Casa in Italia per uno straniero: chi può comprare e come
- Gli stranieri che possono comprare casa in italia
- La procedura volta all’acquisto vero e proprio: il ruolo del notaio
- Lo straniero non conosce bene la lingua italiana: che fare?
- Lo straniero non si trova attualmente in italia per concludere l’accordo: cosa succede?
- Quali tasse da pagare per lo straniero?
- Le agevolazioni “prima casa” previste a favore di acquirenti stranieri
- Domande frequenti sull’acquisto di casa da parte di stranieri
Gli stranieri che possono comprare casa in Italia
Un primo passo è capire se e quale straniero rientri tra quelli che possono acquistare in Italia.
La legge distingue tra tre diverse situazioni in cui gli stranieri possono comprare casa:
- i cittadini dell’Unione europea e dei Paesi dello Spazio economico europeo (Islanda, Liechtenstein e Norvegia) sono equiparati agli italiani: non ci sono limiti;
- gli stranieri regolarmente soggiornanti in Italia, con permesso o carta di soggiorno in corso di validità, insieme ai loro familiari, e gli apolidi residenti in Italia da più di tre anni possono comprare come un cittadino italiano;
- se si tratta di stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia, per esempio chi vive all’estero e compra una casa per le vacanze, è necessario che esista un accordo internazionale che consente tale acquisto o la cosiddetta condizione di reciprocità, cioè che nel paese di origine dello straniero sia permesso anche al cittadino italiano di comprare casa.
Per alcuni Paesi, come la Svizzera, esistono regole particolari che vanno verificate caso per caso. L’elenco degli accordi e delle situazioni di reciprocità è pubblicato dal Ministero degli Esteri: è comunque bene che la verifica venga fatta con il notaio prima di firmare il compromesso.
Dopo un’accurata verifica delle condizioni che permettono allo straniero di procedere, si dovrà capire che tipo di immobile si andrà a comprare (se è prima o seconda casa, se immobile di lusso, condominiale, se acquista da privati ecc.).
Prima del rogito: cosa deve avere lo straniero
| Cosa serve | Perché |
|---|---|
| Codice fiscale italiano | Serve a chiunque compri casa in Italia; si chiede all’Agenzia delle Entrate o al consolato italiano |
| Documento d’identità e, se in Italia, permesso di soggiorno | Per l’identificazione e per capire se serve la verifica della reciprocità |
| Pagamento tracciabile | Il prezzo si paga con bonifico o assegni, anche da un conto estero, secondo le regole antiriciclaggio |
| Regime patrimoniale, se sposato | Il regime del proprio Paese può incidere su chi diventa proprietario della casa |
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La procedura volta all’acquisto vero e proprio: il ruolo del Notaio
Come per qualsiasi atto di compravendita immobiliare, sono tre le fasi che riguardano l’acquisto: la proposta di acquisto, il contratto preliminare di vendita (o compromesso) e il contratto definitivo. Sia nella fase intermedia che in quella finale, la presenza del Notaio è in grado di dare una veste legale all’accordo delle parti.
Mentre nel caso di preliminare di vendita, non è obbligatorio il suo effettivo intervento, anche se fortemente consigliato, nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula. Infatti, quale pubblico ufficiale, di norma si occupa di trascrivere la compravendita nei Registri Immobiliari e di aggiornare il Catasto. Solo così, si dà veramente atto che il passaggio di proprietà è avvenuto da A a B nei confronti dei terzi.
Lo straniero non conosce bene la lingua italiana: che fare?
Se lo straniero che interviene come compratore non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tener conto di questo e far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile. Inoltre, all’atto notarile italiano dovrà seguire una traduzione in lingua straniera certificata da un traduttore ufficiale (può essere anche lo stesso Notaio, se conosce la lingua), conforme al testo italiano. Le regole della legge notarile su interprete e testimoni sono dettagliate: quelle che seguono sono indicazioni semplificate, e i dettagli del vostro caso vanno concordati con lo studio prima della firma.
Chi nomina l’interprete
La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera. Nel caso in cui il notaio non conosca la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti stesse del contratto a decidere chi sarà l’interprete. Quest’ultimo dovrà quindi curare la traduzione dell’atto notarile e dovrà anche firmare l’atto di compravendita, insieme ai due testimoni, alle parti e al notaio.
La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio. Prima di procedere con la traduzione l’interprete deve prestare giuramento davanti al notaio di adempiere fedelmente il suo ufficio e di ciò deve essere fatta menzione nell’atto pubblico notarile.
Che requisiti deve avere l’interprete?
L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. È quanto affermato dalla legge notarile. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia. Non sono idonei i ciechi, i sordi, i muti, i parenti e gli affini del notaio e delle parti nei gradi indicati nell'art. 28, il coniuge dell'uno o delle altre e coloro che non sanno o non possono sottoscrivere. È importante che il notaio controlli i requisiti previsti dalla legge notarile.
I testimoni devono conoscere la lingua straniera?
È necessario che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera se tutte le parti sanno sottoscrivere, ossia firmare, con nome e cognome. Se invece le parti non sanno sottoscrivere, entrambi i testimoni devono conoscere la lingua straniera. Ovviamente i testimoni dovranno sempre conoscere la lingua italiana.
Lo straniero non si trova attualmente in Italia per concludere l’accordo: cosa succede?
Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. In questo caso, si può ovviare all’impedimento facendo ricorso a una procura, un documento col quale si dà ad altri il potere di compiere un atto legale o materiale al posto di chi ne è impedito.
