Tipologie di donazione dal notaio: quale scegliere e quando

• Cos’è la donazione e quando serve
• I tipi di donazione dal notaio
• Donazione dal notaio: quale tipologia scegliere
• Consulenza notarile per la donazione
• Quanto costa l’atto di donazione dal notaio
• Revoca della donazione
• Dubbi che tornano spesso prima di donare

Cos’è la donazione e quando serve

La donazione è un contratto a titolo gratuito, definito anche atto di liberalità in quanto comporta un depauperamento per il donante (cioè chi dona) e un arricchimento per il donatario (che riceve la donazione), senza però che costui sia obbligato a restituire alcunché.

Dovendo avere la forma dell’atto pubblico (secondo quanto previsto dall’art. 782 c.c.), è necessario l’intervento del Notaio, il quale, davanti a due testimoni, avrà il compito di stipulare e redigere la donazione. Fanno eccezione i piccoli regali di modico valore, per i quali di norma basta la consegna del bene.

Chi dona generalmente non si aspetta nulla in cambio (a meno che non sia previsto un onere), lo scopo liberale è preponderante e privo di secondi fini: la donazione quindi si qualifica come un gesto di generosità nei confronti di un parente o un amico, può configurarsi come un modo di ringraziare (donazione remuneratoria), e così via. Ed in genere, si estrinseca nella donazione di beni, mobili o immobili che siano, oppure nell’elargizione di denaro.

Ad ogni modo, la donazione, per essere efficace, deve essere accettata dal donatario, cioè deve seguire il meccanismo proposta-accettazione.

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I tipi di donazione dal Notaio

A seconda dello specifico scopo che si vuole raggiungere, esistono più tipi di donazione o istituti che di fatto sono ad essa equiparabili. La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante, il quale deve essere pienamente consapevole dell’atto che sta compiendo e di tutte le conseguenze che ne derivano. Conviene quindi rivolgersi al Notaio per avere tutti i chiarimenti opportuni.

Vediamo nel dettaglio di quali figure si tratta.

Donazione di immobili

La forma più frequente è la donazione di beni immobili, spesso disposta da un soggetto nei confronti di un proprio parente (per esempio dal padre a favore del proprio figlio), ma nulla osta a che tale disposizione sia fatta anche tra amici.

In questo caso, il donante può concedere:

1. il diritto di proprietà sul bene immobile,
2. altri diritti reali sul bene, come l’usufrutto, il diritto di superficie, una servitù.

Non è invece possibile donare beni futuri, si tratterebbe di un contratto nullo: infatti possono essere oggetto di donazione solo i beni già entrati nel suo patrimonio giuridico. Per lo stesso motivo, di norma è nulla anche la donazione di un bene altrui, salvo costruzioni particolari che è meglio far valutare al notaio.

Sulla donazione di un immobile il notaio, semplificando, si occupa di diversi controlli e adempimenti, tra cui:

• le visure ipotecarie e catastali per verificare la titolarità del bene e l’eventuale esistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù ecc.);
• l’attestazione della conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.

Se poi si tratta di un fabbricato urbano (una casa o un appartamento), nell’atto devono essere indicati, a pena di nullità, i dati catastali (ad esempio, mappale, particella, foglio, vani, rendita ecc.), occorre dichiarare la conformità delle planimetrie depositate in Conservatoria con lo stato di fatto dell’immobile, menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Una volta conclusa la donazione, il notaio provvede di norma alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari, alla sua successiva registrazione ed alla voltura. Se dalle verifiche emerge una difformità catastale o edilizia, in genere conviene sistemarla prima della firma: per questo è meglio muoversi con un po’ di anticipo. Queste descrizioni sono semplificate e indicative, e per il proprio caso è buona norma chiedere direttamente al notaio.

Da notare che, nell’ambito della donazione di immobili, esiste anche la donazione con riserva di usufrutto a favore del donante, nella quale sostanzialmente si dona la nuda proprietà, che rimane tale fino a quando non si estingue l’usufrutto (se vitalizio, fino al decesso dell’usufruttuario). Da quel momento, la proprietà torna ad essere piena.

Donazione a scopo remunerativo

La donazione rimuneratoria è uno speciale tipo di donazione che viene effettuata in virtù di un sentimento di riconoscenza o gratitudine per qualche servizio o favore reso dal soggetto che andrà a beneficiare della disposizione.

Essa può anche essere compiuta per gratificare il donatario in relazione a suoi specifici meriti, che derivano da qualità o attività compiute, rispetto alle quali il donante nutre un sentimento di stima e ammirazione.

Anche la donazione rimuneratoria si deve però stipulare dal notaio e richiede la forma dell’atto pubblico per essere ritenuta valida ed efficace.

Donazione indiretta

Una forma atipica di donazione è quella che si configura come indiretta: infatti, pur concretandosi uno degli effetti di tale contratto, cioè l’arricchimento di un’altra persona senza ottenere o pretendere nulla in cambio, l’obiettivo si raggiunge attraverso mezzi o contratti differenti dalla donazione, come l’adempimento a favore di terzo, pagamento o accollo di un debito altrui, remissione di debito ecc. Data dunque l’atipicità della disposizione, non è generalmente richiesta la forma dell’atto pubblico notarile, ma è sempre necessario rispettare la forma richiesta dalla legge per gli atti tramite i quali si realizza l’intento donativo. È comunque consigliabile rivolgersi al proprio notaio, quantomeno per capire se la liberalità in questione rientra effettivamente nell’ambito della donazione indiretta.

