Giusto titolo di deroga delle distanze legali e limiti inderogabili

• Che cosa sono le distanze legali?
• Altre tipologie di distanze previste da normative
• Quali costruzioni devono rispettare i confini
• Cosa non è considerato costruzione
• Chi deve rispettare le distanze
• Come si deroga alle distanze legali
• Quale atto notarile è necessario stipulare
• Cosa succede nel caso in cui l’accordo non sia efficace
• Costo della servitù
• Documenti necessari
• Distanza di tre metri
• Distanza di cinque metri
• Distanza di dieci metriì
• Limiti all’accordo privato

Che cosa sono le distanze legali?

La legge prevede norme apposite anche in tema di distanze da osservare tra una costruzione e l’altra. La previsione di distanze legali serve ad evitare nocive e fastidiose intercapedini tra immobili confinanti, il Codice Civile prevede che le distanze tra costruzioni su fondi confinanti debbano essere di almeno tre metri. Fanno eccezione alla regola dei tre metri le costruzioni edificate in aderenza o unite l’una all’altra.

Altre tipologie di distanze previste da normative

Il Codice Civile che, come abbiamo visto, impone una distanza legale di tre metri prevede altresì che la regolamentazione locale possa prevedere il rispetto di distanze legali anche maggiori. Quindi, nei fatti, possono essere imposte distanze non minori di tre, cinque e dieci metri.

Distanza di tre metri

I fabbricati, se non sono edificati in aderenza sul confine o uniti tra loro, devono rispettare l’inderogabile distanza di tre metri l’uno dall’altro. In materia si è espressa il 19 maggio 2016 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, stabilendo però il c.d. principio di prevenzione temporale.

Ciò significa che il dovere di rispettare le distanze legali non è applicabile a chi costruisce per primo, anche se lo strumento urbanistico locale non consente la costruzione in aderenza o non prevede una distanza minima. Le distanze, quindi, dovranno essere rispettate da chi costruisce per secondo, il quale sarà vincolato dalla costruzione edificata per prima, salvo non costruire in aderenza o unificare le due costruzioni, laddove possibile

Distanza di cinque metri

La maggior parte degli strumenti urbanistici locali impongono, in deroga al Codice Civile, come previsto dalla stessa Legge, che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno, e quindi non inferiore, a cinque metri.

Distanza di dieci metriì

La distanza minima di almeno dieci metri è, invece, prevista dall’art. 9 del Decreto Ministeriale 1444/1968 quando almeno uno degli edifici antistanti tra loro abbiano una parete finestrata.  

Quali costruzioni devono rispettare i confini

La legge non prevede distinzioni di sorta. Con l’accezione costruzione, solitamente si fa riferimento a qualsiasi opera edificata dall’uomo. Non si deve pensare quindi solamente ad un edificio o a un box, ma tra le costruzioni si possono annoverare anche una veranda, un gazebo, una piscina o qualsiasi altra costruzione.

Cosa non è considerato costruzione

Non si considerano costruzioni gli arredi esterni da giardino come le piscine fuori terra, i tendoni o il capanno per gli attrezzi se questi beni sono mobili, cioè non ancorati al terreno con strutture fisse.

Chi deve rispettare le distanze

Il rispetto delle distanze previste dalla Legge o dai regolamenti locali deve essere osservata da colui che costruisce per secondo. Infatti, chi costruisce per primo ha la libertà di costruire dove è più comodo, vincolando quindi colui che costruirà dopo di lui.

Come si deroga alle distanze legali

Per derogare alle distanze legali è necessario un atto notarile con il quale il proprietario dell’immobile costruito per primo concede il diritto di costruire ad una distanza minore da quella prevista dalla legge.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione - in verità non è la prima - ha ribadito che una scrittura privata tra proprietari confinanti con cui si autorizza a costruire a distanza inferiore di quella prevista dalla Legge non è strumento idoneo per assicurare la stabilità nel tempo della costruzione. Infatti, la scrittura privata ha efficacia solo tra le parti.

Quale atto notarile è necessario stipulare

Per assicurare efficacia nel tempo all’accordo di deroga alle distanze legali è necessario stipulare un atto di costituzione del diritto di servitù con il quale il proprietario della costruzione costruita per prima pone a carico della propria costruzione ed a favore della futura costruzione o di quella già edificata il diritto di essere costruita o mantenuta ad una distanza minore da quella consentita.

La servitù può essere a favore di uno solo dei fabbricati o fondi oppure a favore e contro entrambi i fabbricati o fondi, a seconda che i proprietari abbiano già edificato o meno.

Mediante l’atto notarile, che viene trascritto nei Registri Immobiliari, il vincolo può essere opposto a chiunque, vincolando anche coloro che acquisteranno in futuro gli immobili.

Limiti all’accordo privato

Solitamente si costituisce una servitù o si addiviene a permuta di una servitù di deroga alle distanze per espressa richiesta del Comune che deve assentire alla costruzione o all’ampliamento di un fabbricato. In ogni caso, l’accordo di deroga di confini non può mai violare le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici locali, in quanto questi non tutelano interessi privati, ma collettivi.

Quindi, l’accordo, anche se concluso con forma notarile, non garantisce il rilascio né di un titolo edilizio nuovo né di un titolo edilizio in sanatoria.

Cosa succede nel caso in cui l’accordo non sia efficace

Abbiamo visto sopra che l’accordo privato non vincola mai il Comune, che può non consentire la costruzione. In questo caso, la costruzione dovrà essere demolita del tutto, oppure solo in parte, se questa parte non è necessaria ai fini della stabilità complessiva dell’intero edificio.

Lo stesso si può dire per il caso in cui l’accordo non sia raggiunto mendante atto notarile, ma in presenza di una servitù costituita per atto privato. L’eventuale successivo proprietario, infatti, non sarebbe vincolato, salvo provare l’usucapione del diritto di servitù, che soffre di costi molto più alti e dell’alea del procedimento giudiziale.

Costo della servitù

L’atto di costituzione del diritto di servitù è un atto oneroso. Tra privati, l’atto sconta l’imposta di registro, il cui ammontare minimo è pari ad euro 1000,00 oltre l’imposta ipotecaria pari ad euro 50,00. Complessivamente, quindi, l’atto notarile sconta imposta complessiva minima di euro 1050,00 a cui è necessario aggiungere l’onorario del notaio e le spese.

Documenti necessari

I documenti necessari da presentare al notaio, oltre a quelli di identità, sono il titolo di provenienza e, nel caso in cui il vincolo sia posto a carico di un terreno, è necessario presentare un Certificato di destinazione urbanistica. Qualora il vincolo sia posto a carico di un fabbricato, invece, è necessario allegare la planimetria e prestare in atto la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria.