Vendita con mantenimento vitalizio: cos’è, vantaggi e rischi rispetto alla donazione
- Cos’è il contratto di mantenimento
- Chi stipula il contratto di mantenimento
- Quanto dura il mantenimento
- Perché viene concluso il contratto di mantenimento
- Esiste una legge per il contratto di mantenimento?
- Come si fa un contratto di mantenimento?
- Cosa succede se si interrompe l’assistenza nel contratto di mantenimento?
- Quanto costa il contratto di mantenimento
- Contratto di mantenimento o donazione: cosa cambia
- Quando il contratto di mantenimento ha senso
- Mantenimento vitalizio e casa: tre domande
Cos’è il contratto di mantenimento
Il contratto di mantenimento è un accordo scritto tra due parti in cui una trasferisce all’altra un suo bene o un suo diritto, come ad esempio il diritto di proprietà o di usufrutto su una casa, in cambio di ricevere da questa tutto ciò che è necessario per mantenere un certo stile di vita.
La caratteristica principale del contratto di mantenimento è la sua aleatorietà: è indispensabile che vi sia un’alea. Quando si parla di alea di parla di rischio, di una situazione di incertezza relativa al vantaggio e allo svantaggio economico che può determinarsi durante il rapporto contrattuale. Come vedremo in seguito anche la sua durata è incerta.
In assenza dell’alea, il contratto è nullo. Per comprendere al meglio cosa si intende per stato di incertezza può porsi come esempio uno stato di malattia. Può accadere che determinate prestazioni siano stabilite nel contratto in relazione all’evoluzione o cessazione della malattia.
Si può? I casi che arrivano più spesso
✔ Tra genitore e figlio: è il caso tipico, la casa passa al figlio che si impegna ad assistere il genitore per tutta la vita.
✔ Con un nipote, un convivente o una persona estranea: non ci sono limiti di parentela.
✘ Tra marito e moglie: si ritiene di no, perché l’assistenza reciproca è già un dovere di legge.
⚠ Con un genitore molto anziano o gravemente malato: il contratto regge solo se c’è una vera incertezza sulla durata; altrimenti è nullo per mancanza di alea.
⚠ Se l’assistenza resta sulla carta: gli altri figli possono far valere che si trattava di una donazione mascherata, con collazione e riduzione.
Cosa deve fare chi presta assistenza nel contratto di mantenimento
Quando si parla di servizio di assistenza non si ricomprende una categoria definita di servizi di assistenza ben precisi da offrire. Infatti sono proprio le parti che devono stabilire attentamente nel contratto, anche con il prezioso ausilio del notaio, quali siano le prestazioni.
Queste ultime possono essere di varia natura e devono avere lo scopo di garantire un benessere materiale e morale a seconda delle esigenze del beneficiario. Le prestazioni possono consistere nel garantire vitto, alloggio, vestiario, assistenza giornaliera, così come supporto psicologico, accompagnamento e spese mediche.
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Chi stipula il contratto di mantenimento
Il contratto di mantenimento solitamente viene stipulato in ambito familiare, non esistono delle regole precise imposte dalla legge in relazione ai soggetti che possono ricorrere a questa figura contrattuale. Tuttavia nella prassi all’interno delle famiglie per esigenze di salute, economiche o di altro tipo si ricorre al contratto di mantenimento per avere maggiori garanzie sull’assistenza materiale e morale di una persona che può trovarsi in difficoltà su fronti diversi.
Marito e moglie possono fare un contratto di mantenimento?
Si ritiene che i coniugi non possano stipulare un contratto di mantenimento in quanto gli obblighi di assistenza reciproca tra gli stessi sono già enunciati dal Codice Civile e sono irrinunciabili. Non è possibile quindi prevedere un’ulteriore pattuizione contrattuale. Stesso discorso non può farsi per i conviventi. I conviventi possono stipulare un contratto di mantenimento per disciplinare i loro rapporti.
Quanto dura il mantenimento
Sulla base di un importante principio del diritto, quello dell’autonomia negoziale, le parti possono prevedere che il dovere di mantenimento non duri per tutta la vita ma solo per un periodo definito; ad esempio, si potrebbe trasferire bene, come cedere una quota sociale, in cambio di farsi mantenere durante gli studi universitari: in tal caso si stabilirà che per tutta la durata degli studi l’obbligato dovrà provvedere a tutto ciò che è necessario a tal fine, come il pagamento delle rette universitarie, la fornitura dei libri da studiare, i fondi per l’erasmus o ancora la sovvenzione dell’alloggio universitario.
