Acquisto proprietà superficiaria: durata, mutuo e riscatto

• Che cos’è la proprietà superficiaria?
• Come si compra il diritto di superficie di una casa e a cosa fare attenzione
• Cosa succede se acquisti la proprietà superficiaria di una casa? quali sono i diritti del proprietario superficiario?
• Quanto può durare la proprietà superficiaria?
• Casa in diritto di superficie, quattro dubbi prima di firmare

Che cos’è la proprietà superficiaria?

La proprietà superficiaria è un vero e proprio diritto di proprietà su un bene, come ad esempio una casa, un edificio o un altro bene immobile, ma tale diritto di proprietà superficiaria, che si chiama anche proprietà di superficie, ha una caratteristica molto importante. Questa particolare caratteristica della proprietà superficiaria la distingue dal diritto di proprietà normale, che tutti conoscono: chi compra diventa proprietario della casa, ma non del terreno su cui sorge, che resta di un altro, spesso il Comune, e il diritto può avere una scadenza.

Casa in proprietà superficiaria: cosa si può fare

Quali sono le conseguenze se acquisti una casa in proprietà superficiaria?

La persona che è titolare del diritto di superficie è il proprietario superficiario ed è proprietario soltanto di quello che c’è sopra il suolo, mentre invece il suolo è di proprietà di un'altra persona. Pertanto solo ciò che sussiste al di sopra della superficie del suolo, cioè la costruzione, appartiene al proprietario superficiario, che proprio per questo assume tale nome. Invece il terreno al di sotto della superficie del suolo non è di sua proprietà, ma appartiene ad un’altra persona, il proprietario del suolo, che nel linguaggio comune viene spesso chiamato, in modo non del tutto preciso, nudo proprietario.

La proprietà superficiaria quindi è la proprietà dei beni che ci sono su un terreno, senza il terreno stesso. Si tratta di una proprietà che può essere comprata separatamente rispetto alla proprietà del suolo, su cui è stato costruito il bene che viene venduto. Questo in pratica significa che, laddove su un terreno vi fosse un bene ancorato al suolo, quindi un bene immobile, come ad esempio una casa, questa potrebbe essere venduta separatamente rispetto alla proprietà del suolo. In tal caso verrebbe quindi venduta solo la proprietà superficiaria. Non vale invece per le piantagioni: la legge vieta di separarne la proprietà da quella del suolo.

Quali beni immobili possono essere acquistati in proprietà superficiaria?

Possono essere acquistati in tale modo tutti i beni immobili, purché il pieno proprietario abbia costituito la proprietà superficiaria attraverso uno specifico atto in cui separa la proprietà della superficie e dei beni dalla proprietà del terreno.

Pertanto parlando di case si potrebbero acquistare in proprietà superficiaria sia case indipendenti sia singoli appartamenti. Tale ipotesi normalmente si verifica nel caso in cui il palazzo stesso sia stato costruito, nella maggior parte dei casi da un’impresa di costruzioni, sul terreno di un soggetto privato, da cui sia stato acquistato il diritto di costruire senza l’acquisto della proprietà dell’appezzamento di terreno. Altro esempio molto frequente si ha nelle case di edilizia popolare e convenzionata approvata dal Comune. Nel caso di edilizia pubblica infatti l’amministrazione comunale permette che vengano costruiti edifici residenziali sul terreno di sua proprietà; in tale caso il Comune continua ad essere il nudo proprietario del terreno, ma non diventa proprietario dell'immobile che è stato costruito su tale terreno.

È il caso delle case PEEP, dove il diritto di superficie ha spesso una durata fino a 99 anni. Per diventare proprietari anche dell’area si può chiedere al Comune il riscatto dell’area e della piena proprietà, che però non toglie da solo l’eventuale vincolo sul prezzo di rivendita.

A Roma il caso è frequente: molte case dei piani di zona, cioè del primo e del secondo PEEP, sono state costruite su aree del Comune in diritto di superficie. La trasformazione in piena proprietà e la rimozione del vincolo sul prezzo massimo di cessione si chiedono a Roma Capitale, al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, e prevedono il pagamento di un corrispettivo al Comune e un atto pubblico.

