La donazione di un immobile: che cos’è e quanto costa?
- La donazione di un immobile è un contratto tra il donante ed il donatario nel quale il primo cede al secondo la proprietà di un immobile, è un atto pubblico e richiede l’intervento di un notaio
- La donazione di un immobile: quanto costa?
- Domande frequenti
- Cosa deve contenere l’atto
- Stessa casa, beneficiari diversi
- Le altre imposte
- Gli eredi e la vendita della casa donata
- Quanto costa donare una casa a un figlio?
- Chi paga le imposte della donazione?
- Quanto costa donare una casa a un fratello?
- Si può donare una casa a un figlio minorenne o non ancora nato?
- Serve l’attestato di prestazione energetica per donare una casa?
La donazione di un immobile è un contratto tra il donante ed il donatario nel quale il primo cede al secondo la proprietà di un immobile, è un atto pubblico e richiede l’intervento di un Notaio
La donazione di immobile: che cos’è e quanto costa? Può capitare che ancora in vita si decida di lasciare un immobile a qualcuno. In questo caso si parla di donazione. Si tratta di un contratto che deve avere alcune caratteristiche. In primo luogo chi dona deve essere maggiorenne e avere piena capacità di disporre del bene, sia dal punto di vista della proprietà che dalla capacità di intendere e volere. In particolare vale la pena sottolineare che i legali rappresentanti delle persone incapaci non possono donare per conto del proprio assistito. Per chi è sottoposto ad amministrazione di sostegno le regole sono diverse e dipendono dal caso: se ne parla nella pagina su chi è in amministrazione di sostegno può donare, ed è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Pochi limiti invece sul donatario, cioè colui che riceve la donazione: è ammessa anche la donazione a figli non ancora nati e a persone incapaci di intendere e di volere, che accettano attraverso chi le rappresenta.
La donazione è un atto pubblico e deve essere redatta da un Notaio alla presenza di due testimoni.
Cosa deve contenere l’atto
La donazione di un immobile prevede la sua descrizione accurata, con i dati catastali, la planimetria e la dichiarazione di conformità catastale. Nell’atto devono inoltre essere riportati i dati urbanistici, cioè licenza o concessione edilizia, permesso di costruire o altri titoli. Se l’immobile è un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, pena la nullità dell’atto. L’attestato di prestazione energetica, obbligatorio nelle vendite, per le donazioni di norma non va allegato, ma può essere utile averlo. I documenti da preparare sono elencati nella pagina sui documenti per la donazione.
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La donazione di un immobile: quanto costa?
Oltre all’onorario del Notaio, la donazione prevede delle imposte da versare all’Erario. L’imposta di donazione dipende dal grado di parentela tra donante e donatario e dal valore del bene.
Per legge le imposte sono a carico di chi riceve la donazione, ma nella pratica, tra genitori e figli, spesso le paga il genitore. Vediamo come si distinguono. Se la donazione è effettuata verso un figlio, i genitori o il coniuge l’imposta di donazione è il 4% del valore della donazione, al netto della franchigia di un milione di euro. Se per esempio un padre dona a un figlio una casa da 500.000 euro non sono previste imposte di donazione; se dona una casa da 1.200.000 euro l’imposta del 4% si applica su 200.000 euro ed ammonta a 8.000 euro. Se la donazione è effettuata a fratelli e sorelle l’imposta sala al 6% e la franchigia scende a 100.000 euro: se un fratello dona all’altro una casa o parte di una casa del valore di 90.000 euro non si applicano le imposte, se il valore è 110.000 si applica l’imposta del 6% su 10.000 euro (600 euro). Se la donazione è effettuata verso altri parenti fino al 4° grado, o verso gli affini fino al terzo grado, l’imposta è al 6% ma senza franchigia; a persone non legate da vincoli di parentela l’imposta sale all’8%, senza alcuna franchigia.
Stessa casa, beneficiari diversi
Imposta di donazione su una casa con valore catastale di 200.000 euro, a seconda di chi la riceve:
A queste cifre si aggiungono sempre le imposte ipotecaria e catastale e i tributi dell’atto.
Le altre imposte
Oltre all’imposta di donazione, in caso di donazione di un immobile, devono essere versate, attraverso il Notaio, l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale e l’imposta catastale pari all’1%, più l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie. Se chi riceve la casa ha i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna.
In cifre, su una casa con rendita catastale di 600 euro donata da un genitore a un figlio: circa 720 euro di imposte con le agevolazioni prima casa, circa 2.590 euro senza. Se il genitore si riserva l’usufrutto e dona solo la nuda proprietà, le imposte si calcolano su un valore più basso: con un genitore di 70 anni, circa 1.680 euro invece di 2.590. Il conto completo, con altri esempi, è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio, mentre la riserva di usufrutto è spiegata nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
Gli eredi e la vendita della casa donata
Inoltre quando si effettua una donazione non possono essere lesi i diritti degli eredi legittimari: alla morte di chi ha donato, coniuge e figli che si ritengano lesi nella loro quota possono chiedere la differenza a chi ha ricevuto la casa, entro dieci anni dall’apertura della successione. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, la loro tutela si traduce di norma in denaro e non tocca chi abbia comprato la casa dal donatario: per questo una casa donata oggi si vende e si ipoteca con meno difficoltà di un tempo. Le eccezioni sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Per queste ragioni, oltre che per la forma dell’atto, è opportuno rivolgersi a un Notaio prima di decidere. Per un preventivo sull’atto di donazione si può chiedere ai notai della propria zona, indicando rendita catastale e grado di parentela: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Quanto costa donare una casa a un figlio?
Tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro. Su una casa con rendita 600 euro restano circa 720 euro di imposte se il figlio ha i requisiti prima casa, circa 2.590 altrimenti, più l’onorario del notaio.
Chi paga le imposte della donazione?
Per legge chi riceve la donazione. Nella pratica le parti possono accordarsi diversamente, e tra genitori e figli spesso paga il genitore.
Quanto costa donare una casa a un fratello?
Tra fratelli l’imposta di donazione è del 6% sulla parte di valore che supera 100.000 euro. A questa si aggiungono ipotecaria e catastale, ridotte se il fratello ha i requisiti prima casa.
Si può donare una casa a un figlio minorenne o non ancora nato?
Sì. Il minore accetta tramite i genitori, con un’autorizzazione; è ammessa anche la donazione a figli non ancora nati di una persona determinata. Sono casi da impostare con il notaio.
Serve l’attestato di prestazione energetica per donare una casa?
Di norma per le donazioni non è obbligatorio allegarlo, a differenza delle vendite. Sul proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
