Comprare terreno: coltivatore diretto confinante

• Comprare terreno dal notaio
• Diritto di prelazione del confinante del terreno agricolo
• Terreni confinanti al terreno agricolo: cosa sapere
• Quando due terreni sono confinanti?
• Preventivo notarile per comprare terreno
• Come esercitare il diritto di prelazione
• Fondi confinanti intervallati: c’è la prelazione?
• Cosa succede se ci sono più confinanti del terreno

Comprare terreno dal notaio

Quando si decide di comprare un terreno dal notaio, occorre in primis verificare il tipo di terreno, in quanto esistono delle differenze, sia sulla disciplina, che sul procedimento da seguire per divenirne proprietari con la compravendita per atto pubblico.

Infatti, nel caso di terreno agricolo, bisogna controllare se vi siano coltivatori diretti affittuari o confinanti in quanto al ricorrere di determinati presupposti previsti dalla legge, potrebbe sorgere il diritto di prelazione nell’acquisto dal notaio.

Vediamo cosa succede nel caso in cui vi si sia un confinante del terreno agricolo con determinate caratteristiche e cosa è necessario sapere prima di comprare il terreno agricolo dal notaio.

Diritto di prelazione del confinante del terreno agricolo

Il diritto di prelazione nell’acquisto del fondo da parte del confinante è alternativamente riconosciuto al coltivatore diretto, così come all’imprenditore agricolo professionale. Ciò rappresenta una novità, ma soprattutto comporta la modifica della regola tradizionale secondo cui il diritto di prelazione spetta solo al coltivatore diretto.

Ciò incrementa la possibilità per i confinanti di ampliare le proprie attività e aziende agricole, rendendo, però, più complesso il procedimento per l’acquisto di un terreno dal notaio da parte di chi non è confinante.
Il diritto di prelazione agraria riconosciuto all’imprenditore agricolo professionale è espressamente delimitato solo all’ipotesi di una vendita di un fondo confinante, a differenza di quanto previsto per il coltivatore diretto, che ha il diritto di prelazione agraria anche sulla vendita del fondo di cui egli è affittuario.

Quindi, purchè venga riconosciuto il diritto di prelazione, la legge stabilisce che il proprietario del fondo confinante lo coltivi direttamente e sul fondo offerto in vendita non sia insediato un affittuario coltivatore diretto.

Per poter verificarsi il diritto di prelazione, ossia per essere preferiti nell’acquisto dal notaio, occorre che siano previste le condizioni sancite dalla legge. In particolare il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni e non deve aver venduto nei due anni precedenti altri fondi rustici di un determinato imponibile fondiario.

Come esercitare il diritto di prelazione

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il coltivatore diretto avrà un lasso di tempo di trenta giorni per decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione.

Terreni confinanti al terreno agricolo: cosa sapere

Spesso il terreno agricolo che si intende comprare dal notaio appartiene ad una più ampia zona destinata all’agricoltura e quindi è molto probabile che vi siano dei fondi confinanti aventi determinate caratteristiche, da dover analizzare per comprendere se sussista il diritto di prelazione.

La verifica della qualità di confinante non è sempre così semplice, in quanto è necessario dover analizzare numerosi aspetti sia dal punto di vista soggettivo, in relazione ai requisiti del confinante, sia dal punto di vista oggettivo.

Quando due terreni sono confinanti?

Apparentemente può sembrare una domanda banale, ma in realtà la questione è molto discussa, in quanto nel corso del tempo ci sono stati accesi dibattiti tra i giudici.

Tuttavia un terreno si considera confinante con un altro, quando tra di essi vi è una contiguità materiale e fisica, ossia quando condividono una linea di confine, di demarcazione e non possono essere considerati, quindi, come terreni separati da un impedimento.

Anche nel caso in cui due terreni si tocchino per un solo lato possono essere considerati confinanti, mentre se il contatto è solo per uno spigolo cioè, da un punto di vista strettamente geometrico, abbiano un comune un solo punto, anziché una linea,  la giurisprudenza ha ritenuto che i fondi non fossero confinanti.

Fondi confinanti intervallati: c’è la prelazione?

Può accadere spesso che due terreni siano intervallati da una strada adibita al solo passaggio per i mezzi agricoli, divenuta poi, in un secondo momento, di uso pubblico.

In realtà, in paesaggi rurali capita spesso che due fondi siano divisi da ruscelli, strade o canali e ciò può costituire un problema ai fini della loro qualificazione. Nel caso di terreni agricoli intervallati da una strada pubblica si ritiene che non sussista il diritto di prelazione in quanto viene meno la contiguità fisica e materiale.

Stesso discorso può aversi nel caso in cui vi sia un corso d’acqua ad intervallare i due fondi, come affermato dai giudici in alcune note sentenze. La contiguità materiale tra i fondi è ovviamente esclusa dalla presenza di una striscia di terreno di proprietà di terzi, per quanto piccola.; naturalmente possono verificarsi nuovi casi e per questo occorre affidarsi a un notaio per comprendere al meglio se sussista il diritto di prelazione.

Cosa succede se ci sono più confinanti del terreno

Nel caso in cui ci siano più confinanti del terreno che si intende acquistare dal notaio, sorgerà per tutti il diritto di prelazione, ma il venditore, proprietario del fondo, non potrà scegliere a chi venderlo e sarà il giudice a valutare il caso in maniera specifica, tenendo conto delle caratteristiche del terreno e di altri parametri. Quindi non è possibile comprendere dall’inizio chi avrà il diritto di prelazione sull’acquisto del terreno.

Preventivo notarile per comprare terreno

Per capire se c’è la prelazione agraria prima del rogito notarile di vendita, è necessario rivolgersi al notaio il quale saprà risolvere i casi dubbi e offrire la possibilità di seguire l’iter previsto dalla legge, senza incorrere in errori.

Per avere un’idea sui costi dell’acquisto di un terreno dal notaio, basterà richiedere un preventivo gratuito notarile mediante questa piattaforma, in modo da non essere impreparati prima di intraprendere l’investimento immobiliare.

In pochi semplici passaggi, inserendo le informazioni necessarie, sarà possibile avere in breve tempo un preventivo direttamente da un notaio, senza alcuna mediazione e a costo zero.