Riscatto dell’area e della piena proprietà dal Notaio
- Area e diritto di superficie
- Proprietà per l’area e peep
- Cosa serve per il rogito del riscatto dal notaio
- Domande frequenti sul riscatto dell’area
Area e diritto di superficie
Intanto cerchiamo di capire la differenza tra proprietà per l’area e proprietà superficiaria. Come si è già avuto modo di approfondire in altra sede, quest’ultima consiste in un diritto di proprietà che attiene esclusivamente a tutto ciò che è “sopra il suolo”, cioè a tutto ciò che è stato costruito al di sopra di esso e che è stato, di conseguenza, oggetto di compravendita. Solitamente il diritto di proprietà superficiaria è a tempo indeterminato, ma in casi di edilizia popolare programmata è possibile che il Comune stabilisca un termine, generalmente lungo (99 anni) a seguito del quale il diritto di superficie si può ricongiungere a quello sull’area o semplicemente rinnovare per altri 99 anni.
Di conseguenza, si deduce che la proprietà per l’area è ciò che si riferisce al suolo, al terreno sul quale è stato o sono stati edificati più appartamenti.
Riscatto e affrancazione: cosa cambia per chi vende e chi compra
Sono due procedure diverse, anche se spesso si fanno insieme. Il riscatto, cioè la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, rende tua anche l’area. L’affrancazione toglie invece il vincolo sul prezzo di rivendita, quando la convenzione con il Comune lo prevede. Semplificando:
| Situazione | Cosa si possiede | Si vende a prezzo libero? |
|---|---|---|
| Casa PEEP in diritto di superficie | La casa, non l’area; spesso con un termine di durata | ⚠ Dipende dalla convenzione |
| Dopo il riscatto dell’area | Casa e area in piena proprietà | ⚠ Il vincolo di prezzo può restare |
| Dopo riscatto e affrancazione | Piena proprietà senza vincoli di prezzo | ✔ Sì |
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Proprietà per l’area e PEEP
Tendenzialmente, dunque, la proprietà per l’area spetta al Comune, e questo è il meccanismo che riguarda più spesso i progetti di edilizia economica- popolare, convenzionalmente chiamati PEEP, le cui regole e direttive sono dettate dal Comune di riferimento. Questi progetti e le convenzioni edilizie conseguenti vengono attuati e messi per iscritto davanti ad un Notaio, con la partecipazione di una società o impresa costruttrice, al fine di regolamentarne le modalità.
Come riscattare l’area PEEP
Prima di tutto bisogna rivolgersi al Comune in cui si è stipulata la convenzione. Fare richiesta è abbastanza semplice in quanto basta presentare all’ufficio apposito (generalmente quello che si occupa di urbanistica e trasferimenti immobiliari) le proprie considerazioni - ossia il desiderio di riscattare l’area e rimuovere qualsiasi vincolo sulla proprietà - corredate dalla necessaria documentazione. Di solito vengono richiesti il rogito col quale si acquistò la proprietà superficiaria, un documento d’identità, i dati catastali dell’immobile e le quote millesimali sulle parti comuni, se c’è condominio. Non serve l’assenso di tutti i condomini: la richiesta può farla il singolo proprietario, per il proprio alloggio e la sua quota millesimale, di norma trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione.
Entro i successivi 90 giorni, il Comune comunica il corrispettivo dovuto per il riscatto in questione.
Ruolo del Notaio nel riscatto dell’area
Una volta pervenuta la richiesta al Comune ed esaminate le esigenze del richiedente, viene fatta una proposta circa la data del rogito davanti al Notaio, al fine di procedere al riscatto dell’area e, conseguentemente, della piena proprietà relativamente al fabbricato in questione.
Il Notaio ha il ruolo di tradurre per iscritto le esigenze delle parti e di contemperarle in funzione della pubblica utilità e della trasparenza. Ecco perché in ogni passaggio, dalla formalizzazione delle convenzioni edilizie alla loro rimodulazione, è imprescindibile la sua consulenza e la sua professionalità.
Quanto costa riscattare l’area
Il costo del riscatto dipende soprattutto dal Comune e dal piano di zona adottato e di solito comprende il rimborso delle spese amministrative e istruttorie, l’onorario notarile e le relative tasse, nonché ulteriori oneri dovuti per i professionisti consultati.
La voce principale è il corrispettivo da versare al Comune. Semplificando, la legge lo lega al valore dell’area, al netto di quanto era già stato pagato a suo tempo per la concessione, e il calcolo lo fa il Comune sul singolo alloggio: per questo due appartamenti uguali in città diverse possono avere cifre molto lontane. Se si chiede anche l’affrancazione dal vincolo di prezzo, c’è un secondo corrispettivo, e conviene farsi indicare entrambi prima di decidere.
