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CREAZIONE CONTRATTO IMMOBILIARE: ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE

Il notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente a oggetto diritti immobiliari, ha l'obbligo di eseguire le visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell'atto (quadro sinottico del ventennio), salvo espressa dispensa delle parti. video

Il notaio si occupa una valutazione complessiva di un immobile sotto molteplici aspetti di seguito analizzati, finalizzata ad individuare dei rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile comprendere la convenienza dell’eventuale trasferimento, con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare una o entrambe le parti.

In qualità di pubblico ufficiale si presenta come una figura certamente idonea e legittimata a operare una serie di controlli che richiedono anche delle particolari competenze.

ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE

Le ispezioni ipo-catastali hanno la finalità di accertare l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli pregiudizievoli in generale, l'effettiva disponibilità del bene o diritto in capo al cedente, l'esatta individuazione dell'immobile, la conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali.

Vi sono almeno altri due ulteriori accertamenti particolarmente rilevanti nell'ambito dei trasferimenti immobiliari, sebbene non gravanti a carico del notaio, ma in relazione ai quali egli può fornire assistenza qualificata: quello relativo alla regolarità urbanistica del bene ceduto e quello attinente alle spese condominiali.

Controlli urbanistici del notaio

La normativa vigente prescrive, a pena di nullità, che negli atti di trasferimento di immobili siano riportati, per dichiarazione resa dalla parte cedente, gli estremi del provvedimento urbanistico, in forza del quale il bene in contratto è stato edificato; tuttavia tale menzione non garantisce di per sé la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, soprattutto per quanto attiene ai c.d. vizi minori, che, sebbene non impediscano la commerciabilità del bene, determinano sanzioni pecuniarie e possono incidere sul valore dello stesso.

A riguardo il Notaio, attraverso l'acquisizione e l'esame della documentazione urbanistica in possesso del proprietario, degli atti precedenti e della documentazione catastale, rileva le irregolarità più gravi e macroscopiche. Tuttavia la certezza sulla regolarità urbanistica può essere acquisita solo mediante accesso agli atti presso l'ufficio tecnico edilizio del Comune in cui è ubicato l'immobile ed esame della documentazione da parte di un tecnico dotato delle competenze necessarie (geometra, architetto, ingegnere).

Il controllo delle spese condominiali del notaio

Per le spese condominiali occorre tener presente che sussiste in capo all'acquirente di un immobile responsabilità solidale con il venditore per il pagamento delle spese dell'esercizio in corso e di quello precedente; è opportuno, quindi, richiedere alla parte venditrice una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti che, alla data dell'atto, tutte le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) arretrate siano state pagate.

Se la parte acquirente non intende effettuare direttamente questa richiesta, può chiedere al notaio o all’agente immobiliare di svolgere queste attività ulteriori nel proprio interesse; giuridicamente, infatti, il notaio non ha il compito né la possibilità di verificare direttamente che siano state regolarmente pagate le spese condominiali.

REDAZIONE DELL'ATTO ED ESECUZIONE DELLE FORMALITÀ

Compravendita immobiliare: creazione contratto e accertamenti preliminariCompiute tutte le verifiche necessarie, il notaio predispone l'atto di compravendita, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e provvede nei termini di legge all'esecuzione delle conseguenti formalità di registrazione e trascrizione dell'atto stesso.

Solo con l'esecuzione di tale ultima formalità da parte del notaio, il contratto è opponibile a tutti, anche se gli effetti dello stesso decorrono dall'atto notarile o dal termine eventualmente indicato nel contratto.

Registrazione dell’atto notarile: come avviene

Il notaio deve provvedere per legge senza ritardo a registrare l’atto notarile entro 30 giorni. La registrazione si accompagna al pagamento delle imposte: il notaio infatti funge da sostituito di imposta: ciò vuol dire che la parte preposta al pagamento pagherà tutte le tasse e le imposte al notaio che poi provvederà a versare.

Alla trasmissione telematica dell’atto fa seguito l’invio, sempre per via telematica, al notaio, di una ricevuta dalla quale risultano gli estremi della registrazione.

La trascrizione dell’atto notarile: chi la fa

Altro adempimento del notaio è quello di trascrivere l’atto pubblico notarile di trasferimento. La trascrizione rappresenta un importante adempimento attraverso il quale si rende pubblico un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Ha un’enorme rilevanza all’interno del procedimento di compravendita, poiché il passaggio della proprietà di un bene immobile è efficace fra le parti (venditore e compratore) per effetto della sua sottoscrizione, ma affinchè possa avere anche effetto nei confronti di terzi, è indispensabile che l’atto sia trascritto nei Registri Immobiliari.

Consulenza Notarile – Compravendita immobiliare, creazione contratto

Molti sarebbero gli aspetti che meriterebbero approfondimento in campo immobiliare. La materia è ampia e prevede diverse fattispecie. Il Notaio per l'Acquisto di Casa può rappresentare in quest'ottica un punto di riferimento strategico per le parti. Per approfondire le tematiche prese in considerazione e avere una panoramica su cosa fa il notaio, è possibile contattarlo in modo diretto e gratuito, anche online mediante l’utilizzo di questa piattaforma.

