Trasferimento Immobili Notaio: Atto di Compravendita ad uso residenziale e commerciale

Il trasferimento di un immobile può essere riferito sia a beni immobili residenziali che a beni immobili commerciali. Per meglio comprendere questa divisione di seguito riporteremo una lista indicativa esclusivamente a titolo esemplificativo (verificare caso per caso e chiedere informazioni al notaio in merito). Esistono differenti metodologie per trasferire la proprietà di un bene immobile e per valutare quale è più affine alle proprie esigenze il suggerimento è quello di chiedere una consulenza al notaio.

TRASFERIMENTO IMMOBILI RESIDENZIALI - STUDIO NOTARILE

Di seguito riportiamo un elenco degli immobili classificati come residenziali:

Gruppo A - Abitazioni e uffici

A/1         Abitazioni di tipo signorile
A/2         Abitazioni di tipo civile
A/3         Abitazioni di tipo economico
A/4         Abitazioni di tipo popolare
A/5         Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6         Abitazioni di tipo rurale
A/7         Abitazioni in villini
A/8         Abitazioni in ville
A/9         Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/11       Abitazioni ed alloggi tipici

Di seguito riportiamo un elenco degli immobili che non vengono classificati come residenziali:

A/10       Uffici e studi privati

Gruppo C - Immobili commerciali e pertinenze

C/1         Negozi e botteghe     
C/2         Magazzini e locali di deposito           
C/3         Laboratori per arti e mestieri 
C/4         Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5         Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)        
C/6         Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)           
C/7         Tettoie chiuse od aperte

Gruppo D - Immobili a destinazione speciale

D/1         Opifici
D/2         Alberghi e pensioni (con fine di lucro)          
D/3         Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)      
D/4         Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) 
D/5         Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)         
D/6         Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)    
D/7         Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non    suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni    
D/8         Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni    
D/9         Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio    
D/10       Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole    
D/11       Scuole e laboratori scientifici privati 
D/12       Posti barca in porti turistici, stabilimenti balneari     

Gruppo E - Immobili a destinazione particolare

E/1         Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2         Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio     
E/3         Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche     
E/4         Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche         
E/5         Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze          
E/6         Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale          
E/7         Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti    
E/8         Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia 
E/9         Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E 

Gruppo F - Entità urbane

F/1         Aree urbane   
F/2         Unità collabenti          
F/3         Unità in corso di costruzione 
F/4         Unità in corso di definizione  
F/5         Lastrici solari  

Gruppo T - Terreni

Trasferimenti immobiliari: gli atti di compravendita

I trasferimenti immobiliari richiedono un atto notarile

Come prima cosa è bene dire che i trasferimenti immobiliari, di qualsiasi oggetto si tratti, richiedono un atto notarile. Quando un terreno o una proprietà immobiliare devono dunque passare dalle mani di uno o più vecchi proprietari a uno o più nuovi proprietari è necessario che il Notaio stili uno specifico atto in cui l’oggetto di compravendita sia determinato in modo molto preciso, così come gli accordi per la sua vendita e le generalità del venditore e del compratore (o dei venditori e dei compratori se si tratta di più di una persona). Questo atto, una volta debitamente registrato a cura del Notaio, sancirà l’effettivo passaggio del bene oggetto di compravendita da una proprietà all’altra.
Negli ultimi anni, anche grazie a un grande lavoro di aggiornamento dei catasti, vi è una maggiore attenzione anche alla regolarità catastale degli immobili: se sulle nuove costruzioni non si riscontrano – o non si dovrebbero riscontrare – grosse problematiche, spesso altrettanto non può dirsi delle vecchie costruzioni, realizzate e modificate nel corso di decenni se non addirittura di secoli e in cui frazionamenti, passaggi di proprietà e accatastamenti non sono sempre chiarissimi. In questi casi potrebbe essere necessario rivolgersi a un perito, a un geometra o a un architetto o comunque a un professionista che ci aiuti a verificare la situazione dell’immobile e a regolamentare eventuali situazioni non chiare prima di mettere in vendita l’abitazione.

