Calcolare le tasse per l’acquisto della Prima Casa da Società o costruttore, soggetto a IVA

Inserisci il prezzo di acquisto e scopri a quanto ammontano le imposte per l’acquisto della Prima Casa usufruendo delle agevolazioni e comprando da Società.

Inserisci il prezzo di acquisto

Calcola

Qui si parte dal prezzo, non dalla rendita catastale

Chi arriva da un acquisto tra privati è abituato a ragionare sul valore catastale: rendita per 115,5, poi il 2%, come nel calcolo delle imposte sulla prima casa da privato. Con l’impresa il meccanismo cambia del tutto. La regola del prezzo-valore riguarda soltanto gli atti soggetti a imposta di registro, quindi quando la vendita è soggetta a IVA la base di calcolo è il corrispettivo pattuito, cioè il prezzo scritto in atto. Una casa pagata 200.000 euro sconta 8.000 euro di IVA al 4%, a cui si aggiungono registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna: 8.600 euro in tutto. Nessuna rendita catastale entra nel conto.

È la ragione per cui lo stesso appartamento costa in imposte molto più da impresa che da privato, dove il 2% si applica su una base quasi sempre inferiore al prezzo di mercato. Il confronto, però, non finisce qui: da impresa si comprano di norma immobili nuovi o appena ristrutturati, con garanzie e spese di ristrutturazione che seguono un percorso diverso. Per vedere le due ipotesi affiancate c’è chi si fa fare un preventivo per ciascuna.

Quando si paga l’IVA e quando invece l’imposta di registro

Quale delle tre situazioni si applichi dipende dal venditore e dalla data di ultimazione dei lavori, non da una scelta dell’acquirente. C’è poi un quarto caso che sorprende molti: se a vendere è una società che non ha costruito né ristrutturato la casa, per esempio un’immobiliare che l’ha solo comprata e rivenduta, la vendita di norma è esente da IVA e si paga il registro come tra privati. Il quadro completo è nella pagina su quando si paga l’IVA sull’acquisto della casa. Nel dubbio è sempre buona norma chiederlo al notaio prima di firmare la proposta, perché la differenza sul conto finale è di migliaia di euro.

PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO

Ricorda che il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull’immobile comprende le imposte su eventuali altri fabbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell’atto come ad esempio i costi per le visure, gli allegati, l’onorario del notaio +iva ecc. Quando si compra con IVA compaiono anche voci che nell’acquisto da privato non si pagano: l’imposta di bollo, di 230 euro, e le tasse per la trascrizione e la voltura catastale, poco meno di 100 euro in tutto. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. È sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo notarile contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere.

CALCOLO DELLE TASSE PER ACQUISTO DI PRIMA CASA DA SOCIETÀ O COSTRUTTORE: CONOSCI LE AGEVOLAZIONI?

Quando stai per comprare una prima casa, cioè una casa con i requisiti previsti dalla legge per le agevolazioni, è di grande importanza conoscere gli sgravi fiscali cui hai diritto, che ti consentiranno di risparmiare in modo non indifferente sulla cifra che andrai a pagare. Insomma, per chi compra una prima casa il legislatore ha previsto delle agevolazioni fiscali riconoscendo l’importanza di questo investimento per le famiglie e dunque cercando di favorirlo abbassando la pressione fiscale.
Poter comprare un’abitazione come prima casa, anche da società o costruttore, è dunque un’ottima opportunità, in quanto andremo a pagare l’IVA nella misura agevolata del 4%, invece del 10% previsto senza i requisiti, come nel calcolo per la seconda casa da costruttore. Bisogna però essere sicuri di avere diritto a queste agevolazioni: approfondiamo dunque insieme quali caratteristiche sono necessarie per accedere alle agevolazioni fiscali (requisiti che, lo ricordiamo, non sono alternativi, ma devono essere presenti tutti insieme). Altra cosa importante di cui tenere conto sono anche i casi in cui invece si perdono queste agevolazioni fiscali e, nel caso in cui succedesse, cosa fare per evitare di pagare sanzioni che possono essere anche molto onerose o comunque pagarle in misura ridotta.

