Servitù su un terreno in comproprietà, se un erede dice no
- Che cos’è una servitù
- Servitù e il terreno in comproprietà
- Servitù e consulenza notarile
- Quando i proprietari sono più d’uno, i casi tipici
Che cos’è una servitù
Quando si deve percorrere un tratto di strada di proprietà di un’altra persona sarà necessario avere un “permesso” dal proprietario del terreno per evitare contestazioni.
Il legislatore ha pensato di regolamentare questo tipo di “passaggio su fondo altrui” attraverso la concessione da parte del proprietario del terreno che subisce il passaggio, con l’istituto giuridico della servitù. Cos’è quindi la servitù?
Per servitù si intende, quindi, un peso che viene imposto su un fondo, detto servente, in favore di un altro fondo che viene definito dominante e una delle problematiche che può presentarsi è cosa accade se il terreno su cui bisogna transitare appartenga a più persone e sia quindi in comproprietà. Vediamolo insieme.
Si pensi a chi compra una casa in campagna che, per arrivare alla strada, passa sul terreno di tre fratelli ereditato dai genitori: perché il passaggio diventi un diritto serve il consenso di tutti e tre.
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Servitù e il terreno in comproprietà
Può accadere che il terreno, su cui deve essere costituita la servitù, sia in comproprietà, ossia vi siano più persone titolari di una quota sul terreno e ci si chiede, in questo caso, che cosa possa accadere e come è possibile costituirla.
La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non si costituisce se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa, unitamente o separatamente (art. 1059 c.c.). Che cosa vuol dire questo? Significa che per far nascere la servitù è necessario che tutti i comproprietari siano d’accordo.
Una delle caratteristiche principali della servitù è proprio quella dell’indivisibilità: in particolare, sia il fondo servente, che il fondo dominante, devono essere considerati nella loro interezza anche se in concreto il vantaggio e il peso del vincolo possono limitarsi nel loro esercizio a una sola parte dell’immobile, ossia del terreno o della costruzione. Ad esempio nel caso della servitù di passaggio è possibile che concretamente il passaggio sia effettuato soltanto su una piccola parte di terreno.
Cosa succede se manca il consenso di uno dei comproprietari
Nel caso in cui manchi il consenso di uno dei comproprietari del terreno, non è possibile la nascita della servitù, mancando un elemento essenziale: la prestazione del consenso da parte di tutti i titolari.
Questa si presenta come una differenza rispetto alla vendita del diritto di proprietà in cui ciascuno può trasferire, solo con il proprio consenso, la quota sull’immobile di cui si è titolari a meno che non si tratti di un bene in comunione legale in cui si necessita il consenso di entrambi i coniugi.
Come si esprime il consenso della servitù
Nel caso di comproprietà del terreno esistono due modi per poter esprimere il consenso: il primo è quello di renderlo contemporaneamente nell’atto pubblico dal notaio congiuntamente, il secondo è quello di esprimere il consenso alla costituzione della servitù separatamente, ossia ciascuno comproprietario in momenti diversi.
Tutti insieme
I comproprietari firmano lo stesso atto, nello stesso giorno: la servitù nasce con quella firma.
Uno alla volta
Ciascuno dà il consenso in un momento diverso, anche da un altro notaio: la servitù nasce con l’ultimo sì.
In questo ultimo caso ciascun comproprietario esprimerà il consenso separatamente e la servitù sorgerà nel momento in cui verrà prestato l’ultimo consenso. Chi vive lontano può firmare anche da un notaio della propria città, come spieghiamo nella pagina su firmare a distanza.
Effetti della servitù
La concessione della servitù fatta da parte di uno dei comproprietari pur non essendo idonea alla costituzione produce alcuni effetti giuridici. Infatti una volta prestato il consenso colui che lo ha manifestato, insieme agli eredi e aventi causa, è obbligato a non porre impedimento all’esercizio del diritto concesso.
