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Servizi notarili in ambito urbanistico

Servizi notarili prima del rogito

Servizi notarili in ambito urbanisticoQuando si parla di servizi notarili si intendono una serie di competenze che ha il notaio nella materia in cui è specializzato in quanto il notaio non è solo colui che appone la firma in calce e a margine dell’atto con l’apposizione del sigillo, ma è un pubblico ufficiale che svolge molti controlli prima del rogito notarile e offre una serie di servizi notarili che spaziano dall’ambito catastale, all’ambito urbanistico.

Come è noto infatti la legge ha dato un’importanza fondamentale alla regolarità urbanistica di un immobile, stabilendo l’incommerciabilità di tutte le costruzioni affette da abusi edilizi. Vediamo qual è il servizio notarile in questo ambito che può offrire il notaio per comprare casa in sicurezza.

Dichiarazione del venditore in materia urbanistica

Come sopra anticipato, la figura del notaio in ambito urbanistico è importante in quanto è tenuto a raccogliere la dichiarazione del venditore circa la costruzione della casa e il suo ruolo consiste proprio nell’ammonire lo stesso dal rendere la dichiarazione sotto responsabilità anche penale.

Nel caso in cui il venditore infatti ammettesse che la casa è stata oggetto di abusi edilizi, il notaio non potrà ricevere l’atto proprio perché, come già affermato, gli immobili abusivi non sono commerciabili e non possono essere oggetto di trasferimento dal notaio.

Naturalmente nei limiti della sua diligenza professionale il notaio dovrà accogliere la dichiarazione della parte avente ad oggetto la “storia dell’immobile” non potendo di indagare sulla veridicità della stessa effettuando delle indagini private che esulino da quanto affermato dal venditore.

È qui che emerge l’importanza del servizio notarile in matria urbanistica che saprà offrire gli strumenti adeguati a entrambe le parti per rendere delle dichiarazioni che siano conformi alla legge e allo stato dei fatti.

Servizi notarili per comprare casa

Per comprare casa in sicurezza dal notaio occorre effettuare dei passaggi, usufruendo dei servizi notarili offerti dallo studio: solo grazie all’aiuto del notaio sarà possibile procedere in totale serenità, senza correre il rischio di incorrere in errori.

Nella cosiddetta due diligence immobiliare il notaio effettua dei controlli che riguardano anche l’ambito urbanistico della casa: verificherà quindi come è stato costruito, se è stato rilasciato il provvedimento autorizzatorio per la costruzione dal Comune che può essere una licenza, una concessione edilizia o anche un permesso di costruire.

Anche se in un momento successivo siano stati effettuati dei lavori strutturali il venditore della casa, ossia il proprietario, dovrà informare il notaio e fornire le relative autorizzazioni come una S.C.I.A. o come la C.I.L.A. che abbiano legittimato la costruzione.

Casa costruita prima del 1967

Se la casa è molto vecchia e sia stata costruita prima del primo settembre 1967 non sarà necessaria l’indicazione del titolo abilitativo, ma bisognerà rendere la dichiarazione come autocertificazione ossia dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

La dichiarazione che l’immobile è stato costruito ante ’67, come tutte le altre dichiarazioni urbanistiche, sono utili ai fini della trasparenza di tutti i passaggi immobiliari e la persona che deve rendere questa dichiarazione è il venditore.

Informazioni urbanistiche per il rogito notarile

Prima della legge n.47/1985 il notaio non era tenuto a menzionare nell’atto pubblico notarile quale fosse il titolo abilitativo che avesse autorizzato la costruzione, quindi, dal punto di vista urbanistico, la situazione era sicuramente più semplice in quanto non doveva essere resa obbligatoriamente alcuna dichiarazione da parte del venditore.

Dopo tale legge, invece, il servizio notarile relativo all’ambito urbanistico è molto importante in quanto tutte le autorizzazioni devono essere raccolte dal notaio in base alla dichiarazione del venditore e dovranno essere riportate nell’atto pubblico.

Quindi in virtù di quanto affermato, se l’atto notarile è stato stipulato prima del 17 marzo 1985 il rogito è valido ed efficace anche se non viene menzionato il titolo abilitativo per la costruzione.

A partire, invece, dal 17 marzo 1985 tutti gli atti notarili che prevedono un trasferimento di una casa o di qualsiasi altro fabbricato, devono indicare il titolo abilitativo o gli eventuali estremi previsti per le documentazioni del condono, come adesso vedremo.

Tipi di condono

Può accadere che l’immobile che si intende comprare sia stato oggetto di abuso edilizio, ma che successivamente sia stato richiesto al Comune in cui è situato, un condono edilizio.

La legge ha concesso ben 3 condoni in particolare nel 1985, nel 1994 e nel 2003, ciascuno con le proprie caratteristiche e con la propria legge di riferimento. Ciò che però accomuna i tre condoni è la commerciabilità o meno del bene. Che vuol dire? Significa che, in tutti e tre i condoni se è stata presentata domanda di condono al Comune in cui è ubicata la casa, sarà possibile trasferire il bene al ricorrere di determinate condizioni e purché si rispetti l’iter che adesso illustreremo.

Condono aperto

Al di là del tipo di condono può accadere che sia stata presentata la domanda al Comune, ma non sia stato ancora rilasciato il provvedimento in sanatoria, ma nel caso in cui siano state anche pagate tutte le somme di denaro necessarie, come oblazione e oneri concessori a seconda del tipo di condono, l’immobile sarà commerciabile.

Per far sì che l’acquisto avvenga in sicurezza bisognerà fornire al notaio la domanda di condono e le copie di tutti i bollettini postali con i quali è stato effettuato il pagamento richiesto, in quanto gli estremi di tali documenti dovranno essere inseriti dal notaio rigorosamente nell’atto di vendita.

Condono concluso con provvedimento in sanatoria

Nel caso in cui invece sia stata presentata domanda di condono e il Comune abbia rilasciato il provvedimento in sanatoria, l'acquisto può avvenire in totale sicurezza proprio perché l’abuso è considerato totalmente sanato e quindi semplicemente il notaio riporterà tale avvenimento nell’atto con l’indicazione degli estremi del provvedimento in sanatoria rilasciato dal Comune.

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