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ACQUISTO PROPRIETà SUPERFICIARIA

Che cos’è la proprietà superficiaria?

acquisto proprietà superficiaria o superficie dal notaioLa proprietà superficiaria è un vero e proprio diritto di proprietà su un bene, come ad esempio una casa, un edificio o un altro bene immobile; tuttavia tale diritto di proprietà superficiaria, che si chiama anche proprietà di superficie, ha una caratteristica molto importante. Questa particolare caratteristica della proprietà superficiaria la distingue dal diritto di proprietà normale, che tutti conoscono.

Quali sono le conseguenze se acquisti una casa in proprietà superficiaria?

La persona che è titolare del diritto di superficie è il proprietario superficiario ed è proprietario soltanto di quello che c’è sopra il suolo, mentre invece il sottosuolo è di proprietà di un'altra persona. Pertanto solo la superficie del suolo e ciò che sussiste al di sopra della superficie del suolo appartiene al proprietario superficiario, che proprio per questo assume tale nome. Invece il terreno al di sotto della superficie del suolo non è di sua proprietà, ma appartiene ad un’altra persona la quale giuridicamente prende il nome di nudo proprietario.

La proprietà superficiaria quindi è la proprietà dei beni che ci sono su un terreno e della superficie dello stesso terreno. Si tratta di una proprietà che può essere comprata separatamente rispetto alla proprietà del suolo, su cui è stato costruito il bene che viene venduto. Questo in pratica significa che, laddove su un terreno vi fosse un bene ancorato al suolo, quindi un bene immobile, come ad esempio una casa o anche una piantagione, questa potrebbe essere venduta separatamente rispetto alla proprietà del suolo. In tal caso verrebbe quindi venduta solo la proprietà superficiaria.

Quali beni immobili possono essere acquistati in proprietà superficiaria?

Possono essere acquistati in tale modo tutti i beni immobili, purché il pieno proprietario provveda a costituire la proprietà superficiaria attraverso uno specifico atto in cui separa la proprietà della superficie e dei beni dalla proprietà del terreno.

Pertanto parlando di case si potrebbero acquistare in proprietà superficiaria sia case indipendenti sia singoli appartamenti. Tale ipotesi normalmente si verifica nel caso in cui il palazzo stesso sia stato costruito, nella maggior parte dei casi da un’impresa di costruzioni, sul terreno di un soggetto privato, da cui sia stato acquistato il diritto di costruire senza l’acquisto della proprietà dell’appezzamento di terreno. Altro esempio molto frequente si ha nelle case di edilizia popolare e residenziale approvata dal Comune. Nel caso di edilizia pubblica infatti l’amministrazione comunale permette che vengano costruiti edifici residenziali sul terreno di sua proprietà; in tale caso il Comune continua ad essere il nudo proprietario del terreno, ma non diventa proprietario dell'immobile che è stato costruito su tale terreno.

Come si compra il diritto di superficie di una casa e a cosa fare attenzione

Per comprare il diritto di superficie di una casa si dovrebbe seguire lo stesso iter previsto per il diritto di piena proprietà: quindi sarebbe necessario il rogito notarile. Le parti della compravendita dovrebbero stipulare un regolare contratto scritto, mettendosi d’accordo sul prezzo e sulle tempistiche entro cui l’atto dovrebbe essere perfezionato.

Per procedere ad un eventuale acquisto della proprietà superficiaria di una casa, è inoltre necessario che la casa non sia stata costruita abusivamente e che ci siano tutti i permessi o le eventuali richieste di condono edilizio in caso di lavori abusivi. Dovrebbe poi sussistere la regolarità catastale ed ipotecaria del bene, da controllate con un’apposita visura da parte del tecnico incaricato. Infatti, anche se si tratta di una proprietà di superficie, sarebbero comunque richieste per legge tutte le formalità previste in caso di trasferimento di immobili. Ne consegue che sarebbe necessario anche l’Attestato di Prestazione Energetica, anche detta APE, e laddove il terreno abbia determinate misure, anche il CDU quale Certificato di Destinazione Urbanistica.

Quali sono le tutele per il compratore della proprietà superficiaria?