Perché viene concluso il contratto di mantenimento
Grazie alle sue caratteristiche il contratto di mantenimento è un tipo di contratto a cui si ricorre spesso, infatti molte persone vorrebbero distribuire i beni tra i propri cari quando sono ancora in vita, ma potrebbero esitare e sentirsi frenati proprio perché temono che questo gli faccia perdere ogni fonte di sostentamento, essendosi privati dei propri beni, laddove si trovassero ad avere necessità di assistenza in futuro. Per capire se il mantenimento è la figura negoziale più idonea alle proprie esigenze serve una consulenza notarile, con cui mettere a confronto, ad esempio, contratto di mantenimento e donazione.
Esiste una legge per il contratto di mantenimento?
Per il contratto di mantenimento non esiste alcuna legge di riferimento che è possibile consultare per comprendere come funziona. Il legislatore tuttavia concede alle persone la possibilità di concludere dei contratti anche che non abbia espressamente disciplinato, naturalmente sempre nel rispetto delle norme imperative, dell’ordine pubblico e del buon costume.
Come si fa un contratto di mantenimento?
Il contratto di mantenimento, come anticipato, non è un contratto espressamente disciplinato dal legislatore. Non esiste una normativa specifica imposta dalla legge da seguire, come avviene per altri contratti come la donazione in cui viene imposto l’atto pubblico e la presenza di due testimoni.
Pertanto si ritiene che la forma sia libera, può essere quindi scritta, per scrittura privata, scrittura privata autenticata o per atto pubblico notarile.
Nel caso in cui come corrispettivo del mantenimento vi sia il trasferimento di diritti reali come la proprietà, il diritto di usufrutto su beni immobili, è necessaria la forma scritta e ai fini della trascrizione l’atto pubblico notarile. In tal caso bisognerà recarsi necessariamente dal notaio.
Cosa succede se si interrompe l’assistenza nel contratto di mantenimento?
Essendo un tipo di contratto non contemplato dal legislatore, non è previsto in modo espresso cosa può succedere durante il rapporto contrattuale se una parte smetta di prestare l’assistenza morale e materiale.
Nel caso in cui l’assistenza venga a mancare o non sia eseguita come da pattuizioni contrattuali, è possibile chiedere lo scioglimento del contratto. Per evitare lo scioglimento del contratto è possibile inserire delle clausole contrattuali che possano definire i rapporti in caso di inadempimento. Ad esempio si può prevedere il pagamento di una penale al ricorrere di determinate condizioni, oppure una clausola risolutiva espressa, che fa cadere il contratto al verificarsi dell’inadempimento descritto. Con una consulenza notarile sarà possibile definire le clausole adatte al proprio caso.
Quanto costa il contratto di mantenimento
Per il contratto di mantenimento bisognerà tenere conto delle tasse, imposte e spese notarili previste nei trasferimenti immobiliari. Anche a questo tipo di contratto si applica il principio del cosiddetto prezzo valore, in base al quale l’imposta di registro si calcola sul valore catastale del fabbricato abitativo oggetto di trasferimento e non si fa riferimento al valore venale del bene.
Naturalmente per l’applicazione del prezzo valore è necessario che ricorrano anche altri requisiti, sia aventi ad oggetto il tipo di immobile (abitativo), sia relativi ai soggetti (persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa). Trattandosi di un trasferimento a titolo oneroso, l’imposta di registro è di norma quella della compravendita: 9% sul valore catastale, oppure 2% se chi riceve la casa ha i requisiti prima casa, più ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna, più l’onorario del notaio. Per una cifra sul proprio caso si può descrivere la situazione ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore con un preventivo scritto.
Contratto di mantenimento o donazione: cosa cambia
Molto spesso il contratto di mantenimento è indicato come alternativa alla donazione, infatti esso rappresenta notevoli vantaggi rispetto all’atto donativo sia per il cedente sia per il cessionario. Chi trasferisce il bene, a fronte della diminuzione del suo patrimonio, si assicura un mantenimento delle proprie condizioni di vita, di solito per tutta la durata della sua vita. Inoltre egli, che ha fatto affidamento sull’obbligo di mantenimento che ha assunto l’altra parte, può chiedere la risoluzione del contratto se questa non adempie gli obblighi. Quindi se ad esempio un genitore trasferisce a suo figlio la propria casa al mare stipulando un contratto di mantenimento in cui si prevede l’obbligo, in capo al figlio, di mantenere suo padre per tutta la sua vita e, per qualsiasi ragione, ad un certo punto smettesse di farlo, allora il padre attraverso la risoluzione potrà riavere la casa indietro. Questa possibilità è indicata soprattutto quando ci sono più figli perché in tal modo, laddove ci fosse la risoluzione, il bene ricadrebbe di nuovo nella successione del padre. Il contratto di mantenimento, come si diceva, ha dei vantaggi rispetto alla donazione anche per chi riceve il bene trasferito. Egli, infatti, non pagherà alcun prezzo in denaro ed incrementerà il suo patrimonio con un bene che non è di provenienza donativa.
