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Acquistare dal Notaio un immobile non frazionato: come procedere?

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Cosa vuol dire frazionamento catastale?

Occorre premettere che quando si acquista un immobile, come ad esempio una casa indipendente oppure un appartamento, esso deve essere regolare dal punto di vista catastale. Ad esso deve corrispondere una planimetria debitamente depositata in Catasto, devono esservi dei dati catastali corrispondenti allo stato di fatto dell’immobile. Tutto ciò va dichiarato nell’atto davanti al Notaio. Tra i dati catastali, ad esempio, vengono indicati i vani, che corrispondono generalmente ma non sempre alle stanze di una casa. A volte si intende acquistare solo una parte di casa oppure una casa che ancora non è stata divisa catastalmente.

Facciamo l’ipotesi in cui un proprietario di una casa formata da due piani, piano terra e primo piano, voglia vendere il primo piano come appartamento a sé e il piano terra o come appartamento o come locale garage. Partendo dalla proprietà complessiva può dare vita a due beni separati mediante il frazionamento, rendendo il primo piano e il piano terra due immobili catastalmente separati.

Acquistare dal Notaio un immobile frazionato: tempi e procedura

Quando un acquirente manifesta un interesse verso una casa messa in vendita separatamente senza essere frazionata, occorre informarsi preventivamente per capire quali siano i tempi. Il frazionamento è un adempimento che può essere fatto contattando un geometra o un tecnico che se ne occupi provvedendo a tutte le pratiche presso l’Agenzia del Territorio.

Queste pratiche devono essere gestite dal venditore, come tutte le spese quindi non è un adempimento di cui si deve occupare l’acquirente. Da ciò deriva che, qualora l’immobile da acquistare non sia ancora frazionato, l’acquirente deve informarsi e assicurarsi che il venditore provveda in breve tempo. I tempi possono essere più o meno lunghi, a seconda della complessità dell’operazione, della grandezza dell’immobile e del lavoro che il geometra deve effettuare. Meglio quindi informarsi preventivamente per capire le tempistiche dell’operazione immobiliare.

Quali permessi occorrono per il frazionamento?

Se il frazionamento richiede delle modifiche da apportare all’immobile, allora occorre anche un provvedimento urbanistico, quindi un permesso oppure una DIA da presentare al Comune. Questo ad esempio, può avvenire quando per dividere il primo piano dal secondo, o il piano terra dal primo, occorre effettuare un’apertura nel muro, oppure occorre costruire una porta tra un piano e l’altro, che magari precedentemente non c’era. Laddove c’è un’apertura dalle scale senza una porta vera e propria e poi questa si costruisce, allora si deve procedere ad una variazione che richiede anche una documentazione urbanistica.

Chi provvede a richiedere questi documenti?

L’acquirente deve assicurarsi tramite il Notaio che la casa da acquistare abbia una situazione anche urbanistica regolare, pertanto se la documentazione non è ancora presente è il venditore che deve provvedere. Ad esempio, se ci sono state delle variazioni, il venditore dovrà presentare le richieste al Comune e poi consegnarle al Notaio per il rogito. Sia che si tratti di un immobile come una casa, sia che si tratti di un terreno.

Visure catastali

Dopo il frazionamento, vi sono delle modifiche da fare anche a livello di visure catastali. Il geometra provvederà ad effettuare la voltura catastale con conseguente assegnazione ai vari oggetti immobiliari che ne derivano dei nuovi dati catastali. Se prima ad esempio il primo piano e il piano terra di una casa erano accatastati sotto un unico foglio e un’unica particella, in seguito risultano separati e quindi possono essere venduti singolarmente. Al momento dell’acquisto, occorre infatti controllare tutte le visure, cosa che viene effettuata direttamente dal Notaio, insieme alle visure ipotecarie. Ciò deve corrispondere con quanto effettuato nel frazionamento per potere procedere all’acquisto.

Separare la comproprietà

Quando più persone sono comproprietarie della stessa casa o del diverso stesso immobile, possono decidere di dividerne le varie parti acquisendone ognuna una parte della proprietà. Mettiamo il caso di tre fratelli che hanno ereditato la casa paterna. Questa casa ha tre piani ed è molto grande. I tre fratelli possono decidere di venderla così come si trova a un terzo acquirente, quindi si recano tutti dal Notaio e vendono la complessiva proprietà.

Diversamente, i proprietari potrebbero decidere di vendere separatamente la loro proprietà; per farlo devono dividerla con un atto di divisione dal Notaio, conseguentemente al quale ognuno di questi soggetti acquista la proprietà esclusiva di una parte dell’immobile. Prima di dividere occorre però appunto separare l’immobile effettuando il frazionamento catastale.

Cosa fare quando si vuole acquistare solo una parte di casa?

L’esigenza di dare vita a un frazionamento catastale può emergere soprattutto nel momento in cui un acquirente intende acquistare non tutto l’immobile ma solo una parte di casa. Dopo aver manifestato questa intenzione al venditore, occorre far precedere al rogito questa operazione catastale, alla quale spesso è necessario associare anche una richiesta di tipo urbanistico, in quanto per dividere l’immobile potrebbe essere necessario richiedere una variazione di tipo appunto urbanistico.

La spesa per il frazionamento catastale spetta al proprietario dell’immobile venduto quindi non è una spesa che deve affrontare l’acquirente. Ovviamente se la richiesta proviene da chi deve acquistare, il quale richiede al venditore di suddividere l’immobile prendendone solo una parte, ciò può comportare un impegno maggiore da parte del venditore, che potrebbe decidere di addebitare un maggiore costo relativamente al prezzo di compravendita.

Si può frazionare anche un terreno?

Sì, potrebbe sorgere l’esigenza di frazionare anche un terreno, quando ad esempio si tratta di un’area molto grande che vuole essere acquistata solo in parte. Si pensi ad una grande area che in parte è agricola e in parte edificabile. Potrebbe sorgere l’esigenza di dividerlo tra due comproprietari oppure di acquistarne solo una parte e quindi si deve effettuare prima un frazionamento catastale. Il procedimento è il medesimo, sebbene più semplice rispetto a quello di un immobile in quanto ne vanno delineati solo i confini, prima di procedere alla gestione separata o all’acquisto. In seguito a ciò, ogni parte di terreno acquista dei dati catastali propri.

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