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CREAZIONE CONTRATTO IMMOBILIARE: ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE


Compravendita immobiliare: creazione contratto e accertamenti preliminari

ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE


Il notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente a oggetto diritti immobiliari, ha l'obbligo di eseguire le visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell'atto (quadro sinottico del ventennio), salvo espressa dispensa delle parti.


Le ispezioni ipo-catastali hanno la finalità di accertare l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli pregiudizievoli in generale, l'effettiva disponibilità del bene o diritto in capo al cedente, l'esatta individuazione dell'immobile, la conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali.


Vi sono almeno altri due ulteriori accertamenti particolarmente rilevanti nell'ambito dei trasferimenti immobiliari, sebbene non gravanti a carico del notaio, ma in relazione ai quali eglio può fornire assistenza qualificata: quello relativo alla regolarità urbanistica del bene ceduto e quello attinente alle spese condominiali.


La normativa vigente prescrive, a pena di nullità, che negli atti di trasferimento di immobili siano riportati, per dichiarazione resa dalla parte cedente, gli estremi del provvedimento urbanistico, in forza del quale il bene in contratto è stato edificato; tuttavia tale menzione non garantisce di per sé la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, soprattutto per quanto attiene ai c.d. vizi minori, che, sebbene non impediscano la commerciabilità del bene, determinano sanzioni pecuniarie e possono incidere sul valore dello stesso.


A riguardo il notaio è di norma in grado, attraverso l'acquisizione e l'esame della documentazione urbanistica in possesso del proprietario, degli atti precedenti e della documentazione catastale, di rilevare le irregolarità più gravi e macroscopiche. Tuttavia la certezza sulla regolarità urbanistica può essere acquisita solo mediante accesso agli atti presso l'ufficio tecnico edilizio del Comune in cui è ubicato l'immobile ed esame della documentazione da parte di un tecnico dotato delle competenze necessarie (geometra, architetto, ingegnere).


Per le spese condominiali occorre tener presente che sussiste in capo all'acquirente di un immobile responsabilità solidale con il venditore per il pagamento delle spese dell'esercizio in corso e di quello precedente; è opportuno, quindi, richiedere alla parte venditrice una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti che, alla data dell'atto, tutte le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) arretrate siano state pagate.


Se la parte acquirente non intende effettuare direttamente questa richiesta, può chiedere al notaio o all’agente immobiliare di svolgere queste attività ulteriori nel proprio interesse; giuridicamente, infatti, il notaio non ha il compito né la possibilità di verificare direttamente che siano state regolarmente pagate le spese condominiali.


REDAZIONE DELL'ATTO ED ESECUZIONE DELLE FORMALITÀ


Compiute tutte le verifiche necessarie, il notaio predispone l'atto di compravendita, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e provvede nei termini di legge all'esecuzione delle conseguenti formalità di registrazione e trascrizione dell'atto stesso.


Solo con l'esecuzione di tale ultima formalità da parte del notaio, il contratto è opponibile a tutti, anche se gli effetti dello stesso decorrono dall'atto notarile o dal termine eventualmente indicato nel contratto.


Consulenza Notarile – Compravendita immobiliare, creazione contratto

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Contratto di compravendita: il ruolo del Notaio come garanzia


Spesso le questioni tecniche possono sembrare ostiche da comprendere, specie quando stiamo portando a termine una compravendita immobiliare e le considerazioni da fare sono tante e spesso molto distanti dalla nostra vita quotidiana: tanto che anche i più avvezzi ad argomenti legislativi e fiscali spesso hanno qualche difficoltà a comprendere appieno la portata delle diverse pratiche e dei molteplici passaggi che sono richiesti. In realtà invece proprio avere la massima consapevolezza di ognuno di essi sarebbe di fondamentale importanza: l’acquisto di un’abitazione è infatti un passo molto importante, non solo perché con tutta probabilità ci vincolerà a diversi anni di spese (ad esempio se dobbiamo aprire un mutuo, ma anche perché potremmo incorrere in problemi che non avevamo previsto o non essere nelle condizioni di valutare appieno la portata delle nostre decisioni non solo nel breve periodo, quando è più facile avere una visione chiara, ma anche nel medio e nel lungo termine. In questo senso il caso più eclatante è la donazione, che non di rado causa più di una difficoltà se si volesse rivendere l’immobile donato, ma anche le compravendite vere e proprie possono non essere scevre da rischi.

