CDU scaduto: Notaio, come faccio?

• Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (cdu), a cosa serve e chi lo rilascia
• Validità, scadenza e proroga del cdu
• Il cdu è scaduto: che fare?
• Il ruolo del notaio

Cos’è il Certificato di destinazione urbanistica (CDU), a cosa serve e chi lo rilascia

Quando si desidera comprare un terreno, si deve richiedere il cosiddetto Certificato di destinazione urbanistica, cioè un documento amministrativo che indica, sulla base del Piano Regolatore Generale e del Piano Urbanistico Comunale, di che tipo di terreno si tratta (se sia edificabile, agricolo, ecc.), i dati catastali come risultano dalla relativa mappa, alcuni parametri urbanistici come gli indici di fabbricabilità e l’eventuale presenza di vincoli, paesaggistici o di altro tipo.

Esso si rende necessario quando la compravendita riguarda terreni o fabbricati con area pertinenziale superiore a 5.000 mq: in questi casi, a pena di nullità dell’atto, si deve allegare il certificato in corso di validità.

Lo scopo principale è quello di informare chi sta acquistando sulla particolare destinazione e sui limiti della utilizzabilità del terreno, nonché di evitare abusi o anomalie relativamente alla sua lottizzazione.

Il CDU può essere richiesto esclusivamente dal proprietario del terreno, dal comproprietario o da un erede, se si tratta di successione. È anche possibile prevedere una delega, purché sia presentata insieme ai documenti di identità delle parti (proprietario e delegato).

In seguito, esso viene rilasciato e redatto dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno, solitamente entro 30 giorni dalla richiesta. Qualora, però, non venga rispettato questo termine ed il rilascio si faccia attendere, al momento della richiesta prodromica alla stipula è sufficiente fornire una dichiarazione di avvenuta presentazione della domanda insieme alla destinazione urbanistica del terreno in questione.

Validità, scadenza e proroga del CDU

Dopo il rilascio da parte del Comune competente, il CDU ha validità per un anno, sempre che nel frattempo non intervengano modifiche sostanziali degli strumenti urbanistici, nel qual caso è doveroso un aggiornamento in linea con i nuovi parametri.

Il termine di un anno si considera perentorio, nel senso che non è possibile prolungarne la durata senza aver apportato le modifiche che incombono sullo stato urbanistico del terreno, né può essere superata da una dichiarazione che ribadisca la permanenza in vigore degli strumenti urbanistici in discorso.

Da ciò si arguisce che l’eventuale proroga di un CDU si giustifica solo in rapporto ad eventi eccezionali tali da rendere impossibile la riproduzione, in tempi ragionevoli, di un nuovo certificato. Un esempio vicino a noi può essere l’emergenza sanitaria causa COVID-19, la quale ha dato il via a una serie di procedure straordinarie di proroga di molti atti amministrativi in scadenza.

In particolare, l’art. 103, comma 2, del D.L. 18/2020, per quanto riguarda gli effetti degli atti amministrativi in scadenza, prevedeva che “tutti i certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque denominati in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020” conservassero la loro validità per i 3 mesi successivi alla dichiarazione della cessazione dello stato di emergenza e quindi, inizialmente, sino al 1° maggio 2021.

La disposizione è stata successivamente modificata dall’art. 3 bis del D.L. n. 125/2020, il quale ha esteso la proroga della validità di tali atti amministrativi a quelli “in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e la data della dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19”.

Il CDU è scaduto: che fare?

Se il CDU è scaduto, sembra che sia consentito il rinnovo formale mediante l’impiego dello stesso documento (ormai non più valido) nel quale devono essere inserite non solo le modifiche dell’originario certificato, ma anche la nuova sottoscrizione del soggetto che certifica e la data in cui essa viene apposta.

In pratica si tratta di dover esibire un nuovo documento con tutte le accortezze, i dettagli e le limitazioni che risultano dai nuovi strumenti urbanistici.

Se la scadenza viene rilevata nel corso della trattativa per la compravendita, è necessario che il Notaio informi tempestivamente le parti affinché si proceda ad un controllo sul terreno oggetto dell’atto.

In ogni caso è importante che il certificato di destinazione urbanistica sia in corso di validità, altrimenti si considera non allegato, e di conseguenza l’atto sarebbe nullo.

Giova peraltro precisare che non è obbligatoria l'allegazione in certe situazioni:

• se la compravendita o la donazione concerne un terreno/fabbricato di pertinenza inferiore a 5.000 mq;
• se la donazione è a favore del coniuge o dei parenti in linea retta del donante;
• se si tratta di divisioni ereditarie;
• se con la donazione viene costituita, modificata o estinta una servitù.

Il ruolo del Notaio

In sede di stipula - e verosimilmente anche prima - al Notaio compete, oltre alla valutazione della sufficienza del suo contenuto minimo, il controllo della completezza formale del certificato, ed in particolare, la verifica della presenza della sottoscrizione e della data.

Quello che invece esula dalle sue funzioni (ed è quindi da rimandare alla P.A.) è il giudizio sulla efficienza del certificato, fondato sull’autorevolezza dell’organo amministrativo incaricato del rilascio.

Altro controllo che spetta al Notaio è quello relativo all’esatta individuazione del terreno le cui coordinate sono indicate nel CDU, nonché alla sua corrispondenza con l’atto al quale sarà allegato. In poche parole, egli avrà l’onere di controllare che i dati identificativi del terreno siano gli stessi nel CDU e nell’atto.

Nel caso in cui si parli di CDU scaduto o che sta per scadere, è compito del professionista avvisare le parti interessate alla conclusione della compravendita, in modo tale da poter richiedere per tempo un nuovo certificato.

Per ottenere ulteriori informazioni circa la funzione del CDU e per sapere come agire nel caso sia scaduto, contatta il Notaio attraverso questo portale.