Si pensi al caso in cui una cittadina straniera francese non possa essere presente di persona al momento del rogito notarile in Italia: questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita. Grazie alla procura potrà comprare ugualmente l’immobile. Come si fa una procura all’estero, tra consolato, notaio locale e apostille, è spiegato nella pagina sull’atto di procura dal notaio.
Quali tasse da pagare per lo straniero?
Le imposte da pagare in Italia dipendono dall’immobile acquistato, dal patrimonio e dal soggetto venditore. Non dipendono invece dalla cittadinanza: uno straniero paga le stesse imposte di un italiano nella stessa situazione.
Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali. Quelle legate al possesso sono invece l’IMU, che non si paga sull’abitazione principale non di lusso, e la tassa sui rifiuti.
Focalizziamoci sulle imposte collegate all’acquisto e vediamo cosa succede nei vari casi che si possono verificare.
Se a vendere è un soggetto privato, il Testo unico sull’imposta di registro prevede il versamento, a carico dell’acquirente, dell’imposta di registro del 9%, calcolata di norma sul valore catastale, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Si applicherà un tasso ridotto (proporzionale del 2%) se l’acquisto rientra tra le cosiddette “agevolazioni prima casa”.
Altrimenti, se il venditore è un’impresa, la vendita sarà spesso soggetta all’IVA, secondo quanto stabilito dal D.P.R. 633/1972: di norma il 10%, il 4% per la prima casa, con imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.
Un esempio: la casa per le vacanze
Un cittadino tedesco che vive a Monaco compra un appartamento in Liguria da un privato, come casa per le vacanze. Essendo cittadino dell’Unione europea, non serve la verifica della reciprocità. Non avendo la residenza in quel Comune, paga le imposte della seconda casa: con una rendita catastale di 600 euro sono circa 6.900 euro, oltre all’onorario del notaio. Se invece si trasferisse lì entro 18 mesi e ne avesse i requisiti, potrebbe pagare le imposte della prima casa, circa 1.490 euro. Per conoscere i costi del vostro atto potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Le agevolazioni “prima casa” previste a favore di acquirenti stranieri
Come si è accennato nel precedente paragrafo, se l’immobile oggetto della compravendita risulta essere “prima casa”, cioè casa destinata ad abitazione principale, si pagherà un'imposta ridotta, di un ammontare diverso a seconda che l’acquisto sia avvenuto tramite un privato, un’impresa costruttrice o non costruttrice:
- se si acquista da un soggetto privato o, di norma, da un’impresa dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è pari al 2% calcolato sul valore catastale;
- se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali risultano fisse.
Come devono essere gli immobili per le agevolazioni fiscali
Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore occorrono diversi requisiti che attengono non solo a chi compra, ma anche all’oggetto della vendita. Gli immobili agevolati devono possedere certi requisiti:
- devono essere classificati come “abitazione”;
- non devono essere di lusso, cioè non devono rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- si devono trovare nel comune dove l’acquirente ha la residenza o comunque dove pensa di trasferirsi.
L’agevolazione si applica anche agli immobili pertinenziali, come cantina, garage, tettoia, soffitta ecc.
Per questo motivo, è necessario che il compratore, entro 18 mesi dalla data dell’acquisto, stabilisca la nuova residenza nel comune dove è situato l’immobile interessato, se ancora non ha provveduto. Esistono alcune eccezioni, spiegate nella pagina su quando non serve cambiare residenza.
Inoltre, non deve essere titolare, da solo o con il coniuge, di un’altra casa nello stesso Comune, né di un’altra casa in Italia comprata con le agevolazioni prima casa, salvo impegnarsi a venderla nei tempi previsti dalla legge.
Va detto che gli stranieri regolarmente soggiornanti possono accedere, a determinate condizioni e alla pari degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato. Chi ha la residenza in Italia, anche se straniero, può inoltre di norma detrarre dall’imposta sul reddito una parte degli interessi del mutuo per l’abitazione principale, alle stesse condizioni previste per tutti.
Domande frequenti sull’acquisto di casa da parte di stranieri
Uno straniero può comprare casa in Italia?
Sì. I cittadini dell’Unione europea e i regolarmente soggiornanti possono comprare come gli italiani; per chi vive all’estero e non è cittadino UE serve di norma un accordo internazionale o la condizione di reciprocità.
Cos’è la condizione di reciprocità?
È la regola per cui lo straniero può comprare casa in Italia se nel suo Paese un cittadino italiano può fare altrettanto. Il notaio di norma la verifica prima dell’atto.
Serve il codice fiscale italiano per comprare casa?
Sì, serve a chiunque compri casa in Italia. Si chiede all’Agenzia delle Entrate o, dall’estero, al consolato italiano.
Uno straniero paga più tasse per comprare casa?
No, le imposte non dipendono dalla cittadinanza ma dal tipo di acquisto: prima o seconda casa, venditore privato o impresa.
Uno straniero può avere le agevolazioni prima casa?
Sì, alle stesse condizioni degli italiani: tra le altre, avere o trasferire la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi.
Se non parlo italiano posso firmare il rogito?
Sì, con un interprete scelto dalle parti, che presta giuramento davanti al notaio, e con la traduzione dell’atto nella propria lingua.
Posso comprare casa in Italia senza venire in Italia?
Sì, conferendo una procura speciale a una persona di fiducia, al consolato italiano o davanti a un notaio del proprio Paese con apostille e traduzione.
