che vedremo in seguito.
Come soddisfare i detti requisiti dopo il rogito?
Se si intende acquistare una prima casa in una città, prima ancora di completare le pratiche burocratiche per il trasferimento della residenza, si può ugualmente usufruire delle agevolazioni. In questo caso, nel rogito notarile viene inserita una clausola nella quale l’acquirente si impegna a trasferire la residenza nel Comune dove si trova la casa entro diciotto mesi. Non è necessario che si trasferisca la residenza proprio in quella Via precisa o in quella casa, è sufficiente che la si trasferisca nel Comune di riferimento.
Cosa fare se si è già usufruito del bonus prima casa?
Se si è già titolari di una casa acquistata con le agevolazioni, però si intende acquistare una seconda casa, come occorre procedere? Se si ha intenzione di vendere la casa di cui già si è titolari, si può acquistare la casa con le agevolazioni “prima casa” e impegnarsi a vendere l’altra entro due anni dal rogito (termine esteso da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025). Quindi la nuova casa riacquista i requisiti prima casa.
Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto di una prima casa?
La risposta breve: le imposte sono fisse per legge e si calcolano in pochi secondi, l’onorario del notaio no. Per una prima casa comprata da privato con rendita catastale di 500 euro, il valore catastale è 57.750 euro (500 x 115,5), l’imposta di registro è 1.155 euro e con ipotecaria e catastale si arriva a 1.255 euro di imposte. A questa cifra va aggiunto l’onorario, che cambia da studio a studio e va chiesto con un preventivo. Ecco il quadro, valido nel 2026:
| Voce | Prima casa da privato | Prima casa da impresa con IVA |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro) | 200 euro |
| IVA | non dovuta | 4% sul prezzo, pagata all’impresa |
| Imposta ipotecaria | 50 euro | 200 euro |
| Imposta catastale | 50 euro | 200 euro |
| Onorario del notaio | variabile, da preventivo | variabile, da preventivo |
Vediamo nel dettaglio il costo dell’atto notarile per l’acquisto di una prima casa. Il primo elemento di risparmio si rinviene nell’imposta di registro, che solitamente per l’acquisto di una casa è pari al 9% del valore catastale.
In questo caso, invece, si paga il 2% del valore catastale (calcolato moltiplicando la rendita catastale per 115.5), con un minimo di 1.000 euro. Ovviamente il costo varia a seconda della rendita catastale. Anche se si tratta di una categoria non di lusso, vi sono comunque rendite più alte e rendite più basse che fanno elevare il costo dell’atto. A questo si affiancano le imposte ipotecarie e catastali che si pagano per la prima casa in misura fissa pari a 50 euro cadauna. Queste sono le spese fiscali principali dell’atto se l’atto non è soggetto a Iva; diverso è il caso in cui la prima casa si acquisti da una società costruttrice che sottopone a tale imposta l’atto.
Quanto si paga l’atto di acquisto prima casa da società soggetto a Iva
Nel caso di atto di compravendita da società costruttrice a privato, soggetto a IVA, si ha comunque un risparmio per le agevolazioni prima casa. In particolare, si avrà una riduzione dal 10% al 4% dell’IVA, mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimarranno fisse a 200 euro ciascuna. Le imposte vengono in tutti questi casi pagate al Notaio come sostituto d’imposta e poi versate allo Stato. Anche quando non si sceglie il regime del registro, comunque il risparmio è notevole.
Acquisto prima casa under 36
Fino al 31 dicembre 2023 chi aveva meno di 36 anni e un ISEE sotto i 40.000 euro poteva contare su un bonus in più: esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, credito d’imposta pari all’IVA in caso di acquisto da costruttore ed esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo. Quelle agevolazioni sono scadute e non sono state rinnovate: nel 2026 un under 36 paga le stesse imposte prima casa di tutti gli altri acquirenti.
Resta invece attivo, e prorogato fino al 31 dicembre 2027, il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap: per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro lo Stato garantisce fino all’80% del mutuo, con importo finanziato non superiore a 250.000 euro. Non è uno sconto sulle imposte, ma rende molto più facile ottenere il mutuo dalla banca. Sul mutuo per la prima casa si continua a pagare l’imposta sostitutiva ordinaria dello 0,25% della somma erogata.
L’onorario del Notaio
Il costo complessivo dell’atto notarile di acquisto di una prima casa comprende come abbiamo visto varie voci. Quelle che possono variare più di tutte sono le spese fiscali, che come sopra detto possono andare incontro a varie agevolazioni. La restante parte concerne, invece, l’onorario del Notaio più Iva, nel quale solitamente sono ricomprese le spese delle visure. Il Notaio, infatti, effettua il controllo ipotecario e catastale sia sull’immobile che sulla persona del venditore. Per conoscere la cifra esatta nel proprio caso si può richiedere gratuitamente un preventivo al notaio.