Contratto di compravendita: il ruolo del Notaio come garanzia

Quando si porta a termine una compravendita immobiliare le valutazioni da fare sono tante e spesso molto distanti dalla nostra vita quotidiana: anche i più avvezzi ad argomenti legislativi e fiscali spesso hanno qualche difficoltà a comprendere pienamente la portata delle diverse procedure e dei molteplici passaggi richiesti. In realtà la massima consapevolezza in quello che si fa sarebbe di fondamentale importanza: l’acquisto di un’abitazione rappresentano un passo molto importante, non solo perché con tutta probabilità ci vincolerà a diversi anni di spese (ad esempio se dobbiamo aprire un mutuo), ma anche perché potremmo incorrere in problemi che non avevamo previsto anche nel medio e nel lungo termine. Uno degli esempi più emblematici è la donazione: vendere o comprare casa donata richiede cautela perché la provenienza donativa potrebbe, anche a distanza di anni, determinare dei problemi di riduzione della legittima. Ecco perché le banche sono più restie a concedere l'ipoteca su una casa donata.

Perché è importante la consulenza notarile

Proprio questo è uno dei motivi principali per cui esiste la figura del Notaio: questo professionista ha infatti tra i suoi compiti più importanti proprio quello di tutelare e guidare il cittadino in frangenti economicamente importanti quale è appunto ad esempio l’acquisto di un’abitazione per la famiglia. A questo proposito, pensiamo infatti a quale impatto un impegno economico di questo tipo ha su intere vite, spesso condizionandole nelle scelte che si potranno fare per interi decenni. Ebbene, una volta valutato questo impatto sarà ancora più facile comprendere quanto il ruolo del Notaio sia delicato e volto proprio a dare un contributo essenziale nel momento in cui si sta compiendo questa scelta.

Di fondamentale importanza da questo punto di vista sono i controlli che il Notaio svolge proprio per tutelare chi sta acquistando l’abitazione: pensiamo ad esempio alla possibilità che la casa che stiamo per comprare sia in tutto o in parte abusiva. O ancora, se ci impegnassimo a comprare un immobile sul quale si rivelasse poi l’esistenza di un diritto di terzi? O di un’ipoteca o di un qualsiasi altro vincolo di cui non eravamo a conoscenza e che riduce il valore dell’immobile (se non addirittura ne impedisce la vendita)?

creazione del contratto dal notaioVi è poi tutta una serie di questioni che, anche se possono sembrare di minor importanza per l’acquirente, sono invece fondamentali per garantire la regolarità dell’immobile stesso: parliamo ad esempio del corretto accatastamento, che spesso crea più di un problema in particolar modo per le abitazioni costruite diversi anni fa o addirittura dei centri storici, per le quali non di rado la situazione di fatto non corrisponde a quella indicata nelle schede catastali. Ebbene, la legge impedisce di effettuare rogiti su abitazioni non in regola dal punto di vista urbanistico e catastale: un problema che a volte può essere solo un contrattempo (e una spesa) per la regolarizzazione della situazione catastale dell’immobile, a volte può diventare insormontabile o comunque di difficile soluzione.

Tutti questi controlli vengono effettuati dal Notaio prima di procedere al rogito che vi porterà a essere ufficialmente i nuovi proprietari dell’abitazione, una volta che il contratto sarà debitamente registrato sempre a cura del Notaio. In questo modo vengono dunque tutelati gli interessi dei cittadini, nella fattispecie in particolare quelli dell’acquirente, che avrà dunque la certezza del rispetto della legge e di non incorrere dunque in spiacevoli sorprese.

Quanto costa un atto di acquisto dal notaio

Per quanto riguarda il pagamento del costo del Notaio, una prassi piuttosto affermata vuole che sia di competenza del futuro acquirente. Ciò non toglie che le parti potrebbero accordarsi in modo diversi. Anche per questo motivo, nel caso in cui una delle due parti (di norma, appunto, l’acquirente) sia inadempiente nei confronti del Notaio, questi potrà rivalersi per veder saldato quanto gli spetta anche sull’altra parte (in questo caso, il venditore). Trasparenza e fiducia tra le parti sono dunque importanti.

Rivolgersi al notaio prima del preliminare

Ultima questione da tenere sempre in considerazione, il Contratto preliminare o Impegno d’acquisto, la cui portata è spesso sottovalutata da chi lo firma: sottoscrivendolo (e spesso pagando anche un anticipo) l’acquirente si impegna infatti in modo non ritrattabile a portare a termine il contratto.

Il contratto preliminare è anche conosciuto come compromesso ed è sicuramente un importante obbligo che le parti assumono reciprocamente prima di addivenire al rogito notarile definitivo.

Ecco perché sarebbe bene non firmare nulla prima di aver consultato un Notaio (sebbene il suo intervento nelle fasi prima del Rogito non sia obbligatorio per legge nelle vendite tra privati) e di esserci assicurati che non vi siano motivi ostativi alla soddisfacente chiusura della compravendita. Abbiamo visto più sopra la portata dei controlli che il Notaio farà prima di procedere al rogito: sarebbe bene che venissero fatti prima ancora di firmare qualsiasi compromesso con il venditore, così da poter recedere dagli accordi prima di aver sottoscritto un impegno dal quale difficilmente potremo svincolarci anche in caso dovessero sorgere dei problemi.

Grazie a una consulenza notarile prima di qualsiasi decisione, sarà possibile capire anche quali sono le reali intenzioni delle parti. Infatti il notaio ha proprio la funzione di indagare la volontà delle parti traducendola in un linguaggio giuridico.

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