NB: IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE:

Non si è mai obbligati a scegliere il Notaio suggerito dal Costruttore: di norma la scelta del notaio spetta all’acquirente, che ne sostiene le spese. Il notaio indicato dall’impresa, quando ha già seguito altri atti dello stesso edificio, ha spesso in mano parte della documentazione, e per alcuni acquirenti è un buon motivo per sceglierlo; quella documentazione, però, può essere messa a disposizione anche di un altro studio, e per l’utente scegliere un notaio diverso non comporta di per sé difficoltà.
In ogni caso a prescindere da quale notaio si scelga, prima di firmare una proposta di acquisto o compromesso con il costruttore che includa la scelta del notaio è importante avere il preventivo del professionista. Talvolta può capitare che questo punto venga inserito tra molte altre clausole, vincolando l’acquirente a rivolgersi a un professionista che non conosce e senza avere idea del costo che dovrà sostenere.

Agevolazioni e tasse per acquisto di prima casa da costruttore o società: i requisiti di cui deve essere in possesso l’acquirente

Quando si parla di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa a essere chiamato in causa naturalmente è l’acquirente: è questo che deve essere in possesso di determinati requisiti che, come abbiamo detto, gli danno il diritto di accedere a questi sgravi previsti dalla legge. Quando si sta per comprare la prima casa, nella stesura dell’atto di compravendita che avviene a cura del Notaio, l’acquirente rende nell’atto le dichiarazioni sul possesso dei requisiti: se poi si scopre che manca qualcosa, se e come rimediare è una valutazione da fare con il notaio, ed è per questo che la cosa ottimale (e anche più economica) è fare tutto in un’unica soluzione.
Il primo requisito riguarda le case già possedute. La legge da questo punto di vista parla molto chiaro:

• non bisogna essere titolari, da soli o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni per la prima casa (neanche seconde case);
• non bisogna essere titolari, neppure per quote, di altre case acquistate con le agevolazioni fiscali per la prima casa su tutto il territorio nazionale. Chi si trova in questa situazione non deve per forza vendere prima: può comprare la nuova abitazione con il 4% impegnandosi nell’atto a cedere la precedente entro due anni. Il termine era di un anno fino al 2024, l’articolo 1 comma 116 della legge 207/2024 lo ha raddoppiato e, secondo l’Agenzia delle Entrate, vale anche per gli acquisti precedenti il cui termine di un anno non era ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Agevolazioni e tasse per acquisto prima casa da società o costruttore con IVA ridotta: cosa si intende per possesso in relazione all’accesso agli sgravi fiscali

Abbiamo detto che quando acquistiamo una prima casa da società o costruttore abbiamo diritto a uno “sconto” sulle tasse, in particolare l’IVA che è dovuta nella misura ridotta del 4%. Per poter accedere a queste agevolazioni è però necessario non essere titolari di altre abitazioni nel Comune in cui si intende comprare la casa con agevolazioni fiscali né di altre case su territorio nazionale comprate usufruendo di tali agevolazioni. Cosa si intende però per possesso?
Quando di dice che chi richiede le agevolazioni per la prima casa non deve essere in possesso di altri immobili si intende la titolarità esclusiva (quindi una casa intestata alla persona), ma anche case in comunione di beni con il coniuge, diritti di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione su una casa di abitazione. Per quanto riguarda il requisito del non possesso di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa, conta anche una semplice quota, e rientrano in questa fattispecie anche gli acquisti di nude proprietà effettuati usufruendo di tali agevolazioni. Il quadro completo è nella pagina sui requisiti prima casa.

C’è poi un aspetto che riguarda chi ha già comprato con il beneficio e rivende: chi vende la vecchia prima casa e ne ricompra un’altra con gli stessi requisiti può portare in detrazione, entro certi limiti, l’imposta pagata sul primo acquisto. È il credito d’imposta per il riacquisto, che vale anche quando la nuova casa si compra da un’impresa con IVA. Le condizioni e i tempi vanno verificati con il notaio caso per caso, perché un errore nelle date può far perdere il credito.