creazione del contratto dal notaio

Proprio questo è uno dei motivi principali per cui esiste la figura del Notaio: questo professionista ha infatti tra i suoi compiti più importanti proprio quello di tutelare e guidare il cittadini in frangenti economicamente importanti quale è appunto ad esempio l’acquisto di un’abitazione per la famiglia. A questo proposito, pensiamo infatti a quale impatto un impegno economico di questo tipo ha su intere vite, spesso condizionandole nelle scelte che si potranno fare per interi decenni. Ebbene, una volta valutato questo impatto sarà ancora più facile comprendere quanto il ruolo del Notaio sia delicato e volto proprio a dare un contributo essenziale nel momento in cui si sta compiendo questa scelta.
Di fondamentale importanza da questo punto di vista sono i controlli che il Notaio svolge proprio per tutelare chi sta acquistando l’abitazione: pensiamo ad esempio alla possibilità che la casa che stiamo per comprare sia in tutto o in parte abusiva. Potrebbe essere un problema insormontabile o quantomeno una scocciatura che ci porterebbe a perdere tempo e denaro per regolarizzare la situazione. O ancora, se ci impegnassimo a comprare un immobile sul quale si rivelasse poi l’esistenza di un diritto di terzi? O di un’ipoteca o di un qualsiasi altro vincolo di cui non eravamo a conoscenza e che riduce il valore dell’immobile (se non addirittura ne impedisce la vendita)?
Vi è poi tutta una serie di questioni che, anche se possono sembrare di minor importanza per l’acquirente, sono invece fondamentali per garantire la regolarità dell’immobile stesso: parliamo ad esempio del corretto accatastamento, che spesso crea più di un problema in particolar modo per le abitazioni costruite diversi anni fa o addirittura dei centri storici, per le quali non di rado la situazione di fatto non corrisponde a quella indicata nelle schede catastali. Ebbene, la legge impedisce di effettuare rogiti su abitazioni non in regola dal punto di vista urbanistico e catastale: un problema che a volte può essere solo un contrattempo (e una spesa) per la regolarizzazione della situazione catastale dell’immobile, a volte può diventare insormontabile o comunque di difficile soluzione.

Tutti questi controlli vengono effettuati dal Notaio prima di procedere al rogito che vi porterà a essere ufficialmente i nuovi proprietari dell’abitazione, una volta che il contratto sarà debitamente registrato sempre a cura del Notaio. In questo modo vengono dunque tutelati gli interessi dei cittadini, nella fattispecie in particolare quelli dell’acquirente, che avrà dunque la certezza del rispetto della legge e di non incorrere dunque in spiacevoli sorprese.
Per quanto riguarda il pagamento del costo del Notaio, è bene qui ricordare che per convenzione spetta all’acquirente saldarli e sarà dunque lui a poter scegliere liberamente a quale Notaio rivolgersi. In ogni caso, come detto, si tratta di una convenzione, di un’abitudine: nulla vieta alle parti di accordarsi altrimenti, giungendo dunque a un accordo diverso. Proprio per questo motivo, nel caso in cui una delle due parti (di norma, appunto, l’acquirente) sia inadempiente nei confronti del Notaio, questi potrà rivalersi per veder saldato quanto gli spetta anche sull’altra parte (in questo caso, il venditore). È dunque bene che tra le parti gli accordi siano chiari e in fiducia.

Ultima questione da tenere sempre in considerazione, il Contratto preliminare o Impegno d’acquisto, la cui portata è spesso sottovalutata da chi lo firma: sottoscrivendolo (e spesso pagando anche un anticipo) l’acquirente si impegna infatti in modo non ritrattabile a portare a termine il contratto. Ecco perché sarebbe bene non firmare nulla prima di aver consultato un Notaio e di esserci assicurati che non vi siano motivi ostativi alla soddisfacente chiusura della compravendita: spesso la fretta è in questo senso cattiva consigliera, portandoci a compiere dei passi falsi che possono avere conseguenze anche gravi. Abbiamo visto più sopra la portata dei controlli che il Notaio farà prima di procedere al rogito: sarebbe bene che venissero fatti prima ancora di firmare qualsiasi compromesso con il venditore, così da poter recedere dagli accordi prima di aver sottoscritto un impegno dal quale difficilmente potremo svincolarci anche in caso dovessero sorgere dei problemi.

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