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Calcolare le tasse per l’acquisto della Prima Casa da Società fatte da un privato e soggette all’imposta sul valore aggiunto IVA


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Totale Imposte Acquisto Prima Casa da Società (solo relative alla casa)

Prezzo di acquisto dichiarato in atto in €:



RISULTATI
Imposta sul Valore Aggiunto IVA =
Imposta di Registro =
Imposta Catastale =
Imposta Ipotecaria =

Totale Imposte Acquisto Prima Casa da Privato (solo relative alla casa) =

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Ricorda che il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull’immobile comprende le imposte su eventuali altri febbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell’atto come ad esempio i costi per le visure, i bolli gli allegati, l’onorario del notaio +iva ecc. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato o e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. E’ sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere.

CALCOLO DELLE TASSE PER ACQUISTO DI PRIMA CASA DA SOCIETÀ O COSTRUTTORE: CONOSCI LE AGEVOLAZIONI?


Quando stai per comprare una prima casa, che può anche essere chiamata abitazione principale, è di grande importanza conoscere gli sgravi fiscali cui hai diritto, che ti consentiranno di risparmiare in modo non indifferente sulla cifra che andrai a pagare. Insomma, per chi compra una prima casa il legislatore ha previsto delle agevolazioni fiscali riconoscendo l’importanza di questo investimento per le famiglie e dunque cercando di favorirlo abbassando la pressione fiscale.
Poter comprare un’abitazione come prima casa, anche da società o costruttore, è dunque un’ottima opportunità, in quanto andremo a pagare l’IVA nella misura agevolata del 4%. Bisogna però essere sicuri di avere diritto a queste agevolazioni: approfondiamo dunque insieme quali caratteristiche sono necessarie per accedere alle agevolazioni fiscali (requisiti che, lo ricordiamo, non sono alternativi, ma devono essere presenti tutti insieme). Altra cosa importante di cui tenere conto sono anche i casi in cui invece si perdono queste agevolazioni fiscali e, nel caso in cui succedesse, cosa fare per evitare di pagare sanzioni che possono essere anche molto onerose o comunque pagarle in misura ridotta.

NB: IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE:


Non si è mai obbligati a scegliere il Notaio Suggerito dal Costruttore ma si è sempre liberi di scegliere il notaio che si preferisce. Spesso in questi casi si viene dissuasi con la scusa della documentazione già in possesso del notaio incaricato dalla società costruttrice e della comodità del costruttore che dovrà fare tutti gli atti con un unico interlocutore. Questo è vero come è vero che nessuno vieta al costruttore/notaio incaricato dal costruttore nel fornire al tuo notaio tutta la documentazione necessaria, di fatto all’utente finale scegliere un notaio diverso non comporta alcun fastidio ne difficoltà ma potrebbe essere una scelta saggia e vantaggiosa.
In ogni caso a prescindere da quale notaio si scelga, prima di firmare una proposta di acquisto o compromesso con il costruttore che includa la scelta del notaio è fondamentale avere il preventivo del professionista. Talvolta può capitare che questo punto venga inserito tra altri mille vincolando il cliente a rivolgersi ad un professionista che non conosce e senza avere idea del costo che dovrà sostenere.

Agevolazioni e tasse per acquisto di prima casa da costruttore o società: i requisiti di cui deve essere in possesso l’acquirente


Quando si parla di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa a essere chiamato in causa naturalmente è l’acquirente: è questo che deve essere in possesso di determinati requisiti che, come abbiamo detto, gli danno il diritto di accedere a questi sgravi previsti dalla legge. Quando si sta per comprare la prima casa, nella stesura dell’atto di compravendita che avviene a cura del Notaio, l’acquirente dovrà presentare una dichiarazione che attesta appunto il fatto che è in possesso di una serie precisa di requisiti: è anche possibile integrare successivamente questa documentazione con uno specifico atto, nel caso in cui no fosse possibile allegare tale documentazione all’atto di compravendita, ma naturalmente la cosa ottimale (e anche più economica) è fare tutto in un’unica soluzione.
Il primo requisiti per poter accedere alle agevolazioni fiscali per la prima casa è naturalmente quello di non possedere altri immobili, né in tutto né in parte. La legge da questo punto di vista parla molto chiaro:

  • non bisogna possedere altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni per la prima casa (neanche seconde case);
  • non bisogna possedere altre case acquistate con le agevolazioni fiscali per la prima casa su tutto il territorio nazionale. Nel caso in cui si fosse già acquistata una prima casa con le agevolazioni fiscali, è necessario venderla prima di poter acquistare un’altra casa usufruendo sempre delle agevolazioni fiscali prima casa.
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Agevolazioni e tasse per acquisto prima casa da società o costruttore con IVA ridotta: cosa si intende per possesso in relazione all’accesso agli sgravi fiscali


Abbiamo detto che quando acquistiamo una prima casa da società o costruttore abbiamo diritto a uno “sconto” sulle tasse, in particolare l’IVA che è dovuta nella misura ridotta del 4%. Per poter accedere a queste agevolazioni è però necessario non essere in possesso di altre abitazioni a qualsiasi titolo nel Comune in cui si intende comprare la casa con agevolazioni fiscali né altre case su territorio nazionale comprate usufruendo di tali agevolazioni. Cosa si intende però per possesso?
Quando di dice che chi richiede le agevolazioni per la prima casa non deve essere in possesso di altri immobili si intende la titolarità esclusiva (quindi una casa intestata alla persona), ma anche immobili in comunione di beni con il coniuge, diritti di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione su un qualsiasi immobile. Per quanto riguarda il requisito del non possesso di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa, rientrano in questa fattispecie anche gli acquisti di nude proprietà effettuati usufruendo di tali agevolazioni.

