Trasferimento di proprietà di un immobile: come avviene e cosa cambia tra casa e negozio

Il trasferimento di un immobile può essere riferito sia a beni immobili residenziali sia a beni immobili commerciali. Per meglio comprendere questa divisione di seguito riporteremo una lista esclusivamente a titolo esemplificativo (verificare caso per caso e chiedere informazioni al notaio in merito). Esistono differenti metodologie per trasferire la proprietà di un bene immobile e per valutare quale è più affine alle proprie esigenze il suggerimento è quello di chiedere una consulenza al notaio.

Chi cerca "passaggio di proprietà" ha spesso in mente quello dell'auto, che si sbriga allo sportello in una mattinata. Per una casa, un box o un negozio le regole sono altre. Il contratto che trasferisce la proprietà di un immobile deve avere forma scritta, altrimenti è nullo (art. 1350 del Codice Civile), e per essere trascritto nei registri immobiliari, cioè per valere anche verso i terzi, serve un atto pubblico o una scrittura privata con le firme autenticate (art. 2657). In pratica il passaggio avviene davanti al notaio, che dopo la firma cura registrazione, trascrizione e voltura catastale. Qualunque sia la strada scelta, il risultato finale è lo stesso: un nuovo nome nei registri immobiliari e in catasto.

Abitazione, negozio o box: la categoria catastale decide le imposte

Prima ancora del tipo di atto, quello che pesa di più sul conto finale è la natura dell'immobile. Il catasto assegna a ogni unità una categoria, e da quella categoria dipendono le imposte del trasferimento, la possibilità di chiedere le agevolazioni prima casa e perfino il modo in cui si calcola la base imponibile. Semplificando molto, le situazioni sono tre.

I modi per trasferire la proprietà di un immobile

La parola "trasferimento immobiliare" comprende tutti gli atti che spostano la proprietà da una persona a un'altra. La compravendita è il caso più frequente, ma non è l'unico, e la scelta tra una strada e l'altra cambia molto sia sul piano fiscale sia su quello dei rapporti in famiglia. La tabella mette in fila i casi più comuni; le imposte sono indicate in modo semplificato e vanno sempre ricalcolate sul caso concreto.

Restano fuori dalla tabella i casi in cui la proprietà passa senza un contratto: la sentenza che accerta l'usucapione o che esegue un preliminare non rispettato (art. 2932), il decreto di trasferimento dopo un'asta giudiziaria. Anche lì, prima di rivendere, conviene un passaggio dal notaio per mettere in ordine trascrizioni e catasto.

Se il dubbio è quale strada conviene, la risposta dipende da chi trasferisce, a chi e con quale immobile: un genitore che vuole intestare la casa al figlio, due fratelli che devono spartirsi l'appartamento ereditato e chi compra il primo bilocale fanno conti diversi. Con il preventivo notarile online di NotaioFacile puoi descrivere il tuo caso e ricevere in poche ore le proposte dei notai della tua zona, per confrontare gli onorari e, soprattutto, il consiglio sul tipo di atto più adatto.

Le categorie catastali, gruppo per gruppo

Di seguito riportiamo un elenco degli immobili classificati come residenziali:

Gruppo A - Abitazioni e uffici

• A/1 Abitazioni di tipo signorile
• A/2 Abitazioni di tipo civile
• A/3 Abitazioni di tipo economico
• A/4 Abitazioni di tipo popolare
• A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 Abitazioni di tipo rurale
• A/7 Abitazioni in villini
• A/8 Abitazioni in ville
• A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
• A/11 Abitazioni ed alloggi tipici

Di seguito riportiamo un elenco degli immobili che non vengono classificati come residenziali:

A/10 Uffici e studi privati

Gruppo B - Immobili a uso collettivo

• B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
• B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
• B/3 Prigioni e riformatori
• B/4 Uffici pubblici
• B/5 Scuole e laboratori scientifici
• B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
• B/7 Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti
• B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C - Immobili commerciali e pertinenze

• C/1 Negozi e botteghe
• C/2 Magazzini e locali di deposito
• C/3 Laboratori per arti e mestieri
• C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
• C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
• C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
• C/7 Tettoie chiuse od aperte

Gruppo D - Immobili a destinazione speciale

• D/1 Opifici
• D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
• D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
• D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
• D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
• D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
• D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
• D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
• D/11 Scuole e laboratori scientifici privati
• D/12 Posti barca in porti turistici, stabilimenti balneari

