Quanto costa un notaio per acquisto prima casa con mutuo?

• Da quali costi è suddiviso un atto notarile
• Come calcolare le imposte della compravendita
• Come calcolare le imposte del mutuo per l’acquisto della casa
• Le voci di costo soggette a iva
• Cinque dubbi di chi compra con il mutuo

Da quali costi è suddiviso un atto notarile

L’atto di acquisto della prima casa e del mutuo con il quale la banca finanzia l’acquisto devono essere stipulati davanti al notaio.

Come ogni atto notarile stipulato, questo ha un costo che è composto in parte dalle imposte e tasse specifiche dell’atto e in parte da onorari e spese proprie del notaio.

Le prime sono sempre fatturate dal notaio fuori campo IVA, come anticipazioni per conto dell’utente, mentre le seconde sono soggette a IVA.

Le cifre da mettere in conto nel 2026

Prendiamo gli stessi numeri usati negli esempi di questa pagina: una casa con rendita catastale di 805,32 euro comprata da privato e un mutuo di 80.000 euro.

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Come calcolare le imposte della compravendita

È bene ricordare che la c.d. “prima casa” può essere acquistata solo da persone fisiche. Infatti, solo le persone fisiche possono richiedere la corrispondente agevolazione “prima casa”.

A seconda che si compri da un privato oppure da un costruttore entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’agevolazione opera in maniere diversa.

Acquisto da privato

Quando un privato acquista da un altro privato, il legislatore riserva la c.d. “agevolazione prezzo-valore” con la quale si dà facoltà al soggetto di calcolare le imposte su un valore non contestabile dall’Erario piuttosto che sul prezzo della compravendita. Inoltre, negli atti soggetti a imposta di registro proporzionale, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa pari ad euro 50,00 ciascuna.

Per “prezzo-valore” si intende quel valore calcolato moltiplicando la rendita catastale degli immobili per un coefficiente di 115,5. Immaginando che gli immobili acquistati abbiano una rendita complessiva di euro 805,32, l’imponibile tassabile è di euro 93.014,46, cioè il risultato della moltiplicazione tra la rendita immaginata per 115,5.

Il valore così calcolato funge da imponibile al fine di calcolare l’imposta di registro, che costituisce l’imposta che ogni atto deve scontare.

Qualora si abbia diritto di chiedere l’“agevolazione prima casa”, l’imposta è pari al 2% dell’imponibile tassabile trovato grazie all’utilizzo del c.d. prezzo-valore visto sopra, con una imposta minima pari a euro 1.000,00.

E bene tenere a mente che:

-    è possibile richiedere l’agevolazione prima casa sull’abitazione principale, su un solo box pertinenziale e su una sola cantina pertinenziale. Qualora vi siano più pertinenze della stessa categoria, l’agevolazione può essere richiesta solo su una di queste;

-    è possibile chiedere l’agevolazione prima casa solo se la si richiede per la prima volta, se non si ha in precedenza acquistato un immobile abitativo, di cui si è ancora proprietari, nello stesso Comune senza la richiesta di detta agevolazione; oppure, se si sono già richieste le agevolazioni prima casa per un altro immobile è necessario che esso sia stato venduto prima del nuovo acquisto o è necessario assumere l’impegno a venderlo entro due anni dal nuovo acquisto (termine esteso da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025).

Si deve ricordare che, per i giovani che non avevano compiuto i 36 anni e con Isee inferiore a euro 40.000,00, fino al 31 dicembre 2023 lo Stato prevedeva l’esenzione dall’imposta di registro, sostituita dall’imposta di bollo di euro 230,00 e dalla tassa ipotecaria di euro 90,00. Quella esenzione è scaduta e non è stata rinnovata: oggi un under 36 paga le imposte prima casa ordinarie. Resta attivo fino al 31 dicembre 2027 il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, che per gli under 36 con Isee fino a 40.000 euro garantisce fino all’80% del mutuo.

Acquisto da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori

Il Legislatore ha previsto che l’atto notarile di acquisto di un immobile da costruttore da parte di un privato debba scontare l’applicazione dell’IVA.

L’IVA deve essere calcolata sul prezzo di acquisto e deve essere versata, insieme al prezzo, direttamente al costruttore, che provvederà a versarla direttamente all’erario.

L’aliquota, ovvero la percentuale per calcolare l’importo dell’IVA, per il caso di richiesta dell’agevolazione prima casa, è stata fissata dal Legislatore in quattro punti percentuali.

Pertanto, se il prezzo ipoteticamente concordato con il costruttore fosse di euro 100.000,00, al costruttore dovranno essere versati euro 104.000,00 di cui euro 4.000,00 costituiscono il 4% di IVA.

In questo caso, però, l’atto notarile non è esente da imposte ma, anzi, sconta una serie di imposte in misura fissa. L’atto notarile, infatti, sconta le imposte di registro, catastale, ipotecaria in misura di 200,00 euro ciascuna, oltre alla tassa ipotecaria per euro 90 e l’imposta di bollo per euro 230,00.