Altri requisiti per accedere alle agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa da società o costruttore


Innanzitutto una precisazione doverosa: parliamo qui di tasse per acquisto prima casa da società o costruttore perché stiamo prendendo in considerazione la riduzione dell’IVA al 4% (a patto che l’acquisto avvenga entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’abitazione). Se invece comprassimo da privati o da società/costruttore dopo 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione dell’immobile non dovremmo più pagare l’IVA, ma l’Imposta di Registro: in ogni caso le condizioni per accedere alle agevolazioni non cambiano, quindi potete ritenere questi requisiti validi in qualsiasi caso.

Abbiamo dunque visto che la prima delle condizioni per accedere alle agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa è quello del non possesso di altre abitazioni, ma non è l’unica. Poiché questi sgravi sono legati alla volontà di favorire per i cittadini l’acquisto dell’abitazione principale, quella in cui si stabilirà la famiglia, un’altra delle condizioni è quella della residenza: quando compriamo una prima casa ci impegniamo a stabilirvi la residenza entro 18 mesi dal suo acquisto, o meglio, ci impegniamo a stabilire la nostra residenza in quel Comune (anche non in quella determinata casa).

A questo requisito vi sono alcune deroghe, per cui non è obbligatorio prendere la residenza nello stesso Comune in cui si sta effettuando l’acquisto agevolato ad esempio

  • se in quel Comune il soggetto che richiede l’acquisto agevolato svolge la propria attività, sia essa attività lavorativa, di studio o di volontariato;
  • per chi vive all’estero per lavoro, se è nel comune in cui esercita o ha sede l’impresa per la quale lavora;
  • per i cittadini italiani emigrati all’estero, la deroga riguarda tutto il territorio nazionale, purché naturalmente l’abitazione sia acquistata come prima casa;
  • per gli appartenenti alle Forze di Polizia o alle Forze Armate, per i quali è prevista la deroga al requisito della residenza.



Posso chiedere le agevolazioni sulle tasse per prima casa per tutte le abitazioni comprate da società o costruttori?


Quelli che abbiamo visto fino ad ora sono i requisiti che deve avere l’acquirente per poter accedere alle agevolazioni sulle tasse quando compra una prima casa da società o costruttore. Ma non basta: in realtà anche la casa stessa deve soddisfare una serie di requisiti che riportiamo per completezza, anche se come sarà facile verificare nella stragrande maggioranza dei casi le abitazioni rientrano perfettamente nei requisiti previsti dalla legge.
Infatti le agevolazioni sulla prima casa sono riconosciute solo se l’abitazione non è considerata di lusso e sono dunque escluse da tale possibilità determinate categorie catastali:
A1 – abitazioni di tipo signorile
A8 – abitazioni in ville
A9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

I requisiti riguardanti la posizione dell’immobile li abbiamo invece visti nel punto precedente.
Per quanto riguarda invece ad esempio il garage o altre pertinenze? La legge chiarisce che le agevolazioni previste per la prima casa si applicano anche alle pertinenze se destinate a servizio e ornamento dell’abitazione principale, anche se acquistate con atto separato e se rientrano nelle categorie catastali C2, C6 e C7.

Ci sono casi in cui decadono le agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa?


Abbiamo visto sopra che vi sono determinati requisiti per accedere a condizioni agevolate sulle tasse per l’acquisto della prima casa, che in caso di contratto con una società o con il costruttore riguardano in modo particolare l’IVA che va versata nella misura ridotta del 4%.
Esistendo dei requisiti precisi, se questi vengono a mancare decadranno di conseguenza anche le agevolazioni: non prendiamo qui in considerazione in caso di dichiarazione mendace nel momento dell’atto di compravendita, che naturalmente comporterebbe la decadenza del diritto alle agevolazioni e anche delle sanzioni.
Uno dei motivi per cui più di frequente si perde tale diritto è il mancato rispetto dei termini per il cambio di residenza: ad esempio può succedere che si acquisti l’abitazione come prima casa con l’intenzione di andarvi a vivere, ma i casi della vita possono poi portarci a soluzioni diverse. Oppure la casa comprata, ancora in costruzione, non è pronta nel termine dei 18 mesi per i più diversi motivi e non possiamo dunque prendervi residenza.
Ancora, si perde il diritto ai benefici fiscali se la casa comprata come abitazione principale viene venduta o donata prima dei 5 anni dal suo acquisto, a mano che si acquisisca (per acquisto, successione o donazione) un’altra casa che viene adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’alienazione della prima.