Trova il Notaio per Aste Immobiliari: tipologie e caratteristiche

• Notaio per aste giudiziarie, aste di dismissione, aste telematiche notarili
• Chi può partecipare alle aste giudiziarie?
• Come si partecipa alle aste giudiziarie?
• L'aggiudicazione di un'asta giudiziaria è definitiva?
• Aste immobiliari dismissive del patrimonio dello stato o degli enti pubblici
• La verifica del notaio sui beni all'asta
• L'asta immobiliare a cura del notaio
• Aste telematiche notarili
• Come si svolgono le aste telematiche notarili
• Aste notarili telematiche: quali vantaggi?
• Comprare all’asta: tre cose che si scoprono tardi

Casa all’asta: si può?

✔ Chiedere le agevolazioni prima casa: sì, con la dichiarazione dei requisiti prima del decreto di trasferimento.

✔ Calcolare le imposte sul valore catastale: sì, il prezzo-valore vale anche per le case comprate all’asta, se chi compra è un privato.

✔ Pagare con un mutuo: sì, ma la banca va contattata prima dell’asta, perché il saldo ha una scadenza fissa.

⚠ Visitare la casa: sì, tramite il custode; ma se è occupata, la liberazione può richiedere tempo.

✘ Fare il rogito dal notaio: no, nelle aste giudiziarie la proprietà passa con il decreto di trasferimento del giudice. Il notaio interviene per il mutuo e nelle aste dismissive e telematiche.

Notaio per aste giudiziarie, aste di dismissione, aste telematiche notarili

Quando si parla di aste immobiliari, si fa riferimento a un modo alternativo di trasferimento di immobili, dovuto alla insolvenza di una o più persone fisiche o giuridiche. A partire dal 2018 le vendite giudiziarie si svolgono di norma con modalità telematiche.

L’asta immobiliare è quindi il processo di compravendita, che si realizza mediante offerte, e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente. Le aste immobiliari possono essere di tre tipi: giudiziarie, di dismissione del patrimonio pubblico e notarili telematiche.

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di una persona (fisica o giuridica), detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti non pagati. Le aste giudiziarie si tengono presso il tribunale o presso studi di professionisti delegati a tale scopo dal Giudice delle esecuzioni, che possono essere avvocati, commercialisti o notai. Il passaggio di proprietà non avviene con un rogito, ma con il decreto di trasferimento del giudice, che ordina anche la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sulla casa.

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Chi può partecipare alle Aste giudiziarie?

Possono partecipare alle Aste giudiziarie tutte le persone fisiche o giuridiche ad eccezione del debitore, che non può parteciparvi. Possono però prendervi parte ad esempio i parenti. Acquistare un immobile tramite asta giudiziaria può essere conveniente perché si ha così la possibilità di acquisire un immobile spesso a prezzi molto vantaggiosi rispetto al suo valore di mercato. Se il bene non viene aggiudicato, inoltre, tornerà all'asta dopo pochi mesi a un prezzo ribassato fino al 25% rispetto a quello precedente. Il rovescio della medaglia è che la casa si compra come si trova: la perizia del tribunale segnala difformità edilizie e stato di occupazione, e va letta con attenzione prima di offrire. Chi fosse interessato a partecipare a un'Asta giudiziaria può visionare il bene rivolgendosi al custode giudiziario. Per quanto riguarda il bene, viene emesso un avviso di vendita o avviso d'asta, cioè un documento pubblico che viene redatto dal cancelliere, dal Notaio o da un professionista delegato, che contiene la notizia dell'ordine di vendita con l'indicazione del bene che viene posto all'asta, data, ora e luogo in cui si terrà l'asta, il prezzo base, il rilancio minimo, il termine della presentazione delle offerte, le modalità di vendita, dove trovare la relazione di stima.

Come si partecipa alle Aste giudiziarie?

Come detto, l'avviso contiene luogo, data e ora in cui si terrà l'asta. Prima di questo momento chi intende parteciparvi deve far pervenire la propria offerta, che deve pervenire in busta chiusa senza segni di riconoscimento, oppure in via telematica secondo le istruzioni dell'avviso, con una cauzione di norma pari al 10% del prezzo offerto. Di norma l'offerta non può essere inferiore di oltre un quarto del prezzo base (75/100). Chi vuole partecipare all'asta giudiziaria deve presentarsi secondo le modalità descritte dall'avviso di vendita: se vi è una sola offerta valida si può procedere all'aggiudicazione anche in assenza dell'offerente, l'offerta in questo caso si può ritenere sicuramente accolta se pari o superiore al valore stabilito nell'avviso di vendita. Se invece è inferiore, ma non in misura superiore a un quarto, viene accolta se si ritiene non vi sia la seria possibilità di conseguire una migliore vendita e non vi siano istanze di assegnazione. Se invece vi sono più offerenti, si procede a una gara tra questi partendo dall'offerta più alta e con rilancio minimo stabilito dall'avviso di vendita.

Che differenza c’è tra asta con incanto e senza incanto?

La realizzazione della vendita all’asta si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta, che è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso. Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto.

• Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore di oltre un quarto al prezzo base indicato nell’avviso. Nel caso di presenza di più offerte, l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

• L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti. Oggi è l’eccezione: si dispone solo quando il giudice ritiene che possa portare a un prezzo migliore.

L'aggiudicazione di un'asta giudiziaria è definitiva?

Nell'asta giudiziaria con offerta in busta chiusa, l'aggiudicazione è definitiva e l'aggiudicatario deve versare il prezzo di aggiudicazione così come indicato sull'avviso di vendita, di norma entro 120 giorni; se non paga, perde la cauzione. È possibile per l'aggiudicatario rivolgersi a un istituto di credito e a un Notaio per un mutuo ipotecario volto all'acquisto dell'immobile. Sarebbe bene rivolgersi alla banca prima di partecipare all'asta giudiziaria, così da avere la certezza della disponibilità finanziaria per l'acquisto del bene. Una volta che l'immobile verrà aggiudicato, la banca contatterà il Notaio scelto per il contratto di mutuo: se però l'asta avviene tramite un professionista delegato e questo professionista è un Notaio, sarà di norma quest'ultimo a procedere direttamente alla stipula dell'atto contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento a cura del Giudice delle esecuzioni. Il costo del Notaio per il mutuo su asta immobiliare è a carico dell'aggiudicatario; le regole sono le stesse di ogni atto di mutuo, e per conoscerne il costo si può chiedere un preventivo per il mutuo già prima dell’asta: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Cosa si paga oltre al prezzo

Sul decreto di trasferimento si pagano le stesse imposte di una compravendita: registro al 2% con la prima casa o al 9%, calcolato sul valore catastale se chi compra è un privato, oppure IVA se chi vende è un’impresa; più ipotecaria e catastale, e le spese di trascrizione e di cancellazione delle ipoteche, di norma a carico di chi compra. I requisiti della prima casa si dichiarano al professionista delegato prima del decreto: sono gli stessi spiegati nella pagina sulle agevolazioni prima casa.

Pubblicità aste immobiliari

Bisogna chiarire che deve essere dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:

• la pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, obbligatoria dal 2018;
• la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
• una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, se ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale, quando il giudice lo dispone.

Alle forme di pubblicità “obbligatorie” se ne possono aggiungere alcune facoltative, quali: pubblicità radiofonica, televisiva, mediante affissioni, o pubblicazioni specializzate e gratuite. La pubblicità riporterà le notizie contenute nell’avviso di vendita.

Aste immobiliari dismissive del patrimonio dello Stato o degli Enti pubblici

Se abbiamo visto sopra in breve in cosa consiste un'Asta giudiziaria, le sue caratteristiche principali e il ruolo del Notaio, un accenno va fatto anche a un'altra tipologia di aste immobiliari, cioè quelle che avvengono per la dismissione di beni immobili appartenenti allo Stato o agli enti pubblici. Parliamo dunque di terreni, appartamenti, case o interi edifici, immobili di qualsiasi tipo acquisiti a vario titolo.

Le regole di partecipazione alle aste immobiliari dismissive vengono redatte dalle Pubbliche Amministrazioni in specifici disciplinari, cui va data particolare attenzione perché contengono tutte le modalità e le clausole per la partecipazione all'asta. Chiunque può partecipare a un'asta immobiliare dismissiva, sia che si tratti di acquistare un'abitazione per la famiglia, sia che si tratti di un investimento societario, sia che si voglia fare un investimento in generale.

La verifica del Notaio sui beni all'asta

Una volta che la Pubblica Amministrazione ha deciso quali beni mettere all'asta, per questi viene stabilito il prezzo a base d'asta oltre al prezzo minimo che è disposta ad accettare. Intanto, insieme ai Consigli Notarili, sceglierà i Notai che dovranno verificare la documentazione degli immobili interessati dall'asta e svolgere la procedura d'asta.

Se eventuali inquilini non manifestano la volontà di acquistare e il Notaio conferma la completezza di tale documentazione è possibile procedere con un avviso d'asta. Questo conterrà l'elenco degli immobili che devono essere venduti, le modalità per poterli visionare da parte degli interessati, se sono liberi o occupati, le modalità di accesso alla documentazione relativa a tali immobili, le condizioni di vendita, le date di ciascuna asta, il Notaio incaricato a ciascuna asta e le modalità per potervi prendere parte.

L'asta immobiliare a cura del Notaio

Nel giorno e all'ora indicati nell'avviso d'asta, il Notaio alla presenza degli offerenti procederà all'apertura dei plichi con le offerte segrete, ne verifica la completezza e la conformità rispetto alle disposizioni del disciplinare. Il Notaio redige quindi la graduatoria delle offerte segrete che risultano essere valide. Gli offerenti possono dunque rilanciare partendo dall'offerta segreta di importo più alto, con rialzi e tempi così come indicati nell'avviso d'asta.

Aste telematiche notarili

Per quanto riguarda le aste telematiche notarili, bisogna dire che in realtà non si tratta tanto di una tipologia d'asta, quanto di una modalità in cui si tengono le aste stesse. Rispetto a quanto detto sopra, infatti, sia le aste giudiziarie sia le aste dismissive possono avvenire utilizzando la modalità telematica: è anzi questa la modalità preferenziale a meno che venga considerata pregiudizievole verso i creditori o il veloce svolgimento dell'asta stessa.

In questo senso, il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato la Rete Aste Notarili (RAN), un sistema informatico in grado di gestire in tutta sicurezza l'asta telematica. L'atto di trasferimento viene di norma stipulato dal Notaio che ha seguito l'asta, cui l'aggiudicatario dovrà versare il dovuto per imposte e spese e potrà chiedere la consulenza relativa all'immobile che sta acquistando. Le aste telematiche notarili si tengono presso il Notaio “banditore” e i Notai “periferici”: questi vengono indicati nel bando d'asta e sono presenti su tutto il territorio italiano così che chiunque possa parteciparvi. Il Notaio svolge funzione di pubblico ufficiale e di intermediario sia per verificare la volontà del partecipante all'asta, fornendogli anche i chiarimenti necessari, sia per evitare ad esempio il pericolo di turbativa d'asta e per eseguire i controlli necessari in materia di antiriciclaggio.

Soggetti delle Aste Telematiche Notarili

I soggetti partecipanti alle aste immobiliari telematiche sono:

• l’offerente, cioè colui che partecipa all’asta con un’offerta;
• l’intermediario, cioè il Notaio – banditore e/o periferico – in grado di effettuare un’autenticazione “forte” sul sistema informatico che gestisce l’asta, e che garantisce l’identità di uno o più offerenti nonché la validità delle offerte;
• il sistema informatico qualificato per la gestione delle aste (gestore centrale): consiste in un’applicazione informatica operante su server connessi alla rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e di autenticazione “forte”, gestito da un “provider” qualificato in grado di garantire: - il tracciamento di tutte le transazioni effettuate; - la loro marcatura temporale, la riservatezza e sicurezza mediante sessioni di collegamento sicure e criptate; - il trattamento equo di tutte le sessioni coinvolte e tempi di risposta entro limiti certi; - la capacità di operare con moneta elettronica gestita dal sistema interbancario o da altri circuiti bancari ufficiali nazionali e/o internazionali.

La rete intranet collega con modalità sicure tutti i notai italiani operanti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli; conserva i documenti elettronici, ne garantisce l’esibizione e il mantenimento della validità giuridica nel tempo.

Come si svolgono le aste telematiche notarili

Le aste telematiche notarili si svolgono presso il notaio “banditore” e i notai “periferici” indicati nel bando d’asta, delegati dal giudice delle esecuzioni. Il Notaio svolge una funzione di pubblico ufficiale e di intermediario qualificato. Come nelle aste tradizionali possono partecipare tutti i soggetti fisici o giuridici interessati.

Si tratta di operazioni sicure e riservate, che possono essere utilizzate anche da coloro che non hanno specifiche competenze informatiche e vi si può partecipare su tutto il territorio nazionale. I partecipanti devono recarsi dal Notaio banditore o da uno dei Notai periferici così da poter essere identificati, per la registrazione delle offerte e per la verifica della validità delle offerte e delle cauzioni, oltre che per le offerte a rilancio.

Nell’asta immobiliare telematica le offerte in busta chiusa devono essere convertite in formato digitale e rese segrete; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate.

Nei prossimi paragrafi vedremo quali passaggi si ritengono essenziali per la procedura d’asta telematica notarile.

Le varie fasi dell’Asta Telematica Notarile

L’asta telematica notarile prevede varie fasi e accorgimenti imprescindibili, tra cui:

- costituzione del lotto e pubblicazione dell’asta su RAN: in questa sede il notaio “banditore” inserisce i dati relativi al bene messo all’asta con tutti i documenti di pertinenza. In questo modo, si crea il lotto d’asta a cui tutti gli interessati possono accedere tramite sistema;

 - presentazione delle offerte: verificata la costituzione, il notaio “periferico” raccoglie le offerte del partecipante e le predispone mediante certificato digitale, trasmettendole al sistema informatico.

E’ anche possibile depositare offerte cartacee in formato digitalizzato, accompagnando al plico ordinario un file pdf, contenente la scansione di tutta la documentazione utile.

La stessa verrà poi registrata nel sistema analogamente a quanto avviene per l’offerta digitale.

Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si apre una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

Le offerte non possono essere ritirate e decadono solo se la vendita si conclude a favore di un altro offerente.

 - apertura delle buste e aggiudicazione/incanto: il notaio “banditore” apre le buste in corrispondenza della data e dell’ora stabilite dal bando dell’Asta Notarile Telematica. Il gestore centrale (sistema) rimuove contestualmente il primo livello di segretezza (prima cifratura), e verifica tutte le proposte ricevute.

A questo punto possono intervenire sia gli offerenti che si trovano fisicamente negli studi dei notai “periferici”, sia quelli che si trovano nello studio del notaio “banditore”.

In tempo reale il sistema gestisce tutte le offerte di rilancio provenienti dai notai e crea in automatico una graduatoria. Il notaio “banditore” dovrà poi aggiudicare il bene al miglior offerente e redigere il verbale d’asta.

- trasferimento del bene: in questa fase l’aggiudicatario diventa proprietario effettivo attraverso il provvedimento emesso da parte del giudice competente se si tratta di aste giudiziarie, o tramite contratto di compravendita se si tratta di aste dismissive. Nel secondo caso, la stipula avviene presso il professionista che ha gestito l’operazione.

Tutta la documentazione relativa viene trasmessa al sistema di “conservazione a norma” del Notariato, che ne garantisce la conservazione e l’esibizione successiva.

Aste notarili telematiche: quali vantaggi?

Avvalersi del Notaio per avviare un’asta telematica comporta molteplici vantaggi, soprattutto economici:

• l’ offerente può partecipare anche a distanza;
• si riducono in modo significativo i costi di partecipazione;
• si identifica fin da subito e con modalità sicure l’offerente e si verifica l’effettiva capacità di contrarre obbligazioni da parte dello stesso;
• è garantita la trasparenza di tutte le operazioni (i partecipanti assistono ad ogni fase, simultaneamente) e la sicurezza nella circolazione delle somme di denaro.

Chi compra all’asta trova le altre forme di acquisto, come la vendita con riserva di proprietà o il rent to buy, nella pagina sui tipi di compravendita; le verifiche da fare su una casa prima di offrire sono le stesse descritte in cosa sapere quando si compra casa.

Comprare all’asta: tre cose che si scoprono tardi

Se compro all’asta devo andare dal notaio?

Per un’asta giudiziaria no: la proprietà passa con il decreto di trasferimento del giudice. Il notaio serve se si paga con un mutuo, e nelle aste dismissive o telematiche notarili, dove l’atto lo riceve il notaio che ha gestito l’asta.

Le ipoteche sulla casa all’asta restano a chi compra?

No: il decreto di trasferimento ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti. Le spese di cancellazione, però, sono di norma a carico di chi compra.

Con la prima casa all’asta si pagano meno imposte?

Sì, come in una compravendita normale: registro al 2% invece del 9%, sul valore catastale se chi compra è un privato. I requisiti vanno dichiarati prima del decreto di trasferimento.