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CREAZIONE CONTRATTO IMMOBILIARE: ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE

Il notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente a oggetto diritti immobiliari, ha l'obbligo di eseguire le visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell'atto (quadro sinottico del ventennio), salvo espressa dispensa delle parti. video

ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE

Le ispezioni ipo-catastali hanno la finalità di accertare l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli pregiudizievoli in generale, l'effettiva disponibilità del bene o diritto in capo al cedente, l'esatta individuazione dell'immobile, la conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali.

Vi sono almeno altri due ulteriori accertamenti particolarmente rilevanti nell'ambito dei trasferimenti immobiliari, sebbene non gravanti a carico del notaio, ma in relazione ai quali egli può fornire assistenza qualificata: quello relativo alla regolarità urbanistica del bene ceduto e quello attinente alle spese condominiali.

La normativa vigente prescrive, a pena di nullità, che negli atti di trasferimento di immobili siano riportati, per dichiarazione resa dalla parte cedente, gli estremi del provvedimento urbanistico, in forza del quale il bene in contratto è stato edificato; tuttavia tale menzione non garantisce di per sé la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, soprattutto per quanto attiene ai c.d. vizi minori, che, sebbene non impediscano la commerciabilità del bene, determinano sanzioni pecuniarie e possono incidere sul valore dello stesso.

A riguardo il Notaio, attraverso l'acquisizione e l'esame della documentazione urbanistica in possesso del proprietario, degli atti precedenti e della documentazione catastale, rileva le irregolarità più gravi e macroscopiche. Tuttavia la certezza sulla regolarità urbanistica può essere acquisita solo mediante accesso agli atti presso l'ufficio tecnico edilizio del Comune in cui è ubicato l'immobile ed esame della documentazione da parte di un tecnico dotato delle competenze necessarie (geometra, architetto, ingegnere).

Per le spese condominiali occorre tener presente che sussiste in capo all'acquirente di un immobile responsabilità solidale con il venditore per il pagamento delle spese dell'esercizio in corso e di quello precedente; è opportuno, quindi, richiedere alla parte venditrice una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti che, alla data dell'atto, tutte le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) arretrate siano state pagate.

Se la parte acquirente non intende effettuare direttamente questa richiesta, può chiedere al notaio o all’agente immobiliare di svolgere queste attività ulteriori nel proprio interesse; giuridicamente, infatti, il notaio non ha il compito né la possibilità di verificare direttamente che siano state regolarmente pagate le spese condominiali.

REDAZIONE DELL'ATTO ED ESECUZIONE DELLE FORMALITÀ

Compravendita immobiliare: creazione contratto e accertamenti preliminariCompiute tutte le verifiche necessarie, il notaio predispone l'atto di compravendita, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e provvede nei termini di legge all'esecuzione delle conseguenti formalità di registrazione e trascrizione dell'atto stesso.

Solo con l'esecuzione di tale ultima formalità da parte del notaio, il contratto è opponibile a tutti, anche se gli effetti dello stesso decorrono dall'atto notarile o dal termine eventualmente indicato nel contratto.

Consulenza Notarile – Compravendita immobiliare, creazione contratto

Molti sarebbero gli aspetti che meriterebbero approfondimento in campo immobiliare. La materia è ampia e prevede diverse fattispecie. Il Notaio per l'Acquisto di Casa può rappresentare in quest'ottica un punto di riferimento strategico per le parti. Per approfondire le tematiche prese in considerazione e avere una panoramica su cosa fa il notaio, è possibile contattarlo in modo diretto e gratuito, anche online.

Contratto di compravendita: il ruolo del Notaio come garanzia

Quando si porta a termine una compravendita immobiliare le valutazioni da fare sono tante e spesso molto distanti dalla nostra vita quotidiana: anche i più avvezzi ad argomenti legislativi e fiscali spesso hanno qualche difficoltà a comprendere pienamente la portata delle diverse procedure e dei molteplici passaggi richiesti. In realtà la massima consapevolezza in quello che si fa sarebbe di fondamentale importanza: l’acquisto di un’abitazione rappresentano un passo molto importante, non solo perché con tutta probabilità ci vincolerà a diversi anni di spese (ad esempio se dobbiamo aprire un mutuo), ma anche perché potremmo incorrere in problemi che non avevamo previsto anche nel medio e nel lungo termine. Uno degli esempi più emblematici è la donazione: vendere o comprare casa donata richiede cautela perché la provenienza donativa potrebbe, anche a distanza di anni, determinare dei problemi di riduzione della legittima. Ecco perché le banche sono più restie a concedere l'ipoteca su una casa donata.