Altri requisiti per accedere alle agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa da società o costruttore

Innanzitutto una precisazione doverosa: parliamo qui di tasse per acquisto prima casa da società o costruttore perché stiamo prendendo in considerazione la riduzione dell’IVA al 4% (a patto che l’acquisto avvenga entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione, oppure dopo, se l’impresa sceglie comunque l’IVA). Se invece comprassimo da privati o da società/costruttore dopo 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione dell’immobile, senza opzione, non dovremmo più pagare l’IVA, ma l’Imposta di Registro: in ogni caso le condizioni per accedere alle agevolazioni non cambiano, quindi potete ritenere questi requisiti validi in qualsiasi caso.

Abbiamo dunque visto che la prima delle condizioni per accedere alle agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa è quello del non possesso di altre abitazioni, ma non è l’unica. Poiché questi sgravi sono legati alla volontà di favorire per i cittadini l’acquisto dell’abitazione principale, quella in cui si stabilirà la famiglia, un’altra delle condizioni è quella della residenza: quando compriamo una prima casa ci impegniamo a stabilirvi la residenza entro 18 mesi dal suo acquisto, o meglio, ci impegniamo a stabilire la nostra residenza in quel Comune (anche non in quella determinata casa).

A questo requisito vi sono alcune deroghe, per cui non è obbligatorio prendere la residenza nello stesso Comune in cui si sta effettuando l’acquisto agevolato ad esempio

• se in quel Comune il soggetto che richiede l’acquisto agevolato svolge la propria attività, sia essa attività lavorativa, di studio o di volontariato;
• per chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, purché la casa si trovi nel comune di nascita oppure in quello dove aveva la residenza o svolgeva l’attività prima di partire;
• per gli appartenenti alle Forze di Polizia o alle Forze Armate, per i quali è prevista la deroga al requisito della residenza.

Sul secondo punto vale la pena soffermarsi, perché fino a qualche anno fa la regola era diversa e in rete circolano ancora versioni superate. Il decreto legge 69/2023, in vigore dal 14 giugno 2023, ha riscritto questa parte della norma: il riferimento alla cittadinanza italiana è sparito, conta il trasferimento per motivi di lavoro, e la deroga non copre più tutto il territorio nazionale ma solo i comuni legati alla storia personale dell’acquirente. Per chi vive all’estero e sta per comprare in Italia è buona norma far verificare la propria posizione dal notaio prima ancora di firmare la proposta.

Posso chiedere le agevolazioni sulle tasse per prima casa per tutte le abitazioni comprate da società o costruttori?

Quelli che abbiamo visto fino ad ora sono i requisiti che deve avere l’acquirente per poter accedere alle agevolazioni sulle tasse quando compra una prima casa da società o costruttore. Ma non basta: in realtà anche la casa stessa deve soddisfare una serie di requisiti che riportiamo per completezza, anche se come sarà facile verificare nella stragrande maggioranza dei casi le abitazioni rientrano perfettamente nei requisiti previsti dalla legge.
Infatti le agevolazioni sulla prima casa sono riconosciute solo se l’abitazione non è considerata di lusso e sono dunque escluse da tale possibilità determinate categorie catastali:
A/1, abitazioni di tipo signorile
A/8, abitazioni in ville
A/9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

I requisiti riguardanti la posizione dell’immobile li abbiamo invece visti nel punto precedente.
Per quanto riguarda invece ad esempio il garage o altre pertinenze? La legge chiarisce che le agevolazioni previste per la prima casa si applicano anche alle pertinenze se destinate a servizio e ornamento dell’abitazione principale, anche se acquistate con atto separato e se rientrano nelle categorie catastali C2, C6 e C7. Il beneficio spetta però per una sola pertinenza per ciascuna di queste tre categorie: due box acquistati insieme all’appartamento non vanno entrambi al 4%, e la cosa va detta al notaio prima di preparare l’atto.

La casa comprata sulla carta: le tutele che il costruttore deve darti

Molti acquisti da impresa riguardano case ancora da finire, e in quel caso il rischio non è fiscale ma economico: versare acconti per mesi e trovarsi davanti un cantiere fermo. La legge prevede alcune tutele per chi compra dal costruttore quando l’immobile è ancora da costruire, tra cui la fideiussione a copertura delle somme versate prima del rogito e la polizza decennale sui danni all’edificio, consegnata al momento dell’atto. Dal 16 marzo 2019 il preliminare di immobile da costruire deve inoltre essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, quindi passa comunque dal notaio.

