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Gli stranieri che possono comprare casa in Italia

Un primo passo è capire se e quale straniero rientri tra quelli che possono acquistare in Italia.

La legge distingue tra tre diverse categorie di stranieri che possono comprare casa senza particolari problemi:

  1. se si tratta di stranieri regolarmente soggiornanti, insieme ai loro familiari ed apolidi da meno di tre anni, è richiesto un permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità;
  2. se si tratta di stranieri non regolarmente soggiornanti, è necessario che esista un accordo internazionale che consente tale acquisto o la cosiddetta condizione di reciprocità, cioè che nel paese di origine dello straniero sia permesso anche al cittadino italiano di comprare casa;
  3. se si tratta di cittadino comunitario e/o EFTA (European free trade Association= Associazione europea di libero scambio) o apolide residente da più di tre anni, non ci sono limiti.

Dopo un’accurata verifica delle condizioni che permettono allo straniero di procedere, si dovrà capire che tipo di immobile si andrà a comprare (se è prima o seconda casa, se immobile di lusso, condominiale, se acquista da privati ecc.).

La procedura volta all’acquisto vero e proprio: il ruolo del Notaio

comprare casa in Italia per stranieroCome per qualsiasi atto di compravendita immobiliare, sono tre le fasi che riguardano l’acquisto: la proposta di acquisto, il contratto preliminare di vendita (o compromesso) e il contratto definitivo. Sia nella fase intermedia che in quella finale, la presenza del Notaio è in grado di dare una veste legale all’accordo delle parti.

Mentre nel caso di preliminare di vendita, non è obbligatorio il suo effettivo intervento, anche se fortemente consigliato, nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula. Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione. Solo così, si dà veramente atto che il passaggio di proprietà è avvenuto da A a B nei confronti dei terzi.

Lo straniero non conosce bene la lingua italiana: che fare?

Se lo straniero che interviene come compratore non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tener conto di questo e far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile. Inoltre, all’atto notarile italiano dovrà seguire una traduzione in lingua straniera certificata da un traduttore ufficiale (può essere anche lo stesso Notaio, se conosce la lingua), conforme al testo italiano.

Chi nomina l’interprete

La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera. Nel caso in cui il notaio non conosca la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti stesse del contratto a decidere chi sarà l’interprete. Quest’ultimo dovrà quindi curare la traduzione dell’atto notarile e dovrà anche firmare l’atto di compravendita, insieme ai due testimoni, alle parti e al notaio.

La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio. Prima di procedere con la traduzione l’interprete deve prestare giuramento davanti al notaio di adempiere fedelmente il suo ufficio e di ciò deve essere fatta menzione nell’atto pubblico notarile.

Che requisiti deve avere l’interprete?

L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. È quanto affermato dalla legge notarile. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia. Non sono idonei i ciechi, i sordi, i muti, i parenti e gli affini del notaio e delle parti nei gradi indicati nell'art. 28, il coniuge dell'uno o delle altre e coloro che non sanno o non possono sottoscrivere. È importante che il notaio controlli i requisiti previsti dalla legge notarile.

I testimoni devono conoscere la lingua straniera?

È necessario che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera se tutte le parti sanno sottoscrivere, ossia firmare, con nome e cognome. Se invece le parti non sanno sottoscrivere, entrambi i testimoni devono conoscere la lingua straniera. Ovviamente i testimoni dovranno sempre conoscere la lingua italiana.

Lo straniero non si trova attualmente in Italia per concludere l’accordo: cosa succede?

Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. In questo caso, si può ovviare all’impedimento facendo ricorso a una procura, un documento col quale si dà ad altri il potere di compiere un atto legale o materiale al posto di chi ne è impedito.

Si pensi al caso in cui una cittadina straniera francese non possa essere presente di persona al momento del rogito notarile in Italia: questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita. Grazie alla procura potrà comprare ugualmente l’immobile.

Quali tasse da pagare per lo straniero?

Le imposte da pagare in Italia dipendono dall’immobile acquistato, dal patrimonio e dal soggetto venditore.

Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali. Quelle legate all’imposizione patrimoniale sono invece IMU e TASI.

Focalizziamoci sulle imposte collegate all’acquisto e vediamo cosa succede nei vari casi che si possono verificare.

Se a vendere è un soggetto privato, il Testo unico sull’imposta di registro prevede il versamento, a carico dell’acquirente, dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Esse si applicano in misura fissa se le cessioni sono soggette a Iva o proporzionale al 9% se esenti da Iva. Si applicherà un tasso ridotto (proporzionale del 2%) se l’acquisto rientra tra le cosiddette “agevolazioni prima casa”.

Altrimenti, se il venditore è un’impresa, la vendita sarà soggetta all’IVA, secondo quanto stabilito dal D.P.R. 633/1972.

Le agevolazioni “prima casa” previste a favore di acquirenti stranieri

Come si è accennato nel precedente paragrafo, se l’immobile oggetto della compravendita risulta essere “prima casa”, cioè casa destinata ad abitazione principale, si pagherà un'imposta ridotta, di un ammontare diverso a seconda che l’acquisto sia avvenuto tramite un privato, un’impresa costruttrice o non costruttrice:

  • se si acquista da un soggetto privato o da un’impresa dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è pari al 2% calcolato sul valore catastale;
  • se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali risultano fisse.

Come devono essere gli immobili per le agevolazioni fiscali

Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore occorrono diversi requisiti che attengono non solo a chi compra, ma anche all’oggetto della vendita. Gli immobili agevolati devono possedere certi requisiti:

  • devono essere classificati come “abitazione” e rientrare tra le categorie A/1 e A/11;
  • non devono essere beni di lusso (ai sensi del d. m. 218/1969);
  • si devono trovare nel comune dove l’acquirente ha la residenza o comunque dove pensa di trasferirsi.

L’agevolazione si applica anche agli immobili pertinenziali, come cantina, garage, tettoia, soffitta ecc.

Per questo motivo, è necessario che il compratore, entro 18 mesi dalla data dell’acquisto, stabilisca la nuova residenza nel comune dove è situato l’immobile interessato, se ancora non ha provveduto.

Inoltre, non deve risultare titolare esclusivo o per quote di altri diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o abitazione su altra casa acquistata da lui (o dall’eventuale coniuge).

Va detto che gli stranieri in possesso di permesso di soggiorno o di altro documento valido dal quale risultino regolarmente soggiornanti, e iscritti alle liste di collocamento, hanno il diritto di accedere, alle stesse condizioni degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato per quanto riguarda l’acquisto o la locazione della prima casa. Pertanto, anche a loro si applicheranno le detrazioni relative all’imposta sul reddito, se si tratta di prima casa d’abitazione.

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