Anche in questo caso l’agevolazione prima casa con l’aliquota agevolata può essere richiesta su una sola abitazione, su un solo box e su una sola cantina ad essa pertinenziali.

Come calcolare le imposte del mutuo per l’acquisto della casa

Il calcolo delle imposte del mutuo bancario richiesto per finanziare l’acquisto della propria prima abitazione è molto semplice. Non ci sono imposte dovute per l’atto notarile, salvo la tassa ipotecaria, pari ad euro 35,00, dovuta per l’iscrizione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari.

Tutto ciò è reso possibile grazie ad una agevolazione, rivolta ai contratti di finanziamento a lungo termine (mutui) per l’acquisto di immobili abitativi, che sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% (2% se l’acquisto non è prima casa), la cui base imponibile è rappresentata dalla somma mutuata.

L’imposta sostitutiva è pagata direttamente dalla Banca che eroga il mutuo, che la spalma sulla parte mutuataria all’interno delle rate o la detrae dalla somma erogata.

Quindi, se la banca dovesse erogare un importo pari ad euro 80.000,00, l’imposta sostitutiva a carico di chi richiede al mutuo sarebbe pari ad euro 200,00, cioè 80.000,00 per lo 0,25%.

Quando spetta l’imposta sostitutiva e cosa cambia se il mutuo lo concede un privato

L’imposta sostitutiva si chiama così perché si pone in sostituzione di registro, bollo, ipotecaria e catastale, e scatta a una condizione: il finanziamento deve avere una durata superiore a 18 mesi, com’è sempre per un mutuo casa. Chi lo riceve non deve fare nulla per pagarla, perché la trattiene direttamente la banca dalla somma erogata; nell’atto il notaio ne indica l’importo e verifica che il calcolo sia a norma di legge, a partire dal fatto che la casa comprata con quel denaro sia prima o seconda casa, dato che è da lì che dipende l’aliquota. Il mutuo può però anche essere concesso da una persona, non da una banca: in quel caso l’imposta sostitutiva non si applica e tornano le imposte ordinarie, tra cui l’imposta ipotecaria del 2% sul valore dell’ipoteca iscritta, e a riscuoterle è il notaio come responsabile d’imposta.

Lo stesso mutuo, per una prima o per una seconda casa. Prendiamo 150.000 euro erogati:

Ipoteca, relazione notarile preliminare e spese della banca

Nella maggioranza dei casi la banca, come garanzia per la somma erogata, iscrive un’ipoteca sulla casa acquistata; a iscriverla provvede il notaio, con il titolo dato appunto dall’atto di mutuo. Solitamente l’ipoteca viene iscritta per un valore compreso tra il 150% e il 200% della somma erogata, ma ogni banca è differente e la percentuale varia da istituto a istituto. Per l’iscrizione non è dovuta l’imposta ipotecaria proporzionale, perché è assorbita dall’imposta sostitutiva: resta la tassa ipotecaria fissa di 35 euro.

Prima dell’atto il notaio redige la relazione notarile preliminare, dopo le visure sul ventennio precedente: è il documento con cui la banca si accerta che l’immobile da ipotecare sia libero da vincoli e in regola, e viene messo tra le spese istruttorie del mutuo, a carico di chi lo chiede. Perizia e istruttoria, invece, sono costi della banca e non del notaio, ma vanno messi in conto insieme agli altri. Il più delle volte l’atto di mutuo si firma lo stesso giorno del rogito di acquisto, spesso direttamente in banca.

La tassa archivio

Tra gli oneri che ogni atto deve scontare c’è la tassa archivio, cioè quella tassa dovuta per ogni atto notarile che venga “messo a repertorio”. Il Repertorio è il registro degli atti notarili che il notaio deve annotare giornalmente con tutti gli atti da lui stipulati.

La tassa archivio è calcolata sugli onorari repertoriali. Gli onorari repertoriali indicano diversi valori a seconda della fascia di valore.

La tassa archivio che ogni atto sconta è pari al 10% del valore indicato dagli onorari repertoriali.

Negli atti di compravendita, il valore dell’atto è determinato dal prezzo, mentre il valore del mutuo è determinato dall’ammontare dell’ipoteca concessa a garanzia della somma erogata.

Nel caso in cui sia possibile avvalersi dell’agevolazione del prezzo valore oppure il mutuo sia c.d. fondiario, la tassa archivio della compravendita è calcolata sul 70% dell’onorario corrispondente, mentre la tassa archivio del mutuo è calcolata sul 50% dell’onorario repertoriale corrispondente.

Le voci di costo soggette a IVA

Le voci di costo dell’atto, sia di acquisto della prima casa, sia di mutuo, che sono soggette ad IVA sono le spese, l’onorario dell’attività del notaio e il contributo per la Cassa Nazionale del Notariato.

