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L’acquisto di una prima casa: cenni generali

Il costo dell’atto notarile per l’acquisto di una prima casa comprende varie voci e si differenzia a seconda di vari elementi che analizzeremo. L’acquisto di una casa, soprattutto se la prima, è sempre contornato da particolari attenzioni alla spesa da affrontare.

Questa spesa non è univoca ma dipende da vari fattori. In questo costo non comprendiamo il costo dell’atto notarile di mutuo, in quanto è a parte, sia come costo dell’onorario che come costi bancari. Ci concentriamo in questa sede solo sul costo del rogito di compravendita, per il caso particolare appunto dell’acquisto di una prima casa ad uso abitativo.

Il legislatore prevede una tutela particolare per l’acquisto di quella casa che sia destinata all’uso abitativo dell’acquirente, o acquirenti, e della famiglia intera. Per questo motivo, vi sono agevolazioni fiscali. Vediamo in primo luogo quando si parla di prima casa.

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Cosa si intende per “prima casa”

La cosiddetta “prima casa”, che sia oggetto delle agevolazioni fiscali, deve avere determinate caratteristiche. Deve in primo luogo trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, in quanto si presume che poi in quella sede vi sia la sua dimora, nonostante possa invece avere un domicilio in un Comune diverso. In secondo luogo, la casa deve essere non di lusso, quindi l’immobile non deve appartenere alla categoria catastale A/8 o  A/9, ovvero le categorie previste per case dal valore elevato.

Questo in quanto si presume che chi intenda acquistare tali case abbia una situazione reddituale elevata che non giustifica l’agevolazione fiscale. Si deve trattare dell’unica abitazione di proprietà in quel Comune e deve essere l’unica casa per la quale si sono richieste le agevolazioni fiscali. Queste agevolazioni, quindi, si possono chiedere solo una volta, salvo ipotesi eccezionali che vedremo in seguito.

Come soddisfare i detti requisiti dopo il rogito?

Se si intende acquistare una prima casa in una città, prima ancora di completare le pratiche burocratiche per il trasferimento della residenza, si può ugualmente usufruire delle agevolazioni. In questo caso, nel rogito notarile viene inserita una clausola nella quale l’acquirente si impegna a trasferire la residenza nel Comune dove si trova la casa entro diciotto mesi. Non è necessario che si trasferisca la residenza proprio in quella Via precisa o in quella casa, è sufficiente che la si trasferisca nel Comune di riferimento.

Cosa fare se si è già usufruito del bonus prima casa?

Se si è già titolari di una casa acquistata con le agevolazioni, però si intende acquistare una seconda casa, come occorre procedere? Se si ha intenzione di vendere la casa di cui già si è titolari, si può acquistare la casa con le agevolazioni “prima casa” e impegnarsi a vendere l’altra entro un anno dal rogito. Quindi la nuova casa riacquista i requisiti prima casa.

Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto della prima casa

Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto di una prima casa?

Vediamo nel dettaglio il costo dell’atto notarile per l’acquisto di una prima casa. Il primo elemento di risparmio si rinviene nell’imposta di registro, che solitamente per l’acquisto di una casa è pari al 9% del valore catastale.

In questo caso, invece, si paga il 2% del valore catastale (calcolato moltiplicando la rendita catastale per 105.5). ovviamente il costo varia a seconda della rendita catastale. Anche se si tratta di una categoria non di lusso, vi sono comunque rendite più alte e rendite più basse che fanno elevare il costo dell’atto. A questo si affiancano le imposte ipotecarie e catastali che si pagano per la prima casa in misura fissa pari a 50 euro cadauna. Queste sono le spese fiscali principali dell’atto se l’atto non è soggetto a Iva, nell’ipotesi in cui la prima casa si acquisti da una società costruttrice che intende sottoporre a tale imposta l’atto.

Quanto si paga l’atto di acquisto prima casa da società soggetto a Iva

Nel caso di atto di compravendita da società costruttrice a privato, soggetto a IVA, si ha comunque un risparmio per le agevolazioni prima casa. In particolare, si avrà una riduzione dal 10% al 4% dell’IVA, mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimarranno fisse a 200 euro ciascuna. Le imposte vengono in tutti questi casi pagate al Notaio come sostituto d’imposta e poi versate allo Stato. Anche quando non si sceglie il regime del registro, comunque il risparmio è notevole.

Acquisto prima casa under 36

L’acquisto di una prima casa già di per sé comporta la riduzione del costo complessivo dell’atto notarile,sul fronte delle imposte. Se l’acquirente ha un’età inferiore a 36 anni e ha un reddito Isee inferiore a 40.000 euro, acquistando la prima casa può ottenere un ulteriore risparmio di spesa. La principale agevolazione riguarda l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria o catastale, mentre in caso di acquisto da costruttore è riconosciuto un credito d’imposta da detrarre nella dichiarazione dei redditi.

Oltre all’agevolazione sulla compravendita, è prevista un’agevolazione per i mutui, la quale stabilisce l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva, che è pari allo 0,25% della somma che viene disposta dalla Banca a favore del privato. Pertanto, non si tratta di una mera riduzione come nel caso delle agevolazioni prima casa bensì di una cancellazione delle dette imposte.

L’onorario del Notaio

Il costo complessivo dell’atto notarile di acquisto di una prima casa comprende come abbiamo visto varie voci. Quelle che possono variare più di tutte sono le spese fiscali, che come sopra detto possono andare incontro a varie agevolazioni. La restante parte concerne, invece, l’onorario del Notaio più Iva. In questo onorario è compresa la prestazione del professionista, l’imposta sul valore aggiunto che egli paga e solitamente sono ricomprese le spese delle visure. Il Notaio, infatti, effettua il controllo ipotecario e catastale sia sull’immobile che sulla persona del venditore.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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