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Come uscire dalla comproprietà di una casa?

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Comproprietà di una casa

Si può acquistare una quota di comproprietà su una casa in vari modi, ad esempio, ereditandola da un familiare o un parente defunto, in tal caso nella comunione ereditaria rientra l’intero bene che spetterà per quota al soggetto interessato ed il quale non potrà disporne liberamente per l’intero in quanto titolare solo di una porzione del bene mentre le altre quote spettano agli altri coeredi.

Ma la casa può spettare in comproprietà a più persone anche in virtù di un acquisto a titolo di compravendita avvenuto per quote, ad esempio, quando due amici decidono di comprare per la quota di un mezzo ciascuno una casa in centro per metterla in locazione a terzi.

Quindi, come si può ben intuire, i modi di acquisto della comproprietà possono essere i più vari come un’eredità o una compravendita, ma anche una donazione ricevuta da un padre in favore di più fratelli, ma come si può uscire da tale comproprietà, come un soggetto può disfarsi della quota di sua spettanza in tutta sicurezza? Vediamolo insieme distinguendo a seconda del tipo di acquisto.

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Dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una casa ereditata

Quando un familiare o un parente ha fatto testamento dal Notaio e ci ha lasciato una casa in comproprietà con altre persone, magari altri parenti che non conosciamo nemmeno così bene e l’idea di condividere questa casa con altri non ci alletta perché non solo non possiamo disporne da soli per l’intero, essendo proprietari solo di una piccola porzione, ma non abbiamo nemmeno voglia di organizzarci per trovare una soluzione che faccia contenti tutti per trarne un guadagno, magari mettendola a reddito e dandola in locazione, quindi tale lascito risulta più un peso che altro e ci chiediamo come poterne uscire.

Il nostro ordinamento offre diverse possibilità per disfarsi della quota di comproprietà ereditaria a seconda delle esigenze che si hanno e della volontà degli altri comproprietari, che hanno gli stessi diritti in proporzione alla quota loro attribuita per successione sulla casa oggetto di eredità.

Comprare dal Notaio la quota della casa ereditata per far uscire dalla comproprietà uno dei coeredi

Una prima soluzione per uscire dalla comproprietà di una casa ereditata è quella di vendere la propria quota di comproprietà del bene agli altri coeredi, instaurando a tutti gli effetti un atto di compravendita dove oggetto dell’atto sarà una porzione e quindi una quota dell’immobile oggetto di eredità e non l’intero, in tal caso ad intervenire dal Notaio saranno il comproprietario che vuole vendere la propria quota e l’altro o gli altri coeredi interessati all’acquisto, perché è possibile decidere di vendere la propria quota solo ad uno degli altri coeredi e non a tutti.

È bene precisare che in caso di comunione ereditaria il comproprietario che vuole disfarsi della propria quota non può venderla a terzi senza prima aver notificato la volontà di voler vendere agli altri coeredi, perché esiste il diritto di prelazione ereditaria, quindi solo se gli altri coeredi non eserciteranno la prelazione sull’acquisto nel tempo prestabilito, sarà possibile vendere la propria quota ad un soggetto diverso dai coeredi.

Divisione dell’eredità dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una casa

Se la casa è entrata in comunione a seguito di eredità ed intenzione di tutti i coeredi è quella di uscire dalla comproprietà del bene oggetto di successione ereditaria, i coeredi mediante un accordo privato possono addivenire alla divisione della comproprietà.

Difatti essi possono sciogliere la comunione, se questa è formata anche da altri beni oltre che dalla casa, con un contratto di divisione firmato davanti al Notaio, in forza del quale si attribuiscono reciprocamente una porzione dei beni che compongono l’asse ereditario dal valore proporzionale alle rispettive quote, che viene più precisamente definito apporzionamento.

Nel caso in cui non ci fossero altri beni a far parte della comunione ereditaria o se anche fossero più beni ma non sufficienti per il numero di assegnatari, la divisione può determinare l’assegnazione della casa ad uno solo dei coeredi ed il diritto ad un conguaglio in denaro in favore degli altri, i quali otterrebbero la fuoriuscita dalla comproprietà della casa ed in cambio una somma in denaro come equivalente della quota a cui avevano diritto sulla stessa.

È bene precisare che il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità, quindi per stipulare tale atto serve il consenso di tutti il che significa che dinanzi al professionista il giorno del rogito notarile dovranno intervenire tutti i comproprietari.

Vendere la casa dal Notaio per uscire dalla comproprietà

Un’altra soluzione per uscire dallo stato di comproprietà della casa ereditata, qualora nessuno fosse interessato a mantenere l’immobile, può essere quello di vendere l’intera abitazione ad un terzo ottenendo la monetizzazione della quota di comproprietà, in tal caso davanti al Notaio oltre alla presenza di tutti i coeredi che cederanno ognuno la quota di comproprietà di propria spettanza, dovrà intervenire anche il terzo acquirente che dovrà corrispondere il prezzo di vendita a ciascuno in proporzione alla quota detenuta.

Come uscire dalla comproprietà di una casa

Dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una casa acquistata ad altro titolo

Anche se più raro, può accadere che la comproprietà derivi da un acquisto effettuato da un soggetto che magari ha comprato una casa vacanze con un amico per quote, oppure ha ricevuto dal padre la casa in donazione con il fratello.

Se non si ha più interesse a mantenere tale situazione di comproprietà sull’immobile la legge offre dei rimedi per uscire dalla comproprietà non ereditaria in tutta sicurezza, vediamo insieme di cosa si tratta e quale guadagno può trarne il comproprietario uscente.

Comprare la quota di comproprietà dal comproprietario uscente

Una prima soluzione offerta a chi è comproprietario di una casa comprata o ricevuta in donazione che vuole liberarsi dalla comproprietà della stessa è decidere di vendere la propria quota agli altri comproprietari, in questo caso avrà diritto al corrispettivo della quota venduta. Quindi gli altri comproprietari stipuleranno un contratto di compravendita per comprare la quota di comproprietà della casa, dovendo procurare al Notaio tutta la documentazione necessaria del caso quali i dati identificativi dell’immobile, i permessi edilizi, la piantina catastale e il certificato di prestazione energetica, perché si tratta pur sempre di un trasferimento a titolo di vendita e occorre rispettare tutta la procedura dettata in materia di compravendita al pari di quanto avviene quando si compra l’intero immobile e non solo una quota.

Rinunciare alla proprietà a titolo gratuito a favore degli altri comproprietari o di un terzo

Non è detto che per uscire dalla comproprietà di una casa si voglia ottenere un corrispettivo in denaro, potendo decidere di attribuire la quota a titolo gratuito ad esempio ponendo in essere una donazione della quota in favore degli altri comproprietari, così come si può decidere di trasferire a titolo donativo la quota ad un terzo.

Vendere la quota di comproprietà della casa a terzi

La legge dà la possibilità di vendere a terzi la quota della casa acquistata in comproprietà, in tal caso non c’è il diritto di prelazione degli altri comproprietari, a meno che non esista una specifica previsione pattizia tra le parti secondo la quale prima di vendere la quota bisogna comunicarlo agli altri comproprietari.

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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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