Il compratore, affidandosi al Notaio che si occuperebbe di redigere il contratto di compravendita della proprietà superficiaria, che è possibile contattare anche tramite il servizio offerto da questo sito, verrebbe quindi tutelato dai requisiti richiesti per legge.  Prima del trasferimento del diritto di superficie, sarebbe quindi utile oltre che necessaria l’effettuazione di tutti i controlli affinché si arrivi alla data del rogito notarile con le carte in regola.

Un altro aspetto importante, come vedremo più avanti, è quello riguardante la durata del diritto di superficie. Prima di arrivare alla firma del contratto sarebbe consigliabile chiedere al Notaio o direttamente al venditore se si tratti di una proprietà superficiaria a tempo indeterminato o a tempo determinato. A tal fine potrebbe essere essenziale chiedere al venditore di mostrare in anticipo al Notaio l’atto di costituzione del diritto di superficie. Si noti bene, però, che a volte il diritto di superficie potrebbe non esistere ancora ed essere costituito dal venditore poco prima della vendita, anche nello stesso atto notarile. Tale ipotesi è valida e legittima, e non dovrebbe far sorgere nessun problema. Ne deriva che il Notaio ha un ruolo fondamentale in tale compravendita ed è il professionista su cui poter fare affidamento.

Cosa succede se acquisti la proprietà superficiaria di una casa? Quali sono i diritti del proprietario superficiario?

Acquistare la proprietà superficiaria di una casa o di un altro bene immobile significa diventarne proprietario a tutti gli effetti, con i diritti e doveri che ciò comporta. Il proprietario dovrebbe quindi provvedere alla manutenzione del bene ed alle utenze, ma sarebbe anche libero di mettere in affitto il bene oppure di venderne la proprietà superficiaria.

Il diritto di superficie infatti è cedibile a terzi ed è liberamente disponibile da parte del proprietario superficiario: egli ne può liberamente disporre e potrebbe anche cederlo mediante negozi ad efficacia reale, come una vendita, una permuta o una donazione, che dovrebbero avere sempre la forma scritta dell’atto pubblico. È bene sapere che sarebbe opportuno in tali casi informare il proprietario del suolo della cessione, notificandogli che vi è stato il trasferimento della proprietà superficiaria.

Se invece venisse comprato il diritto di superficie di un terreno, il proprietario superficiario sarebbe libero di fare ciò che vuole su di esso. Questo significa che se il terreno fosse edificabile, egli potrebbe costruire un edificio senza chiedere il consenso al nudo proprietario; se il terreno fosse agricolo, potrebbe iniziare qualsiasi coltivazione. La proprietà superficiaria normalmente contiene il diritto di edificare sia sul terreno sia come sopraelevazione sull’edificio, purché vi siano i dovuti permessi comunali; tali diritti sussistono per tutta la durata della proprietà superficiaria, come vediamo qui di seguito.

Quanto può durare la proprietà superficiaria?

La proprietà superficiaria può essere costituita e venduta sia a tempo indeterminato, quindi per sempre, sia a tempo determinato, e quindi in tale ultimo caso si tratterebbe di una proprietà temporanea. La durata della proprietà superficiaria la decide il pieno proprietario quando fa l’atto di costituzione della proprietà superficiaria, che abbiamo visto sopra. Tale proprietà potrebbe avere qualsiasi durata. Sarebbe bene quindi verificare anticipatamente quale sia la durata del diritto di superficie da comprare.

Nell’atto notarile di compravendita della proprietà superficiaria sarà sicuramente specificato se si tratta di proprietà temporanea o indeterminata. Oltre a ciò, il Notaio incaricato provvederebbe a specificare in atto che il diritto di proprietà dell’edificio viene venduto separatamente dal suolo. Pertanto verrebbe acquistato il diritto di proprietà dell’immobile separatamente dal diritto di proprietà del suolo su cui l'immobile è stato costruito. Normalmente all’interno dell’atto si specifica che il compratore, oltre ad avere un diritto di superficie, potrebbe avere il diritto di edificare sul suolo per tutta la durata della proprietà superficiaria. Come abbiamo visto infatti, di solito il diritto di superficie comporta il diritto di fare tutto ciò che si vuole al di sopra della superficie.

Se la proprietà superficiaria ha una durata determinata, alla fine di tale termine il diritto di superficie decade ed il nudo proprietario del terreno diventa pieno proprietario di tutto ciò che si trova sopra al terreno, secondo un principio legato chiamato accessione.

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