Sono regole tecniche, con presupposti precisi, e non tutti i cantieri vi rientrano: dipende dal titolo edilizio e dallo stato dei lavori. Prima di consegnare la caparra al costruttore c’è chi fa leggere la bozza di preliminare al proprio notaio, che potrebbe verificare se le garanzie ci sono e come sono scritte. Vantaggi e rischi di questa scelta sono raccolti nella pagina su comprare casa su carta.

Ci sono casi in cui decadono le agevolazioni sulle tasse per acquisto prima casa?

Abbiamo visto sopra che vi sono determinati requisiti per accedere a condizioni agevolate sulle tasse per l’acquisto della prima casa, che in caso di contratto con una società o con il costruttore riguardano in modo particolare l’IVA che va versata nella misura ridotta del 4%.
Esistendo dei requisiti precisi, se questi vengono a mancare decadranno di conseguenza anche le agevolazioni: non prendiamo qui in considerazione in caso di dichiarazione mendace nel momento dell’atto di compravendita, che naturalmente comporterebbe la decadenza del diritto alle agevolazioni e anche delle sanzioni.
Uno dei motivi per cui più di frequente si perde tale diritto è il mancato rispetto dei termini per il cambio di residenza: ad esempio può succedere che si acquisti l’abitazione come prima casa con l’intenzione di andarvi a vivere, ma i casi della vita possono poi portarci a soluzioni diverse. Oppure la casa comprata, ancora in costruzione, non è pronta nel termine dei 18 mesi per i più diversi motivi e non possiamo dunque prendervi residenza.
Ancora, si perde il diritto ai benefici fiscali se la casa comprata come abitazione principale viene venduta o donata prima dei 5 anni dal suo acquisto, a meno che si acquisisca (per acquisto, successione o donazione) entro un anno dall’alienazione un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Chi si accorge per tempo che non riuscirà a rispettare un impegno, per esempio il trasferimento della residenza entro 18 mesi, può presentare prima della scadenza un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto e versare la differenza d’imposta con gli interessi, senza la sanzione del 30%; secondo l’Agenzia vale anche per gli acquisti con IVA. Se la decadenza è già avvenuta resta il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte, invece di attendere l’accertamento. Le condizioni e i termini cambiano a seconda del motivo, quindi è una verifica da fare con il notaio o con un professionista di fiducia prima di muoversi.

L’IVA del costruttore in cinque domande

Quanta IVA si paga comprando la prima casa da un’impresa?

Il 4% calcolato sul prezzo indicato in atto, più imposta di registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna. Su una casa da 200.000 euro fanno 8.000 euro di IVA e 600 euro di imposte fisse, a cui si aggiungono onorario del notaio e spese dell’atto.

L’IVA si calcola sulla rendita catastale?

No. La regola del prezzo-valore, che permette di usare il valore catastale come base, riguarda solo gli atti soggetti a imposta di registro. Quando vende un’impresa con IVA si parte sempre dal prezzo pattuito.

Sulle imposte pesa di più l’acquisto da privato o da costruttore?

Sul piano delle sole imposte l’acquisto da privato è quasi sempre più leggero, perché il 2% si applica al valore catastale anziché al prezzo. Il confronto però va fatto sull’operazione intera: stato dell’immobile, lavori da fare, garanzie. Per avere i numeri delle due ipotesi si possono chiedere i preventivi, che di solito arrivano in poche ore.

Devo trasferire la residenza entro 18 mesi anche se la casa non è finita?

Il termine di 18 mesi decorre dal rogito e di norma non si sposta perché il cantiere è in ritardo: la Cassazione ammette eccezioni solo per cause di forza maggiore, imprevedibili e non imputabili all’acquirente. È uno dei casi in cui più spesso si perde l’agevolazione, quindi il tema va affrontato con il notaio prima di fissare la data dell’atto.

Posso comprare al 4% se ho già una casa agevolata?

Di norma sì, impegnandosi nell’atto a vendere la precedente abitazione agevolata entro due anni dal nuovo acquisto. Superato il termine si decade dal beneficio, con recupero dell’imposta, sanzione e interessi.