Altri tipi di donazione dal notaio

Come si è avuto modo di constatare, il motivo che spinge a donare può essere molto rilevante per comprendere le varie sfumature dello scopo di liberalità, e lo è, in particolare:

1. nella donazione modale o con onere, che consiste nella previsione di un onere a carico del donatario, cioè di un obbligo (suscettibile di valutazione economica) a favore del donante, purché entro i limiti del valore della cosa donata;
2. nella donazione rimuneratoria, che abbiamo trattato poc’anzi;
3. nella donazione obnuziale, che si caratterizza per il riconoscimento di un’attribuzione in vista del conseguimento di un futuro matrimonio, fatta dagli sposi tra loro o da altri a favore degli sposi o dei nascituri. In questo caso non è necessario che il donatario accetti la donazione; tuttavia, se il matrimonio non verrà celebrato, non avrà efficacia.

Altre tipologie di donazioni altrettanto frequenti sono:

• la donazione di denaro, diversa a seconda che sia specificato o meno il motivo per cui si dona, ma che comunque richiede sempre la forma dell’atto pubblico notarile, a meno che non si tratti di donazione di modico valore.
• la donazione al nascituro, in cui il beneficiario è un soggetto non ancora nato, quindi non ancora in grado di accettare. In questo caso, si presentano davanti al notaio il donante e il genitore (o entrambi i genitori) che ha la rappresentanza legale del donatario nascituro. Dunque il contratto si perfeziona già da questo momento, ma l’acquisto della proprietà da parte del beneficiario avverrà solo successivamente alla nascita.

Donazione dal notaio: quale tipologia scegliere

La scelta del tipo di donazione non può essere lasciata al caso, ma deve essere ragionata e pensata in base alle esigenze che devono essere soddisfatte. Ecco perché un colloquio col Notaio può essere utile, al fine di schiarirsi le idee su quale sia il risultato da raggiungere, e per capire come si può procedere.

Il punto di partenza, di solito, non è il nome della donazione ma quello che si vuole ottenere. Chi desidera passare la casa ai figli continuando ad abitarci ragiona in genere sulla riserva di usufrutto. Chi vuole dare una mano a un figlio che compra la prima casa può valutare una somma di denaro oppure una donazione indiretta, e le due strade non hanno la stessa forma né gli stessi effetti. Se il regalo va legato a un impegno, come l’assistenza a un genitore anziano, si entra nella donazione con onere. E se a ricevere è un minorenne, cambiano le regole su chi firma e chi accetta.

Serve il notaio? Colpo d’occhio per tipo

• ✔Casa, terreno o quota di immobile. Atto pubblico con notaio e due testimoni.
• ✔Somma di denaro importante. Atto pubblico, se la cifra non è di modico valore rispetto al patrimonio di chi dona.
• ✔Donazione con onere, rimuneratoria, al nascituro, in riguardo di matrimonio. Sono donazioni a tutti gli effetti, quindi atto pubblico.
• ⚠Donazione indiretta. La forma dipende dall’atto con cui si ottiene il risultato, per esempio il pagamento del prezzo di una casa altrui. Conviene sentire il notaio prima.
• ✘Regali di modico valore. Di norma non serve l’atto notarile: basta la consegna del bene.

Consulenza notarile per la donazione

La consulenza notarile è necessaria ogni qualvolta si decida di procedere con la donazione ma non si abbia contezza dei suoi effetti e delle conseguenze sul proprio patrimonio. Essere consapevoli dei vantaggi e degli svantaggi è il modo migliore per decidere sul da farsi.

E’ necessaria anche per essere informati sui potenziali rischi che insorgono con la stipula di un contratto di donazione: oltre al fatto che generalmente essa è irrevocabile (salvo che non sussistano i presupposti per la revoca), se riguarda un immobile va tenuto presente che per anni rimetterlo in vendita è stato molto più difficile, perché si temeva che altri legittimari coinvolti nella ripartizione dell’eredità potessero impugnare la donazione o esercitare l’azione di riduzione, che mira alla reintegrazione della quota indebitamente sottratta. Il quadro è cambiato con la legge 182/2025: dal 18 dicembre 2025 l’azione di restituzione verso chi acquista dal donatario è stata abolita, con regole transitorie per le situazioni precedenti, mentre l’azione di riduzione resta e di norma si rivolge al donatario. Per i dettagli si può partire dalla pagina sui rischi di acquistare una casa donata, e per il proprio caso è buona norma chiedere direttamente al notaio.

Perché è utile la donazione

Tra i vantaggi della donazione spicca, come si era già accennato, l’anticipazione della successione, vale a dire la possibilità di organizzare e gestire il proprio patrimonio, anche se, dopo la morte del donante-de cuius, saranno necessari ulteriori adempimenti.