Gruppo E - Immobili a destinazione particolare

• E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
• E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
• E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
• E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
• E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
• E/6 Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
• E/7 Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
• E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
• E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Gruppo F - Entità urbane

• F/1 Aree urbane
• F/2 Unità collabenti
• F/3 Unità in corso di costruzione
• F/4 Unità in corso di definizione
• F/5 Lastrici solari
• F/6 Fabbricati in attesa di dichiarazione
• F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Terreni

I terreni non hanno una categoria del catasto fabbricati: sono censiti nel Catasto Terreni per qualità e classe (seminativo, vigneto, pascolo e così via). Ai fini del trasferimento conta soprattutto se il terreno è agricolo o edificabile, perché cambiano le imposte e i documenti da allegare all'atto, a partire dal certificato di destinazione urbanistica. Sul tema c'è una guida dedicata all'acquisto di un terreno dal notaio.

Trasferimenti immobiliari: gli atti di compravendita

Come prima cosa è bene chiarire che i trasferimenti immobiliari, qualsiasi ne sia l'oggetto, richiedono un atto notarile. Quando un terreno o una proprietà immobiliare devono passare dalle mani di uno o più proprietari a soggetti nuovi, è necessario che il Notaio stili uno specifico atto in cui l'oggetto di compravendita sia determinato in modo molto preciso, così come gli accordi per la sua vendita e le generalità del venditore e del compratore (o dei venditori e dei compratori se si tratta di più parti). Questo atto, una volta debitamente registrato a cura del Notaio, sancirà l'effettivo passaggio del bene oggetto di compravendita da una proprietà all'altra.

Negli ultimi anni, anche grazie a un grande lavoro di aggiornamento dei catasti, sussiste una maggiore attenzione anche alla regolarità catastale degli immobili: se sulle nuove costruzioni non si riscontrano, o non si dovrebbero riscontrare, grosse problematiche, spesso altrettanto non può dirsi delle vecchie costruzioni, realizzate e modificate nel corso di decenni se non addirittura di secoli e in cui frazionamenti, passaggi di proprietà e accatastamenti non sono sempre chiarissimi. In questi casi potrebbe essere necessario rivolgersi a un perito, a un geometra o a un architetto o comunque a un professionista che ci aiuti a verificare la situazione dell'immobile e a regolamentare eventuali situazioni non chiare prima di mettere in vendita l'abitazione. Il punto di partenza sono i dati catastali riportati in atto: foglio, particella, subalterno, categoria e rendita devono corrispondere a quello che esiste davvero.

Trasferimenti immobiliari: l'acquisto della prima casa

Tra i diversi trasferimenti immobiliari riveste una certa importanza anche dal punto di vista sociale l'acquisto della prima casa. L'Italia è ancora oggi tradizionalmente legata all'abitazione come concetto di proprietà e questa può rappresentare sicurezza e ricchezza in mano alle famiglie, che possono così contare su una certa solidità.

Anche in virtù di questa mentalità, il legislatore ha previsto delle agevolazioni fiscali importanti per l'acquisto della prima casa, rendendola così un investimento molto più accessibile per le famiglie. In particolare l'agevolazione sull'IVA (che va pagata in caso di acquisto di un'abitazione da impresa di costruzioni che abbia finito i lavori di costruzione o ristrutturazione da meno di cinque anni) o sull'Imposta di registro (che va pagata in caso di acquisto dell'abitazione da privato o da impresa di costruzioni che abbia finito i lavori di costruzione o ristrutturazione da più di cinque anni, salvo che l'impresa scelga di applicare comunque l'IVA) possono fare una differenza anche di migliaia di euro sul conto finale. L'agevolazione riguarda solo le abitazioni delle categorie da A/2 ad A/7 e A/11: per A/1, A/8 e A/9 si paga il regime ordinario anche se è l'unica casa che si possiede.

Come si accennava più sopra, nei trasferimenti immobiliari è necessario l'intervento di un Notaio. Il suo lavoro è più ampio di quanto si veda al momento della firma; semplificando, di norma svolge le verifiche del caso (i già citati controlli catastali, ma anche la verifica dell'assenza di ipoteche o vincoli di cui le parti non siano a conoscenza), predispone l'atto, lo illustra agli interessati, accertandosi delle loro identità e della loro volontà di addivenire a un accordo secondo le condizioni stabilite, lo fa sottoscrivere in sua presenza e, quindi, procede con la corretta registrazione dell'atto stesso così che il passaggio di proprietà divenga definitivo. Da quel momento possiamo dire di essere i nuovi proprietari dell'abitazione.

