Vendere casa dal notaio: cosa preparare e chi paga cosa

• Vendere casa dal notaio in sicurezza
• Tipologie di venditori
• Vendere casa: le domande di chi sta dall’altra parte del tavolo

Vendere casa dal notaio in sicurezza

Chi vende una casa ha di solito meno da temere di chi la compra, ma non è esente da sorprese: un titolo edilizio che manca, una planimetria non aggiornata, un’ipoteca da estinguere possono rinviare il rogito di settimane. Le cose da preparare, in ordine di importanza:

Le imposte dell’atto e l’onorario del notaio, di regola, li paga chi compra, che per questo sceglie anche il notaio. Chi vende sostiene l’APE, la provvigione dell’agenzia per la sua parte, le eventuali pratiche di regolarizzazione e la cancellazione dell’ipoteca: se ha bisogno di un atto proprio, per esempio una procura perché non può essere presente, può chiedere un preventivo al notaio anche lui, e i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Quando si decide di vendere una casa dal notaio può capitare di non preoccuparsi su chi sia il venditore in quanto l’obiettivo principale, nella maggior parte dei casi, è che l’acquisto avvenga in sicurezza e che non sia molto elevato il costo.

Tuttavia non sempre la durata delle trattative è la stessa in quanto il venditore può non essere una persona fisica e non sempre si tratta di una persona capace di agire. Che cosa vuol dire?

Vuol dire che nella maggior parte dei casi il venditore può essere una persona fisica maggiorenne capace di agire, ma ciò non esclude che il venditore sia una persona incapace di agire o una persona giuridica che abbia bisogno di autorizzazioni per il rogito notarile.

In questi casi è necessario rispettare le dovute autorizzazioni e accorgimenti che solo grazie alla consulenza notarile è possibile conoscere. Vediamo da chi è possibile comprare casa dal notaio e come fare.

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Tipologie di venditori

Assodato che non tutti i venditori sono delle persone fisiche è importante accertarsi chi sia il proprietario della casa prima di firmare qualsiasi compromesso o accordo iniziale senza il notaio. Infatti in alcuni casi quando ad esempio ci sia bisogno di un’autorizzazione sarà necessario attendere che il giudice competente, in particolari casi, analizzi l’opportunità della vendita dal notaio: si pensi al caso del minore che debba vendere una casa e i genitori richiedano l’autorizzazione al giudice in quanto ritengano che tale operazione venga effettuata nell’interesse del minore. Dal 2023, per gli atti che riceve, l’autorizzazione può darla anche il notaio stesso, con tempi più brevi: se ne parla nella pagina sull’autorizzazione del notaio per minori e incapaci.

È quindi importante conoscere tali informazioni anche per capire la tempistica della conclusione dell’operazione in quanto quando si coinvolgono più soggetti estranei all’operazione, come il giudice che debba lasciare l’autorizzazione, ci vorrà più tempo.

Acquisto casa da venditore minorenne

Non è un fatto insolito che la casa che si voglia comprare sia di proprietà di un minorenne. Il problema che si pone è come far partecipare una persona incapace di agire a un atto pubblico notarile. Il minore non potrà partecipare all’atto dal notaio, né firmarlo, ma potrà essere rappresentato dai suoi genitori che esercitano la responsabilità genitoriale sullo stesso e agendo nell’interesse del loro figlio saranno autorizzati, dal giudice o dal notaio, per la vendita dal notaio.

Acquisto casa da venditore interdetto

L’interdetto è uno dei soggetti considerati dall’ordinamento italiano come incapace di agire: si tratta di una persona che versa in una situazione abituale di infermità di mente, più grave di quella che porta all’inabilitazione.

La legge tutela le persone che si trovano in una situazione di questo tipo e prevede che sia il giudice competente a decretare con sentenza lo stato di interdizione e a nominare un tutore che possa tutelare gli interessi della persona incapace.

