Aggiornamento intestazioni catastali: come procedere

• Cosa si intende per aggiornamento catastale
• Perché i dati catastali devono essere aggiornati per l’atto notarile?
• Nuove regole per l’aggiornamento catastale dopo un decesso
• Preventivo notarile per atti dal notaio
• Dati catastali che possono essere aggiornati
• Semplificazione nell’aggiornamento dei dati catastali: aspetti pratici

Cosa si intende per aggiornamento catastale

Si sente spesso parlare di aggiornamento di dati catastali, necessario ed indispensabile prima della stipula di un atto notarile. Infatti, al fine dell’individuazione di un immobile, che sia fabbricato o terreno, è necessario riportare integralmente i dati catastali.

I dati catastali sono le informazioni ufficiali registrate nel Catasto relative a un immobile o un terreno. Tali dati identificativi ne descrivono le caratteristiche principali e sono: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita, superficie ed intestazione.

Ciascuno di questi dati può subire una variazione o un aggiornamento in virtù delle modifiche che vengono apportate al fabbricato o al terreno. Vediamo cosa c’è da sapere sull’aggiornamento dei dati catastali e sulle novità introdotte in merito.

Dati catastali che possono essere aggiornati

Come abbiamo sopra anticipato, i dati catastali possono essere aggiornati per diverse ragioni: ad esempio per un fabbricato, in caso di fusione o di frazionamento, potrebbe cambiare il subalterno che lo identifica, oppure in caso di passaggio da fabbricato ad uso ufficio ad immobile ad uso abitativo, oggetto di variazione sarà la categoria catastale di appartenenza.

Anche, ad esempio, gli intestatari catastali, sono riportati al Catasto, con l’individuazione altresì dei titolari dei diritti reali di godimento su cosa altrui, come il diritto di usufrutto e di abitazione.

Per tali ragioni occorre sempre prestare attenzione alla cosiddetta visura catastale storica che descrive tutta la storia dell’immobile in modo puntuale e cronologico.

L’aggiornamento catastale pertanto avviene tutte le volte in cui vi è una modifica di un dato relativo l’immobile. Generalmente è il tecnico che cura le pratiche catastali ad occuparsi della variazione, ma in alcuni casi potrebbe essere anche automatico, come vedremo a breve.

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Perché i dati catastali devono essere aggiornati per l’atto notarile?

Quando si stipula un atto di trasferimento di un immobile dal notaio occorre che vi sia l’allineamento oggettivo e l’allineamento soggettivo catastale e pertanto i dati siano aggiornati.

Quando si parla di allineamento oggettivo si fa riferimento alla perfetta corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria (disegno grafico che raffigura l’immobile) e lo stato di fatto. In tal caso sarà la parte trasferente a rendere tale dichiarazione e ad assumersi la responsabilità.

Quando si parla, invece, di allineamento soggettivo, si fa riferimento alla corrispondenza tra gli intestatari catastali e le risultanze dei Registri Immobiliari. È possibile che prima del rogito notarile non vi sia tale allineamento, ma ciò non inficia ai fini della stipula dell’atto; ad esempio può accadere che non sia avvenuta ancora l’accettazione tacita dell’eredità e che pertanto vi sia un disallineamento fisiologico soggettivo tra gli intestatari catastali e quelli dei Registri Immobiliari. In tal caso sarà il notaio stesso a provvedere alla trascrizione prima dell’accettazione tacita e poi dell’acquisto dell’immobile.

Va precisato che il Catasto non ha funzione probatoria e che occorre aggiornarlo in base ai mutamenti che avvengono nel corso del tempo, ma ai fini dell’individuazione degli intestatari occorre sempre controllare i Registri immobiliari.

Nuove regole per l’aggiornamento catastale dopo un decesso

Dal 1° gennaio 2025, entrano in vigore importanti novità per l’aggiornamento delle intestazioni catastali in caso di decesso di un soggetto titolare di diritti di usufrutto, uso o abitazione. Secondo quanto stabilito dal Decreto Legislativo n. 139 del 18 settembre 2024, l’Agenzia delle Entrate procederà automaticamente all’aggiornamento, senza necessità di presentare domanda e senza costi per gli eredi.

Tale cambiamento, basato sulle comunicazioni fornite dall’anagrafe tributaria, semplifica il processo e riduce gli oneri burocratici per i cittadini. Tuttavia, se il diritto passa a un altro soggetto per accrescimento (si pensi al caso in cui sia stato costituito un diritto di usufrutto con diritto di reciproco accrescimento tra due coniugi), la voltura dovrà essere effettuata su richiesta dell’interessato entro un anno dal decesso, rimanendo comunque esente da tributi.

Semplificazione nell’aggiornamento dei dati catastali: aspetti pratici

Nonostante l’intento di semplificazione, restano alcune incertezze pratiche. Ad esempio, non è chiaro se l’aggiornamento automatico avverrà immediatamente o solo dopo il termine concesso per la voltura in caso di accrescimento.

Inoltre, il testo normativo non specifica come gestire la presenza di un usufrutto successivo, lasciando ipotizzare che il nuovo usufruttuario debba presentare una richiesta di voltura per ufficializzare il proprio diritto.

Un altro aspetto critico riguarda le tempistiche effettive di aggiornamento: eventuali ritardi potrebbero generare disallineamenti tra il catasto e la realtà giuridica, con possibili ripercussioni su compravendite e successioni. In questi casi, potrebbe essere necessario menzionare in atto la mancata registrazione, ma resta da capire se sia possibile richiedere una voltura volontaria per accelerare il processo. L’Agenzia delle Entrate dovrà fornire chiarimenti operativi per garantire un’applicazione uniforme ed efficace della norma, favorendo la certezza giuridica e riducendo i disagi per i contribuenti.

Preventivo notarile per atti dal notaio

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