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Come si compra il diritto di superficie di una casa e a cosa fare attenzione

Per comprare il diritto di superficie di una casa si segue lo stesso iter previsto per il diritto di piena proprietà: quindi sarebbe necessario il rogito notarile. Le parti della compravendita stipulerebbero di norma un regolare contratto scritto, mettendosi d’accordo sul prezzo e sulle tempistiche entro cui l’atto sarebbe perfezionato.

Per procedere ad un eventuale acquisto della proprietà superficiaria di una casa, è inoltre necessario che la casa non sia stata costruita abusivamente e che ci siano tutti i permessi o le eventuali richieste di condono edilizio in caso di lavori abusivi. Servirebbe poi la regolarità catastale ed ipotecaria del bene, da controllate con un’apposita visura da parte del tecnico incaricato. Infatti, anche se si tratta di una proprietà di superficie, sarebbero comunque richieste per legge tutte le formalità previste in caso di trasferimento di immobili, e servirebbero gli stessi documenti da chiedere prima di comprare casa. Ne consegue che sarebbe necessario anche l’Attestato di Prestazione Energetica, anche detto APE, e laddove il terreno abbia determinate misure, anche il CDU quale Certificato di Destinazione Urbanistica.

Quali sono le tutele per il compratore della proprietà superficiaria?

Il compratore, affidandosi al Notaio che si occuperebbe di redigere il contratto di compravendita della proprietà superficiaria, che è possibile contattare anche tramite il servizio offerto da questo sito, verrebbe quindi tutelato dai requisiti richiesti per legge.  Prima del trasferimento del diritto di superficie, sarebbe quindi utile oltre che necessaria l’effettuazione di tutti i controlli affinché si arrivi alla data del rogito notarile con le carte in regola.

Un altro aspetto importante, come vedremo più avanti, è quello riguardante la durata del diritto di superficie. Prima di arrivare alla firma del contratto è buona norma sapere se si tratti di una proprietà superficiaria a tempo indeterminato o a tempo determinato. A tal fine di solito serve l’atto di costituzione del diritto di superficie, che il venditore può mostrare in anticipo al Notaio. Si noti bene, però, che a volte il diritto di superficie potrebbe non esistere ancora ed essere costituito dal venditore poco prima della vendita, anche nello stesso atto notarile. Tale ipotesi è valida e legittima, e di per sé non farebbe sorgere problemi. Ne deriva che il Notaio ha un ruolo centrale in tale compravendita ed è il professionista su cui poter fare affidamento.

Prezzo, mutuo e tasse: cosa cambia rispetto alla piena proprietà

Una casa in diritto di superficie a tempo vale di solito meno della stessa casa in piena proprietà, e vale sempre meno man mano che la scadenza si avvicina: è il dato che di solito pesa di più nella trattativa sul prezzo. Per il mutuo, il diritto di superficie si può ipotecare, ma la banca valuta quanti anni restano e se la durata copre quella del finanziamento. L’IMU, infine, la paga il titolare del diritto di superficie, non il proprietario del suolo.

Cosa succede se acquisti la proprietà superficiaria di una casa? Quali sono i diritti del proprietario superficiario?

Acquistare la proprietà superficiaria di una casa o di un altro bene immobile significa diventarne proprietario a tutti gli effetti, con i diritti e doveri che ciò comporta. Al proprietario spettano quindi la manutenzione del bene e le utenze, ma sarebbe anche libero di mettere in affitto il bene oppure di venderne la proprietà superficiaria.

Il diritto di superficie infatti è cedibile a terzi ed è liberamente disponibile da parte del proprietario superficiario: egli ne può liberamente disporre e potrebbe anche cederlo mediante negozi ad efficacia reale, come una vendita, una permuta o una donazione, che richiedono la forma scritta e, di norma, l’atto notarile. Quando il proprietario del suolo è il Comune, la convenzione che regola la casa potrebbe prevedere comunicazioni o limiti per il trasferimento della proprietà superficiaria: è buona norma chiederlo al notaio prima della proposta.