Proprio questo è uno dei motivi principali per cui esiste la figura del Notaio: questo professionista ha infatti tra i suoi compiti più importanti proprio quello di tutelare e guidare il cittadino in frangenti economicamente importanti quale è appunto ad esempio l’acquisto di un’abitazione per la famiglia. A questo proposito, pensiamo infatti a quale impatto un impegno economico di questo tipo ha su intere vite, spesso condizionandole nelle scelte che si potranno fare per interi decenni. Ebbene, una volta valutato questo impatto sarà ancora più facile comprendere quanto il ruolo del Notaio sia delicato e volto proprio a dare un contributo essenziale nel momento in cui si sta compiendo questa scelta.

Di fondamentale importanza da questo punto di vista sono i controlli che il Notaio svolge proprio per tutelare chi sta acquistando l’abitazione: pensiamo ad esempio alla possibilità che la casa che stiamo per comprare sia in tutto o in parte abusiva. O ancora, se ci impegnassimo a comprare un immobile sul quale si rivelasse poi l’esistenza di un diritto di terzi? O di un’ipoteca o di un qualsiasi altro vincolo di cui non eravamo a conoscenza e che riduce il valore dell’immobile (se non addirittura ne impedisce la vendita)?

creazione del contratto dal notaioVi è poi tutta una serie di questioni che, anche se possono sembrare di minor importanza per l’acquirente, sono invece fondamentali per garantire la regolarità dell’immobile stesso: parliamo ad esempio del corretto accatastamento, che spesso crea più di un problema in particolar modo per le abitazioni costruite diversi anni fa o addirittura dei centri storici, per le quali non di rado la situazione di fatto non corrisponde a quella indicata nelle schede catastali. Ebbene, la legge impedisce di effettuare rogiti su abitazioni non in regola dal punto di vista urbanistico e catastale: un problema che a volte può essere solo un contrattempo (e una spesa) per la regolarizzazione della situazione catastale dell’immobile, a volte può diventare insormontabile o comunque di difficile soluzione.

Tutti questi controlli vengono effettuati dal Notaio prima di procedere al rogito che vi porterà a essere ufficialmente i nuovi proprietari dell’abitazione, una volta che il contratto sarà debitamente registrato sempre a cura del Notaio. In questo modo vengono dunque tutelati gli interessi dei cittadini, nella fattispecie in particolare quelli dell’acquirente, che avrà dunque la certezza del rispetto della legge e di non incorrere dunque in spiacevoli sorprese.

Per quanto riguarda il pagamento del costo del Notaio, una prassi piuttosto affermata vuole che sia di competenza del futuro acquirente. Ciò non toglie che le parti potrebbero accordarsi in modo diversi. Anche per questo motivo, nel caso in cui una delle due parti (di norma, appunto, l’acquirente) sia inadempiente nei confronti del Notaio, questi potrà rivalersi per veder saldato quanto gli spetta anche sull’altra parte (in questo caso, il venditore). Trasparenza e fiducia tra le parti sono dunque importanti.

Ultima questione da tenere sempre in considerazione, il Contratto preliminare o Impegno d’acquisto, la cui portata è spesso sottovalutata da chi lo firma: sottoscrivendolo (e spesso pagando anche un anticipo) l’acquirente si impegna infatti in modo non ritrattabile a portare a termine il contratto.

Ecco perché sarebbe bene non firmare nulla prima di aver consultato un Notaio (sebbene il suo intervento nelle fasi prima del Rogito non sia obbligatorio per legge nelle vendite tra privati) e di esserci assicurati che non vi siano motivi ostativi alla soddisfacente chiusura della compravendita. Abbiamo visto più sopra la portata dei controlli che il Notaio farà prima di procedere al rogito: sarebbe bene che venissero fatti prima ancora di firmare qualsiasi compromesso con il venditore, così da poter recedere dagli accordi prima di aver sottoscritto un impegno dal quale difficilmente potremo svincolarci anche in caso dovessero sorgere dei problemi.

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