Un altro aspetto riguarda le tasse. L’imposta di donazione si calcola solo sulla parte di valore che eccede la franchigia, che cambia con il grado di parentela tra donante e donatario:

Sulle donazioni di immobili si aggiungono, di norma, le imposte ipotecaria e catastale, oltre all’onorario del notaio: gli importi esatti li indica lo studio nel preventivo. Un approfondimento sui numeri lo trovi nella pagina sull’imposta di donazione tra parenti.

Quanto dura una donazione

Le tempistiche sulla redazione dell’atto notarile dipendono molto dal tipo di donazione che si intende stipulare, nonché dalle peculiari formalità richieste dalla legge, anche successivamente alla stipula.

Se si tratta di donazioni di beni immobili, andranno documentati tutti i riferimenti urbanistici e i certificati dai quali si evince la regolarità edilizia e catastale (andranno quindi allegati permessi di costruire, DIA/SCIA o altre licenze a seconda del periodo in cui sono iniziati i lavori di costruzione). Dunque la verifica di tale documentazione potrebbe richiedere più tempo.

Quanto costa l’atto di donazione dal notaio

L’atto notarile avrà un costo specifico in rapporto all’oggetto della donazione. Di base si tiene conto dell’onorario del notaio e dell’imposta dovuta per la registrazione dell’atto, nonché delle imposte (ipotecarie e catastali) calcolate sul valore dell’immobile. Per una casa, il dettaglio delle voci è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.

Per avere cifre riferite alla tua situazione puoi inviare una richiesta di preventivo: risponde direttamente un notaio, spesso in poche ore.

Revoca della donazione

La donazione, come già detto, è un contratto e come tale non può che essere revocata su iniziativa del donante se sussistono gravi e giustificati motivi. Secondo la vigente normativa, la revoca può essere richiesta all’autorità giudiziaria in due casi specifici:

• per ingratitudine: quando il donatario ha commesso reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato cui siano applicabili le norme sull’omicidio; denuncia o testimonianza per reato punibile con l’ergastolo, o reclusione non inferiore a tre anni, se la denuncia è risultata calunniosa o la testimonianza è risultata falsa); si è reso colpevole di ingiuria grave verso il donante; ha intenzionalmente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, oppure gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti a sensi di legge;
• per sopravvenienza di figli: le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o per l’esistenza di un figlio, o di un discendente del donante. La revoca può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione.

Non possono invece essere revocate, né per ingratitudine né per sopravvenienza di figli, le donazioni rimuneratorie e quelle fatte in relazione a un determinato matrimonio.

Dubbi che tornano spesso prima di donare

Serve sempre il notaio per fare una donazione?

Per donare una casa, un terreno o una somma importante la legge chiede l’atto pubblico, con il notaio e due testimoni. Per i piccoli regali di modico valore, che si valutano in rapporto al patrimonio di chi dona, di norma basta la consegna del bene. Nella donazione indiretta la forma dipende dall’atto con cui si ottiene il risultato: meglio sentire il notaio prima di muoversi.

Che differenza c’è tra donazione e donazione indiretta?

Nella donazione vera e propria c’è un atto con cui una persona attribuisce un bene a un’altra, e serve l’atto pubblico. Nella donazione indiretta l’arricchimento arriva per un’altra strada, per esempio pagando il prezzo di una casa acquistata da un familiare o saldando un suo debito. La forma da rispettare è quella dell’atto che si utilizza, e il notaio può dire se nel caso concreto si tratta davvero di una donazione indiretta.

Posso donare la casa ai figli e continuare ad abitarci?

È possibile con la donazione con riserva di usufrutto: si dona la nuda proprietà e ci si tiene l’usufrutto, di solito vitalizio. Alla fine dell’usufrutto la proprietà torna piena in capo a chi l’ha ricevuta. Costi, tasse e conseguenze sulla successione vanno valutati con il notaio prima di firmare.

Quali tasse si pagano su una donazione?

L’imposta di donazione si calcola solo sulla parte di valore che supera la franchigia: 4% oltre 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario se chi riceve è coniuge o parente in linea retta, 6% oltre 100.000 euro per fratelli e sorelle, 6% per gli altri parenti fino al quarto grado e 8% per gli altri soggetti, in questi ultimi due casi senza franchigia. Per gli immobili si aggiungono di norma le imposte ipotecaria e catastale, oltre all’onorario del notaio. Le cifre esatte le indica il notaio nel preventivo.

Una donazione si può revocare?

Di regola no. La legge ammette la revoca solo per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli del donante, e va chiesta al giudice. Le donazioni rimuneratorie e quelle fatte in riguardo di un matrimonio non si possono revocare in questi modi.

Chi compra una casa donata è più tutelato dopo la legge 182/2025?

In linea generale sì: dal 18 dicembre 2025 l’azione di restituzione nei confronti di chi acquista dal donatario è stata abolita, con regole transitorie per le situazioni nate prima. Resta l’azione di riduzione, che di norma si rivolge al donatario e si risolve in denaro. Per un caso concreto è buona norma chiedere direttamente al notaio.