Le spese

Le spese che il notaio solitamente fa figurare all’interno della propria parcella sono quelle sostenute per le c.d. ispezioni ipocatastali, cioè quelle spese di ricerca e controllo degli immobili che il notaio esegue per assicurare che chi vende l’immobile sia il vero proprietario e che l’immobile non sia gravato da pesi che pregiudichino le ragioni di colui che acquisti l’immobile.

Nella prassi, queste spese sono forfettizzate e il notaio è libero di deciderne l’ammontare.

L’onorario

L’onorario, insieme alle spese, è l’altra voce di costo liberamente determinabile dal notaio. Un tempo esisteva la tariffa notarile. Questa tariffa indicava l’onorario del notaio a seconda del valore dell’atto. Dal 2012 questa tariffa è stata abolita e il notaio può decidere il proprio onorario secondo il principio della libera concorrenza.

Ad oggi, quindi, è impossibile prevedere l’onorario che il notaio potrebbe chiedere: si dovrà, infatti, tenere conto della tipologia di immobile, del numero dei proprietari e del prezzo di acquisto.

Per avere, però, un’indicazione sommaria di quanto il notaio potrebbe chiedere a titolo di onorario è possibile prendere come base di calcolo l’onorario repertoriale corrispondente al prezzo della compravendita o dell’ipoteca del mutuo e moltiplicarlo per un coefficiente medio ipotetico di 3,2. Si ricorda che, in caso di acquisto con agevolazione prezzo-valore o di mutuo fondiario, è possibile ridurre l’onorario repertoriale nella misura vista sopra.

Il metodo di calcolo visto sopra è solo uno dei tanti che il notaio potrebbe scegliere di utilizzare e quindi è da intendersi solo indicativo.

L’onorario per l’atto di mutuo, separato da quello della compravendita

Quando si chiede un preventivo per i due atti, il notaio di norma ne predispone uno per il mutuo e uno per la compravendita, anche se si firmano insieme e si può chiedere la somma complessiva. Conviene tenerli distinti: nel preventivo del mutuo compaiono l’onorario, la tassa ipotecaria di 35 euro e le spese, mentre l’imposta sostitutiva non c’è, perché la trattiene la banca. L’onorario del mutuo è di solito legato al valore dell’iscrizione ipotecaria, quindi cresce con l’ipoteca richiesta dalla banca più che con la somma erogata, e può comunque differire da notaio a notaio: sui preventivi che passano dalla piattaforma si colloca di norma tra 1.000 e 1.600 euro più IVA. Le fasce dei due atti insieme, provincia per provincia, sono nella pagina delle tariffe notarili aggiornate.

Cassa Nazionale del Notariato

La voce Cassa Nazionale del Notariato è un onere ricompreso nell’onorario del notaio che l’ente di rappresentanza del notai chiede a vario titolo. Esso si calcola sugli onorari repertoriali e corrisponde all’incirca a poco più del 46% o del 47% dell’onorario repertoriale indicato, a seconda del valore dell’atto. Questa voce può essere esplicitamente indicata nel preventivo oppure ricompresa all’interno dell’onorario.

Il modo più semplice per conoscere il totale nel proprio caso, imposte e onorario compresi, è richiedere gratuitamente un preventivo al notaio per i due atti insieme.

Cinque dubbi di chi compra con il mutuo

Il notaio per il mutuo lo sceglie la banca?

No. Il notaio lo sceglie chi compra, che è anche chi paga entrambi gli atti; la banca può proporre un nominativo con cui lavora abitualmente, ed è una prassi legittima, ma non può imporlo. Di norma la relazione notarile preliminare la fa lo stesso notaio scelto per il rogito.

Si possono fare compravendita e mutuo con due notai diversi?

È possibile, ma raro e poco pratico: i due atti si firmano di regola nella stessa seduta, uno subito dopo l’altro, e la banca eroga dopo la firma del mutuo. Con un solo studio le verifiche sull’immobile si fanno una volta sola e servono per entrambi gli atti.

L’imposta sostitutiva compare nel preventivo del notaio?

No, perché non passa dal notaio: la banca la trattiene dalla somma erogata, e nell’atto ne viene solo indicato l’importo. Nel preventivo del mutuo si trovano l’onorario, la tassa ipotecaria di 35 euro e le spese dello studio.

Quanto costa in tutto il notaio per la prima casa con mutuo?

Con i numeri di questa pagina, casa da privato con rendita 805,32 euro e mutuo di 80.000 euro, le imposte sono 1.960 euro per l’acquisto più 200 di imposta sostitutiva e 35 di tassa ipotecaria per il mutuo. A queste si aggiungono gli onorari dei due atti, con IVA al 22%, spese e tassa archivio: nelle grandi città le fasce rilevate per i due atti insieme partono da 1.500-2.100 euro di onorario e salgono con il valore. La cifra esatta arriva con il preventivo.

Le spese del notaio per il mutuo si possono detrarre?

Per il mutuo sull’abitazione principale, l’onorario del notaio per l’atto di mutuo rientra tra gli oneri accessori detraibili insieme agli interessi passivi, entro il limite di legge; le spese della compravendita invece no. Il caso concreto va verificato con il proprio consulente fiscale.