Perché riscattare l’area
Ci si può, a questo punto, chiedere quali possono essere le problematiche connesse al fatto che chi compra casa acceda solo ad un diritto di superficie e non a una piena proprietà.
Fermo restando che mettere al corrente il soggetto che vuole acquistare un appartamento con vincolo PEEP è sempre la soluzione migliore, onde evitare sorprese, la proprietà superficiaria dà la possibilità di usufruire del bene immobile, dando luogo a tutti i diritti e doveri (anche di manutenzione) a cui si presta qualsiasi proprietario. Qualora però un ipotetico compratore desideri acquistare la piena proprietà, è necessario provvedere in modo diverso.
Ai fini della commerciabilità e “appetibilità” del bene immobile, esso è sicuramente più facile da rivendere in futuro, se prima si è provveduto a svincolarlo tramite riscatto dell’area. Infatti, finché un immobile resta vincolato ad una convenzione stipulata col Comune, il prezzo non è soggetto al libero mercato ma potrebbe essere previsto direttamente dal Comune, senza considerare una serie di limitazioni alla vendita.
Per chi compra è il punto da controllare prima della proposta d’acquisto: se la convenzione fissa un prezzo massimo e non c’è stata l’affrancazione, pagare di più espone a contestazioni sulla differenza anche anni dopo. Di norma il notaio verifica la convenzione prima del rogito; quali altri controlli servono lo spieghiamo nella pagina sull’acquisto di una casa in edilizia convenzionata.
In definitiva, farsi consigliare dal Notaio è sempre una buona idea, se possibile chiedendo una consulenza preliminare per capire con precisione come muoversi e con quali tempistiche il Comune rilascia il nulla osta a procedere.
Quanto ci vuole per riscattare l’area
Le tempistiche sono variabili e dipendono dalla presa in carico del Comune in questione dopo un’attenta analisi delle richieste del privato cittadino: si può parlare di mesi o anche di qualche anno.
Quando si può richiedere il riscatto al Comune
Solitamente il riscatto si chiede allo scadere del termine novantanovennale del diritto di superficie, ma comunque nulla vieta di attivarsi anche molto prima di quella scadenza, per le più svariate esigenze, a cominciare dalla possibilità di rivendere senza vincoli il proprio appartamento.
Cosa serve per il rogito del riscatto dal Notaio
Abbiamo accennato prima che bisogna sempre, in primo luogo, interfacciarsi con il Comune di riferimento. Una volta fatto, quello che serve al Notaio prima di stipulare è capire chi e come interviene per conto e in rappresentanza del Comune. Dopodiché saranno necessari, presumibilmente i dati del richiedente, i dati catastali dell’immobile e dell’area urbana, nonché planimetrie aggiornate e copia del rogito o del diverso titolo col quale è stato acquistato l’appartamento e copia della convenzione edilizia. Ai fini della completezza della documentazione utile potrebbero essere richiesti anche le quote millesimali delle parti comuni e dati urbanistici aggiornati.
Quando il Comune ha comunicato il corrispettivo, si può chiedere il preventivo per l’atto di riscatto a un notaio della provincia: è gratuito e di solito la risposta arriva in poche ore. Se sulla casa ci sono altri vincoli oltre a quello del PEEP, li trattiamo nella pagina su come comprare un immobile con vincoli.
Domande frequenti sul riscatto dell’area
Quanto costa riscattare l’area PEEP? Dipende dal Comune. Si paga il corrispettivo per l’area, calcolato dal Comune sul valore dell’area al netto di quanto già versato a suo tempo, più onorario e imposte dell’atto notarile. L’affrancazione dal vincolo di prezzo, se serve, ha un corrispettivo a parte.
Per riscattare l’area serve il consenso di tutti i condomini? No. La richiesta può farla il singolo proprietario, per il proprio alloggio e la quota millesimale delle parti comuni.
Entro quanto tempo risponde il Comune? La legge prevede che il Comune comunichi il corrispettivo entro 90 giorni dalla richiesta. I tempi complessivi, fino al rogito, possono essere più lunghi.
Dopo il riscatto posso vendere la casa a prezzo libero? Non sempre. Il riscatto dà la piena proprietà, ma se la convenzione prevede un prezzo massimo di rivendita serve anche l’affrancazione, che è una procedura distinta.
Si deve aspettare la scadenza del diritto di superficie? No. Di norma la richiesta si può fare trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione dell’alloggio, senza attendere la scadenza del diritto.