Su questo punto va detto cosa è cambiato. Fino al 17 dicembre 2025 la provenienza donativa era un problema anche per chi avesse poi comprato la casa dal figlio, esposto all’azione di restituzione dei fratelli lesi; dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha tolto quel rischio a chi compra, come spiegato nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata. La differenza che resta è tutta sul piano della successione: la casa donata va conteggiata alla morte del genitore (collazione) e può essere ridotta se lede la legittima degli altri figli; la casa ricevuta con un contratto di mantenimento reale, essendo il corrispettivo di un’assistenza, di norma no. La parola che pesa è “reale”: se l’assistenza è simbolica o non viene prestata, gli altri figli possono far accertare che si trattava di una donazione dissimulata, e a quel punto valgono le regole della donazione. Chi pensa a questo strumento per sistemare la casa tra più figli trova le alternative nella pagina su come intestare casa ai figli senza donazione.
Quando il contratto di mantenimento ha senso
In definitiva, il contratto di mantenimento può essere valutato da tutte le persone che sentano la necessità di avere delle maggiori tutele e la possibilità di riprendersi il bene qualora non si sarà più assistiti. Il contratto di mantenimento non essendo previsto dalla legge offre anche maggiore libertà sulla possibilità di prevederne il suo contenuto con il notaio. Se invece si è mossi dall’animo di donare potrebbe essere utile informarsi dal Notaio sulle forme e sulle tutele dell’atto di donazione ed, in particolare, sulla donazione modale.
Mantenimento e alimenti: differenze
Per questo si deve avere ben cura di distinguere il contratto di mantenimento da quello di alimenti perché in questa seconda tipologia l’obbligo degli alimenti corrisponde al dovere di provvedere solo a quanto è strettamente necessario per vivere ed allo stato di bisogno di chi riceve gli alimenti. Invece nel contratto di mantenimento sono gli stessi soggetti dell’accordo a stabilire in cosa consiste l’obbligo di mantenimento: può essere costituito, ad esempio, dal dovere di far visita alla persona ogni giorno, dall’accompagnarla a fare la spesa una volta alla settimana ovvero dal provvedere alle sue cure e alla sua assistenza in generale. Nella recente diffusione di tale negozio giuridico l’obbligo di mantenimento è solitamente individuato come dovere di garantire una casa in cui vivere, un’assistenza medica adeguata ed una compagnia continua per tutta la vita; in tali casi si parla anche di mantenimento vitalizio.
Mantenimento e vendita: differenze
La differenza tra il contratto di mantenimento e la vendita è che in quest’ultima la controprestazione è formata solo dal pagamento del prezzo che è certo sin dal momento della stipula del contratto dal notaio. Nel mantenimento, invece, sebbene vi sia un trasferimento di un diritto su un immobile, la controprestazione è rappresentata dall’assistenza morale e materiale la cui entità, come sopra precisato, è aleatoria e può modificarsi a seconda delle esigenze del beneficiario e viene pattuita dalle parti.
Mantenimento e rendita: differenze
Spesso si pone il mantenimento sullo stesso piano del contratto di rendita vitalizia, ma vi sono delle importanti differenze. Innanzitutto il legislatore riconosce espressamente il contratto di rendita vitalizia offrendo una disciplina specifica da seguire, che a differenza del contratto di mantenimento non avviene.
Sarà bene fare attenzione e considerare, altresì, il contratto di rendita vitalizia: esso pone come obbligo quello di corrispondere una rendita vitalizia a fronte del trasferimento di un bene, ossia una somma di denaro stabilita nel contratto da versare periodicamente. Tutte queste tipologie negoziali si adattano ad esigenze e necessità differenti, alcune sono di recente sviluppo ed altre sono più tradizionali: quale faccia al proprio caso è una valutazione da fare con il Notaio, anche sfruttando l’opportunità di contatto diretto con i Notai che offre questo sito.
Mantenimento vitalizio e casa: tre domande
Gli altri figli possono contestare il contratto di mantenimento?
Se l’assistenza è reale e proporzionata al valore della casa, di norma no: non è una donazione, quindi non entra in collazione e non si riduce. Se invece l’assistenza manca o è simbolica, possono chiedere al giudice di accertare la donazione dissimulata, con tutte le conseguenze.
Se mio figlio smette di assistermi, riavrò la casa?
Si può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e, con essa, il ritorno della casa. Una clausola risolutiva espressa scritta nell’atto rende il percorso più rapido: è il punto su cui vale la pena soffermarsi con il notaio prima di firmare.
Quante imposte si pagano sulla casa?
Come in una vendita tra privati: registro 9% sul valore catastale, o 2% se chi riceve ha i requisiti prima casa, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale, oltre all’onorario. Il preventivo le indica voce per voce.