Trasferimenti immobiliari: l’acquisto della prima casa

Tra i diversi trasferimenti immobiliari riveste sicuramente una grande importanza anche dal punto di vista sociale l’acquisto della prima casa. L’Italia è ancora oggi molto legata all’abitazione di proprietà e questa è una grande ricchezza in mano alle famiglie, che possono così contare su una certa solidità. Data l’importanza della questione abitativa, il legislatore ha previsto delle agevolazioni fiscali importanti per l’acquisto della prima casa, rendendola così un investimento molto più accessibile per le famiglie. In particolare l’agevolazione sull’IVA (che va pagata in caso di acquisto di un’abitazione da impresa di costruzioni che abbia finito i lavori di costruzione o ristrutturazione da meno di cinque anni) o sull’Imposta di registro (che va pagata in caso di acquisto dell’abitazione da privato o da impresa di costruzioni che abbia finito i lavori di costruzione o ristrutturazione da più di cinque anni) possono fare una differenza anche di migliaia di euro sul conto finale.
Come si accennava più sopra, nei trasferimenti immobiliari è necessario l’intervento di un Notaio: questi svolge le verifiche del caso (i già citati controlli catastali, ma anche la verifica dell’assenza di ipoteche o vincoli di cui le parti non siano a conoscenza), predispone l’atto, lo illustra agli interessati, accertandosi delle loro identità e della loro volontà di addivenire a un accordo secondo le condizioni stabilite, lo fa sottoscrivere in sua presenza e quindi procede con la corretta registrazione dell’atto stesso così che il passaggio di proprietà divenga definitivo. Da quel momento possiamo dire di essere i nuovi proprietari dell’abitazione.

Trasferimenti immobiliari e mutuo

I trasferimenti immobiliari sono spesso collegati alle richieste di mutuo. Caso tipico è naturalmente quello in cui si vuole comprare un’abitazione (ma non è questo l’unico caso) e non si dispongono dei fondi necessari per portare a termine in autonomia la transazione. In questo caso ci rivolgeremo quindi a uno o più istituti di credito, chiedendo la loro disponibilità a concederci il mutuo e le condizioni applicate. Quando avremo scelto la proposta che riteniamo essere migliore, magari confrontando i diversi tassi di interesse e/o le condizioni che ci vengono applicate nonché eventuali spese accessorie, allora la banca inizierà a sua volta a svolgere le verifiche del caso. Da una parte si accerterà della nostra possibilità di ripagare il debito, valutando il fattore di rischio legato alla nostra solvibilità, dall’altra effettuerà delle verifiche sull’immobile oggetto di trasferimento servendosi di periti tecnici e di un Notaio. Questi svolgerà in pratica, per conto della banca, le stesse verifiche che il nostro Notaio dovrà fare prima di procedere con il rogito: la banca prima di concederci il mutuo vorrà infatti accertarsi che l’immobile sia in regola in tutto e per tutto e non vi saranno motivi ostativi alla conclusione del contratto.
Una volta che queste verifiche – come si spera – avranno dato esito positivo e non vi siano dunque ragioni per non concedere il mutuo, la banca ci confermerà l’apertura del mutuo: attenzione, i tassi di interesse hanno variazioni giornaliere, quindi potrebbero esserci delle leggere oscillazioni tra il momento in cui chiediamo il preventivo alla banca e quello in cui andiamo a sottoscrivere l’atto di mutuo, specie se per diversi motivi passa un po’ di tempo.
Anche il mutuo richiede infatti un atto notarile dedicato, che viene pagato dal cliente (così come per convenzione il rogito) e che viene di norma stipulato contestualmente all’atto di compravendita. Se così è, presso il Notaio che abbiamo scelto ci troveremo noi, il venditore e un rappresentante della banca: firmeremo insieme al venditore l’atto di compravendita e insieme al rappresentante delegato della banca l’atto di mutuo. Naturalmente il venditore non avrà nulla a che fare con l’atto di mutuo così come la banca non avrà nulla a che vedere con l’atto di compravendita.
Gli atti verranno letti integralmente dal Notaio alla presenza delle parti interessate: può sembrare una noiosa formalità, in quanto si tratta di atti spesso non brevi, ma è importante prestarvi la massima attenzione in quanto qui vengono trascritti tutti i dati fondamentali riguardo la transazione che stiamo effettuando e saranno questi documenti a far fede nel corso degli anni. Se qualcosa non ci è ancora chiaro chiediamo dunque spiegazioni e chiarimenti, così da firmare un documento di cui siamo pienamente consapevoli e senza ombre di dubbio.
Per noi, questo è l’atto finale dell’iter, l’ultimo che ci vede direttamente coinvolti: in realtà questi atti vanno poi registrati nel modo corretto, incombenza che avviene a cura del Notaio. A questo punto possiamo dire che il trasferimento immobiliare è avvenuto e siamo dunque i nuovi proprietari dell’immobile!