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Cosa succede al contratto preliminare durante il Covid?

Come ci si può tutelare se il Covid ritarda la stipula del definitivo? Ci sono delle tutele per chi ha firmato un contratto preliminare?

Il contratto preliminare o compromesso: cos’è e cosa prevede

Anche detto compromesso, il contratto preliminare è l’accordo con cui due o più soggetti si obbligano a stipulare un successivo contratto, di cui stabiliscono gli elementi fondamentali, detto contratto definitivo. Un esempio classico è quello del preliminare di acquisto di una casa: in esso le parti si obbligano a stipulare, entro una data prefissata, il contratto di compravendita vero e proprio. Il preliminare è un contratto diverso poiché non comporta il trasferimento del bene, ma soltanto la nascita, nel momento in cui si stipula il compromesso, dell’obbligo a trasferire in un secondo momento quel bene.  Qualora una delle due parti venisse meno all’obbligo di stipulazione del contratto definitivo, sarebbe tenuta al risarcimento del danno, qualora non fosse possibile o fosse sia richiesta al giudice una esecuzione diretta del contratto, denominata esecuzione in forma specifica.

Il preliminare è quindi un accordo, che deve avere la forma scritta per i beni immobili, che fa sorgere un vincolo tra le parti. Esso, secondo la normativa italiana, ha valore di legge per chi lo stipula. Inoltre è prescritto che il contratto preliminare relativo ad un bene immobile debba essere trascritto nei registri pubblici immobiliari. Entro un anno dalla data fissata per la stipula del definitivo e comunque non oltre i tre anni successivi alla trascrizione del preliminare, deve essere trascritto anche il contratto definitivo. Tutte queste previsioni, che potrebbero sembrare gravose e meramente burocratiche, in realtà sono poste per la tutela della parte acquirente. Infatti la trascrizione del definitivo entro i termini fissati ex lege la protegge da eventuali ipoteche e pignoramenti che potrebbero sopraggiungere nel frattempo, dopo la stipula del preliminare ma prima del contratto definitivo, a carico del venditore. Si parla al riguardo di effetto prenotativo del contratto preliminare, quale forma di tutela che non compromette il promissario acquirente. Ci si potrebbe però legittimamente chiedere: cosa succede se è una situazione di forza maggiore ad impedire il rispetto dei termini per il definitivo, come nel caso di una pandemia?

I ritardi causati dal Covid

Durante il precedente lockdown il Decreto Cura Italia, Decreto legge 17 marzo 2020 n. 18 ha disposto che possa considerarsi esclusa la responsabilità per ritardo o inadempimento contrattuale se questo è stato causato dal rispetto delle misure di contenimento previste. Dall’altro canto però, anche durante il periodo di maggiore emergenza, è sempre stato possibile recarsi dal Notaio ed uscire dal proprio domicilio ma per gli atti urgenti. Inoltre, la stessa disciplina del contratto prevede che non vi sia responsabilità laddove l’inadempienza sia derivante da causa di forza maggiore. Data la complessità della materia e la molteplicità delle previsioni di legge, si ritiene sempre opportuno richiedere i necessari ragguagli ad un Notaio competente, anche usufruendo dal contatto diretto con i Notai che offre questo sito. Questo permetterebbe di sapere se, in un caso specifico di ritardo nella stipulazione del definitivo, causato dalla situazione del Paese durante il Covid-19, ci si possa ritenere esonerati dalla responsabilità per l’inadempimento o se si possa rientrare in un caso di proroga dei termini, che la legge ha previsto con la sospensione delle scadenze e si possa quindi ancora firmare il contratto definitivo. Laddove invece il termine previsto per il definitivo non fosse ancora scaduto, ricordiamo che le parti possono in qualsiasi momento, con il loro reciproco accordo, fissare una proroga.

Se invece si prende in considerazione la stipulazione di un contratto preliminare nel momento attuale, si riporta che in alcuni casi viene stabilita la cosiddetta clausola Covid, una clausola di recente introduzione che potrebbero inserire nel contratto le parti allo specifico fine di prevedere l’automatica sospensione del termine fissato per la firma del contratto definitivo, senza che ciò comporti il pagamento di penali né la responsabilità di alcuno dei contraenti. Tuttavia, questa materia è altamente delicata e si consiglia sempre di rivolgersi ad un professionista esperto che sappia indicare se tale possibilità sia applicabile al proprio caso.

Il ruolo del Notaio

La stipulazione del contratto preliminare tramite il Notaio permette ad entrambe le parti della futura compravendita di essere tutelati. Il Notaio, infatti, prima che si proceda alla conclusione del contratto preliminare esegue vari controlli sia sull’immobile, attraverso i controlli ipotecari, urbanistici e catastali, per escludere o comunque verificare che l’immobile sia privo vizi o gravami; sia sui soggetti, accertandosi che le parti abbiano la piena capacità di stipulare il contratto. Laddove poi il contratto preliminare riguardi un immobile da costruire, il Notaio provvederà anche a controllare che vi siano le garanzie fideiussorie ed assicurative a tutela del promittente acquirente, verificandone il contenuto. Il Notaio inoltre si occuperà della trascrizione del preliminare la quale, come abbiamo specificato sopra, comporta diversi vantaggi in favore dell’acquirente.

Cosa contiene il compromesso

All’interno del contratto preliminare saranno specificati:

  • i dati delle parti, che prendono il nome di promittente alienante e promissario acquirente;
  • l’indicazione dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo promesso, con la specificazione del tipo di contratto (che può essere una compravendita così come un mutuo) e del suo oggetto;
  • il corrispettivo stabilito dalle parti e le modalità di pagamento dello stesso;
  • l’eventuale caparra confirmatoria, che consiste in una somma di denaro pagata dalla parte promissaria acquirente a garanzia dell’acquisto. Se viene prevista tale caparra, il promittente alienante può trattenerla se il compratore non stipulerà il contratto definitivo;
  • i dati ipocatastali, di efficienza energetica, agibilità ed urbanistica dell’immobile che sarà acquistato;
  • clausole aggiuntive, eventualmente richieste dalle parti o che richiede la situazione, come la sopra descritta clausola Covid;
  • infine, il termine massimo entro cui le parti possono stipulare il contratto definitivo. Dopo la scadenza di tale termine le parti non saranno più obbligate a firmare il contratto definitivo.

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Autore: Redazione NF questo articolo è stato realizzato con cura e attenzione da un essere umano ed è coperto dal diritto d'autore.
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