Ciò vuol dire che il concedente non può ostacolare il passaggio, né aderire ad iniziative degli altri comproprietari che abbiano lo scopo diretto o indiretto di impedirlo (art. 1059, secondo comma, c.c.). Gli altri comproprietari, invece, finché non danno il loro consenso, non hanno questo obbligo.
Come si fa una servitù
La legge chiede che la servitù sia costituita per iscritto (art. 1350 n. 4 c.c.), e per trascriverla serve un atto pubblico notarile o una scrittura autenticata (art. 2657 c.c.): perché è importante farla dal notaio lo vediamo nella pagina sulle servitù con il vicino. Dinanzi al notaio quindi si presenteranno il proprietario del terreno, su cui bisogna necessariamente transitare, per raggiungere la casa e il proprietario dell’abitazione.
Questo tipo di contratto vale sicuramente tra le parti, ma siccome l’atto pubblico notarile viene trascritto nei Registri immobiliari, vale anche nei confronti dei terzi ed è opponibile agli stessi.
La trascrizione di questo atto, che dovrà effettuare il notaio dopo il rogito, ha proprio questo scopo. Lo prevede l’art. 2671 c.c.
A che serve la servitù?
Come si evince dal Codice Civile la servitù deve essere utile. L’utilità può consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo definito dominante.
Il concetto di utilità è così ampio che non è possibile ricomprendere ogni elemento: ad esempio in tema di servitù di passaggio il contenuto di tale diritto ricomprende tutte le modalità del suo esercizio, inteso non soltanto come diritto di passaggio che ha il titolare del fondo dominante o i suoi familiari, ma anche come diritto di passaggio che possono avere le persone estranee per eventuali visite all’abitazione.
Può anche accadere che quando si compra una casa si abbia bisogno anche di un parcheggio, ma che non si voglia comprare né un box auto, né un’area scoperta per poter parcheggiare. Il problema che si pone è se si può andare dal notaio per ottenere una servitù di parcheggio. Le Sezioni Unite della Cassazione la ammettono, a certe condizioni (Cass. SU 3925/2024), e se il cortile del vicino è di più persone vale la stessa regola: servono tutti.
Servitù e consulenza notarile
Prima di costituire una servitù è importante rivolgersi al notaio per capire a chi è intestato realmente il terreno e quindi chi debba prestare il consenso al fine della nascita della servitù. Accade spesso che alcuni terreni, soprattutto in campagna siano abbandonati a sè stessi e non si conosca la titolarità degli stessi per usufruirne ad esempio il passaggio.
Con i controlli nei Registri Immobiliari, la cosiddetta ispezione ipotecaria, e al catasto, di norma il notaio può risalire agli intestatari del terreno.
Servitù e notai online
Per facilitare le operazioni è possibile anche trovare un notaio online in modo semplice e veloce.
Tramite questa piattaforma è possibile entrare direttamente in contatto con un notaio e chiedere un preventivo gratuito online per l’atto di servitù. In pochi semplici passaggi, scegliendo l’atto da fare e il luogo in cui si ricerca il notaio, sarà possibile trovare la soluzione più confacente alle proprie possibilità e richieste. Si tratta di un servizio che non richiede alcun impegno e facilmente usufruibile; di norma gli studi rispondono in poche ore. Imposte e costi dell’atto sono spiegati nella pagina sulla costituzione della servitù.
Quando i proprietari sono più d’uno, i casi tipici
Uno dei fratelli è d’accordo, gli altri no: posso intanto passare?
La servitù non nasce, ma chi l’ha concessa, con i suoi eredi e aventi causa, è obbligato a non porre impedimento al passaggio (art. 1059 c.c.); gli altri comproprietari no. Come muoversi nel caso concreto è buona norma chiederlo al notaio.
Il terreno del vicino è in comunione dei beni tra marito e moglie: basta la firma di uno?
Di norma no: costituire una servitù su un bene comune è un atto che eccede l’ordinaria amministrazione, e questi atti spettano congiuntamente a entrambi i coniugi (art. 180 c.c.).
