Conformità della planimetria per comprare casa dal notaio

• Planimetria depositata in catasto
• Planimetria non conforme
• Planimetria non conforme e problemi urbanistici
• Differenza planimetria e mappa catastale
• Dati catastali non conformi

Planimetria depositata in Catasto

La planimetria catastale, ovvero quella regolarmente depositata in Catasto, è un documento di fondamentale importanza per il rogito notarile di acquisto immobiliare. In generale la legge prevede una particolareggiata disciplina catastale, la quale richiede per il rogito di vendita il rispetto di una serie di regole.

In primo luogo, l’immobile che si vende deve corrispondere ad una visura nella quale sono indicati i dati catastali, i quali devono essere confermati dalle parti davanti al Notaio. In secondo luogo, ad ogni immobile corrisponde una planimetria, quindi un disegno tecnico nel quale è indicato l’immobile con tutto ciò che lo caratterizza. Nella planimetria sono indicate ad esempio le aperture, le vedute, le entrate. Il problema della planimetria è la sua conformità: cosa vuol dire? Che ciò che è indicato nella planimetria deve corrispondere allo stato di fatto dell’immobile, ovvero a come esso si presenta nella realtà.

Si tratta di una forma di tutela per varie ragioni che ora andremo a indicare. Per questo motivo, prima del rogito è sempre opportuno analizzare tutti questi elementi anche con un tecnico geometra o ingegnere di riferimento, che unitamene al Notaio valuti la regolarità di questi aspetti.

Planimetria non conforme

Facciamo riferimento all’ipotesi in cui la planimetria non sia conforme e le parti con il Notaio se ne rendono conto prima del rogito. Questo perché ovviamente qualora così non fosse il rogito non si può stipulare, perché non si può dichiarare che una planimetria sia conforme laddove non lo sia, sia per una questione catastale, quindi di rispetto delle regole in questo tema, sia perché non si può dichiarare in atto pubblico ciò che non è.

Detto questo, mettiamo il caso che vi sia questa planimetria non conforme, occorre procedere ad un adeguamento e ci sono varie ipotesi. È possibile che la planimetria sia quella corretta ma lo stato dei fatti dell’immobile non sia stato ancora adeguato. Questo potrebbe succedere, ad esempio, quando un fabbricato di grosse dimensioni viene diviso e, quindi catastalmente, frazionato e occorre aprire e chiudere alcune porte e finestre per separare le parti. Magari il proprietario con l’aiuto del suo tecnico di fiducia ha già presentato il frazionamento e sono già pronte le nuove planimetrie, ma ancora non ha operato sull’immobile.

Cosa fare in questo caso?

In questo caso, il Notaio chiederà quanto prima di modificare lo stato dell’immobile adeguandolo a quanto richiesto con il frazionamento. A volte, possono essere operazioni semplici e poco costose come ad esempio aprire una porta, oppure chiuderne un’altra. Il Notaio non entra nel merito di questioni tecniche degli immobili, sono le parti che dichiarano tale conformità ma il Notaio le avverte di come debbano rispettare le norme in questo senso.

Cosa fare se l’immobile è già adeguato?

Potrebbe accadere, al contrario, che all’immobile siano state già fatte tutte le modifiche che richiedano il rilascio della planimetria e il rogito o necessiti appunto solo della presentazione della nuova. In questo senso, il Notaio non può intervenire, in quanto la parte proprietaria deve richiedere il rilascio di una nuova planimetria all’ufficio dell’Agenzia del Territorio (Catasto) e successivamente il Notaio la può scaricare in maniera autonoma e allegarla all’atto, debitamente firmata dalle parti. In questo caso, se i lavori sono stati già effettuati, si impiega poco tempo e ottenere il rilascio della stessa, sempre attraverso un professionista dedicato.

Planimetria non conforme e problemi urbanistici

Il problema della planimetria non conforme spesso non si risolve solo in una richiesta da fare al Catasto oppure in un mero adeguamento dell’immobile a quanto indicato nella planimetria. A volte, i cambiamenti da effettuare richiedono il rilascio di provvedimenti di tipo urbanistico. Si pensi, ad esempio, all’ipotesi del frazionamento di un fabbricato molto grande su due piani, che viene suddiviso in tanti piccoli locali.

In questo caso, potrebbe essere necessario richiedere dei provvedimenti di tipo urbanistico al Comune di residenza, per giustificare un certo tipo di modifiche. Questo, quindi, potrebbe allungare ulteriormente i tempi del rogito in quanto non è immediato richiedere un certificato al Comune. Per questa ragione , è bene progettare con largo anticipo il rogito andando a valutare le questioni non solo dal punto di vista catastale ma anche urbanistico.

Differenza planimetria e mappa catastale

La mappa catastale non è sinonimo di planimetria, ma al contrario si riferisce ai terreni: è, infatti, quel documento in cui sono indicati il foglio ed i mappali sui quali è presente un’unità immobiliare censita dal Catasto Terreni. In pratica, grazie alla mappa catastale possiamo identificare con precisione dove si trova un fabbricato agricolo o un terreno, quali sono i suoi confini, la forma e l’orientamento. Come si può evincere dal termine stesso (mappa), ci troviamo di fronte ad una rappresentazione grafica, in genere in scala 1:2000, che mostra gli edifici ed i terreni presenti su una data porzione di territorio, oltre che i numeri delle particelle. Essa viene richiesta dal Notaio quando si vende un fabbricato rurale, oppure quando si vende un immobile circondato da un’ampia area di terreno.

Dati catastali non conformi

Non solo la planimetria, ma anche relativamente ai dati catastali ci deve essere conformità. I dati catastali devono corrispondere alla visura catastale e alla planimetria, quindi effettivamente devono essere corretti. Non è possibile che vi sia un foglio o una particella che corrisponde a un altro immobile oppure che non corrisponde alla planimetria, sulla quale si ritrovano comunque i dati identificativi dell’immobile. Si tratta di un controllo molto importante che viene fatto dal notaio ma anche dalla parte, in quanto è proprio la parte che nel rogito da questa dichiarazione e quindi se ne prende la responsabilità. Qualora tali dati non siano conformi, si può subito risolvere il problema mediante una modifica alla visura sempre al Catasto, che comunque richiede meno tempo della presentazione di una planimetria.