Comprare un’abitazione: ecco il calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa

• Il calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa non è complesso: vediamo insieme quali sono i parametri da prendere in considerazione e le differenze in base alla precedente titolarità del bene.
• Calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa da un costruttore

Il calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa non è complesso: vediamo insieme quali sono i parametri da prendere in considerazione e le differenze in base alla precedente titolarità del bene.

In primo luogo occorre chiarire che se acquistiamo la nostra abitazione da un privato o da un costruttore cambiano le imposte che dobbiamo versare e anche i relativi importi. Vediamo come.

Immaginiamo di dover fare il calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa da un privato (o da impresa costruttrice se sono passati più di cinque anni dai lavori di costruzione o ristrutturazione).

In questo caso le imposte da versare saranno: l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile, l’imposta ipotecaria pari a 50 euro e l’imposta catastale anch’essa pari a 50 euro.

Ma di cosa stiamo parlando quando utilizziamo l’espressione “valore catastale”? Cos’è e come calcola?

Per spiegarlo dobbiamo prima comprendere che cos’è il sistema del prezzo- valore: si tratta di un sistema introdotto dal legislatore nel 2006, valido per le cessioni di immobili ad uso abitativo, che permette di determinare la base imponibile delle imposte che abbiamo indicato (di registro, ipotecaria e catastale). 

Applicando il sistema del “prezzo-valore” le imposte non si calcolano più sul corrispettivo pattuito, cioè sul prezzo d’acquisto, ma su una base imponibile definita appunto valore catastale.

Il valore catastale di un immobile si calcola così: individuate la rendita catastale, rivalutatela del 5% e moltiplicatela, in caso di acquisto con le agevolazioni prima casa, per un coefficiente fisso pari a 110.

Un esempio concreto: prendiamo un immobile con rendita catastale 650 euro lo moltiplichiamo per 1,05 (rivalutazione al 5%) e poi per 110 (coefficiente), il totale sarà 75,075 euro (650X1,05X110). Questo è il valore catastale dell’immobile. Il 2% di questo valore, e cioè 1501,5 euro, sarà l’imposta di registro.

La rendita castale si trova indicata sulla visura catastale nell’apposita voce “rendita” facilmente identificabile. 

Bisogna tuttavia fare attenzione a due cose: benché il corrispettivo pattuito non sia la base imponibile per il calcolo delle imposte, va indicato nell’atto di acquisto; in nessun caso l’imposta di registro potrà essere inferiore ai 1000 (mille) euro.

Il sistema del “prezzo-valore” si applica se l’acquirente è una persona fisica, mentre chi cede il bene può essere sia un privato che un venditore non soggetto ad iva (associazioni, fondazioni e simili) o in esenzione Iva.

Una volta individuata l’imposta di registro, al calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa vanno aggiunte ancora due voci: imposta ipotecaria e imposta catastale. Queste si pagano nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa da un costruttore

Abbiamo detto che la “provenienza del bene” incide sul calcolo delle imposte per l’acquisto della prima casa ed abbiamo esaminato la fattispecie in cui il precedente titolare del bene era un privato.

Vediamo ora cosa accade se acquistiamo la nostra prima casa da un costruttore entro 5 anni dalla sua realizzazione o ristrutturazione.

In questo caso le imposte da versare sono: Iva al 4% sul valore dell’immobile, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Anche in questo caso facciamo un esempio: immaginiamo di comprare da un’impresa costruttrice una casa del valore di 200.000 euro, il calcolo delle imposte per l’acquisto come prima casa sarà Iva al 4% e cioè 8000 (ottomila) euro, più 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta catastale e 200 euro di imposta ipotecaria, totale imposte 8600 euro.

L’acquisto della casa sarà perfezionato con il rogito notarile, in questa fase il Notaio di fiducia procederà alle necessarie verifiche sul bene e perfezionerà l’atto con la registrazione e il versamento delle tasse per conto dell’acquirente, tuttavia per compiere con tranquillità un passo importante come l’acquisto di una casa può essere una buona intuizione coinvolgere il professionista esperto sin dall’inizio del nostro percorso d’acquisto, grazie alla sua consulenza ed assistenza sarà  infatti possibile affrontare ogni passaggio con maggior serenità.