Così anche nella vendita dal notaio, il tutore, prima di agire in rappresentanza dell’interdetto, dovrà essere autorizzato per vendere la casa; ciò vuol dire che l’acquisto di una casa da un interdetto è possibile, ma è importante rispettare l’iter prima del rogito notarile.

Acquisto casa da venditore inabilitato

L’acquisto casa da inabilitato è anche possibile purchè siano rispettate le tutele previste dalla legge. L’inabilitato è una persona definita non pienamente capace, la cui gravità non è al punto tale da giustificare una pronuncia di interdizione da parte del giudice.

Infatti quando decide di vendere una casa dal notaio parteciperà all’atto assistito dal suo curatore ed entrambi firmeranno l’atto pubblico notarile, con l’autorizzazione richiesta dalla legge. A differenza della rappresentanza legale dell’interdetto, quindi, l’inabilitato può partecipare al rogito e può quindi collaborare nella formazione della sua volontà firmando anche l’atto.

Acquisto casa da venditore straniero

Non è da escludersi la possibilità di acquistare casa da uno straniero e in questo frangente il notaio provvederà ad un triplice controllo. In primis verificherà se il venditore è a conoscenza della lingua italiana, in quanto nel caso in cui non parli e non capisca la lingua italiana bisognerà necessariamente applicare le tutele previste dalla legge notarile, come ad esempio la nomina di un interprete dalle parti dell’atto notarile.

Altro passaggio di fondamentale importanza effettuato dal notaio è quello di verificare la cittadinanza dello straniero: nel caso in cui appartenga all’Unione europea non sarà necessario il permesso di soggiorno, mentre qualora sia extra comunitario è necessario verificare il permesso di soggiorno in corso di validità o, in mancanza, che il suo Paese riconosca agli italiani lo stesso diritto.

Acquisto casa dal Comune o ente pubblico

Come anticipato inizialmente può essere titolare del diritto di proprietà su una casa anche un ente pubblico e di conseguenza è possibile anche comprare casa dal Comune.

Al momento del rogito notarile sarà necessario che vi sia una persona che rappresenti il Comune nell’atto pubblico, ossia che firmi l’atto dal notaio: la persona preposta solitamente è un dirigente che è autorizzato da una determina che è l’autorizzazione tipica per far sì che la vendita di un immobile avvenga nel modo sicuro e lecito.

Acquisto casa da ente ecclesiastico

Anche gli enti ecclesiastici come le Parrocchie ad esempio possono essere titolari di immobili, non è escluso quindi che si possa comprare una casa da tali enti. In questo caso la disciplina è prevista nel codice canonico che a seconda del tipo di ente ecclesiastico prevede chi dovrà rappresentare l’ente e firmare quindi il rogito notarile.

In alcuni casi sarà necessario reperire anche alcune autorizzazioni molto importanti per la stipula dell’atto pubblico di compravendita: si pensi al caso in cui l’immobile sia sottoposto a vincolo storico artistico, particolare caratteristica di fabbricati molto antichi con affreschi o particolari strutture architettoniche come le volte o il valore dell’immobile superi determinate cifre.

Vendere casa: le domande di chi sta dall’altra parte del tavolo

Chi vende paga il notaio?

Di regola no: le spese dell’atto sono a carico di chi compra, salvo accordo diverso. Chi vende paga l’APE, la sua parte di provvigione all’agenzia e le pratiche per mettere in regola la casa, se servono.

Ho ancora il mutuo sulla casa che vendo: devo estinguerlo prima?

Di norma no: si estingue al rogito, con una parte del prezzo che va direttamente alla banca, e l’ipoteca viene poi cancellata. Serve per tempo il conteggio di estinzione della banca.

Quanto tempo ci vuole se il venditore è minorenne o interdetto?

Dipende dall’autorizzazione: quella del giudice può richiedere settimane o mesi, quella del notaio, possibile dal 2023 per gli atti che riceve, è di norma più rapida. Conviene chiederla prima del compromesso.