Se invece venisse comprato il diritto di superficie di un terreno, il proprietario superficiario sarebbe libero di costruire su di esso. Questo significa che se il terreno fosse edificabile, egli potrebbe costruire un edificio senza chiedere il consenso al proprietario del suolo, nei limiti dell’atto costitutivo. La proprietà superficiaria può contenere, se l’atto costitutivo lo prevede, il diritto di edificare sia sul terreno sia come sopraelevazione sull’edificio, purché vi siano i dovuti permessi comunali; tali diritti sussistono per tutta la durata della proprietà superficiaria, come vediamo qui di seguito.

Quanto può durare la proprietà superficiaria?

La proprietà superficiaria può essere costituita e venduta sia a tempo indeterminato, quindi per sempre, sia a tempo determinato, e quindi in tale ultimo caso si tratterebbe di una proprietà temporanea. La durata della proprietà superficiaria la decide il pieno proprietario quando fa l’atto di costituzione della proprietà superficiaria, che abbiamo visto sopra. Tale proprietà potrebbe avere qualsiasi durata. Sarebbe bene quindi verificare anticipatamente quale sia la durata del diritto di superficie da comprare.

Nell’atto notarile di compravendita della proprietà superficiaria di norma è specificato se si tratta di proprietà temporanea o indeterminata. Oltre a ciò, in atto si specifica di solito che il diritto di proprietà dell’edificio viene venduto separatamente dal suolo. Pertanto verrebbe acquistato il diritto di proprietà dell’immobile separatamente dal diritto di proprietà del suolo su cui l'immobile è stato costruito. Normalmente all’interno dell’atto si specifica che il compratore, oltre ad avere un diritto di superficie, potrebbe avere il diritto di edificare sul suolo per tutta la durata della proprietà superficiaria. Come abbiamo visto infatti, di solito il diritto di superficie comporta il diritto di fare, al di sopra della superficie, ciò che l’atto costitutivo e le regole urbanistiche consentono.

Se la proprietà superficiaria ha una durata determinata, alla fine di tale termine il diritto di superficie si estingue ed il proprietario del terreno diventa pieno proprietario di tutto ciò che si trova sopra al terreno, secondo il principio chiamato accessione (art. 953 del Codice Civile ).

Prima di fare una proposta su una casa in diritto di superficie può essere utile sapere quanto costerà il rogito e cosa controllare nella convenzione o nell’atto costitutivo. Le voci che si pagano e a chi va ogni somma sono spiegate nella pagina su cosa si paga al rogito; sulle imposte del proprio caso, con il diritto di superficie, è buona norma chiedere al notaio. A Roma NotaioFacile rileva per l’acquisto della prima casa da privato con mutuo costi da 1.900 a 12.000 euro, mentre per la seconda casa la fascia va da 2.050 a 13.400; le fasce delle altre città sono nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo. Chi compra in un piano di zona romano può mettere a confronto le proposte di più notai di Roma, segnalando che la casa è in diritto di superficie: la richiesta tramite NotaioFacile è gratuita e le prime risposte arrivano di solito in poche ore.

Casa in diritto di superficie, quattro dubbi prima di firmare

Cosa succede alla scadenza del diritto di superficie?

Il diritto si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario anche della costruzione. Prima della scadenza si può comprare il suolo dal suo proprietario oppure, nelle case PEEP, chiedere al Comune il riscatto dell’area per avere la piena proprietà.

Si può comprare con il mutuo una casa in diritto di superficie?

Sì: il diritto di superficie si può ipotecare. La banca valuta però la durata residua del diritto e la confronta con quella del mutuo.

Una casa in proprietà superficiaria vale meno?

Di solito sì, soprattutto se il diritto è a tempo: più la scadenza è vicina, più il valore scende. Nelle case in edilizia convenzionata può esserci anche un prezzo massimo di rivendita fissato dal Comune.

Chi paga l’IMU su una casa in diritto di superficie?

Il titolare del diritto di superficie, cioè chi possiede la casa, non il proprietario del suolo.