Trasferimenti immobiliari e mutuo

I trasferimenti immobiliari possono essere subordinati alla richiesta di mutuo. Tutte le volte in cui manca la liquidità necessaria per investimenti di questo tipo, ci rivolgeremo probabilmente a uno o più istituti di credito, chiedendo l'erogazione del finanziamento. La banca, prima di accordare il mutuo, da una parte si accerterà della nostra possibilità di ripagare il debito, valutando il fattore di rischio legato alla nostra solvibilità, dall'altra, in caso di mutuo acquisto casa, effettuerà delle verifiche sull'immobile oggetto di trasferimento servendosi di periti tecnici e di un Notaio di fiducia. Attenzione questo non esclude per il contraente la possibilità, in caso di accettazione del mutuo, di rivolgersi al proprio notaio per l'atto.

Anche il mutuo richiede, infatti, un atto notarile dedicato, le cui spese sono a carico di chi lo richiede e che viene di norma stipulato contestualmente all'atto di compravendita. Seguendo questo scenario, presso il Notaio che abbiamo scelto ci troveremo noi, il venditore e un rappresentante della banca: firmeremo insieme al venditore il rogito e l'atto di mutuo. Naturalmente il venditore non avrà nulla a che fare con l'atto di mutuo così come la banca non avrà nulla a che vedere con l'atto di compravendita.

Gli atti verranno letti integralmente dal Notaio alla presenza delle parti interessate: può sembrare una formalità, in quanto si tratta di atti spesso non brevi, ma è importante prestarvi la massima attenzione in quanto qui vengono trascritti tutti i dati fondamentali riguardo la transazione che stiamo effettuando e saranno questi documenti a far fede nel corso degli anni. Se qualcosa non ci è ancora chiaro chiediamo dunque spiegazioni e chiarimenti, così da firmare un documento di cui siamo pienamente consapevoli.

Per noi in prima persona, questo sarà l'atto finale dell'iter di compravendita, l'ultimo che ci vede attivamente coinvolti: in realtà questi atti vanno poi registrati nel modo corretto, step di cui si occupa il Notaio. A questo punto possiamo dire che il trasferimento immobiliare è avvenuto e siamo dunque i nuovi proprietari dell'immobile!

Passaggio di proprietà di una casa: cinque dubbi che tornano spesso

Si può fare il passaggio di proprietà di una casa senza notaio, come per l'auto?

No, salvo casi particolari. Una scrittura privata firmata tra le parti vincola chi la firma, ma non si può trascrivere nei registri immobiliari e quindi non vale verso i terzi: la casa risulterebbe ancora del vecchio proprietario, con tutti i rischi del caso (pignoramenti, doppia vendita, impossibilità di ottenere un mutuo). Fanno eccezione i trasferimenti disposti da una sentenza o inseriti in un accordo di separazione o divorzio omologato dal tribunale, che la Cassazione considera titolo valido per la trascrizione. Anche in questi casi, però, è buona norma farsi seguire da un notaio per trascrizioni e voltura.

Qual è il modo meno costoso per intestare una casa a un figlio?

Nella maggior parte dei casi la donazione, perché tra genitori e figli l'imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro per ciascun beneficiario e, se il figlio ha i requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna. La vendita a un prezzo simbolico non è una scorciatoia: rischia di essere trattata come una donazione mascherata e crea attriti con gli altri eredi. Con la legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, chi compra una casa donata non rischia più la restituzione ai legittimari, quindi anche una futura rivendita è più semplice. Resta il tema della legittima degli altri figli, da valutare con il notaio prima di firmare.

Quanto tempo ci vuole perché il trasferimento sia completo?

Tra le parti la proprietà passa nel momento in cui si firma l'atto. Subito dopo il notaio invia per via telematica registrazione, trascrizione e voltura con un unico adempimento: la legge gli impone di trascrivere nel più breve tempo possibile e comunque entro trenta giorni (art. 2671 del Codice Civile), ma nella pratica di norma passano pochi giorni. Quello che allunga i tempi viene prima della firma: raccolta dei documenti, relazione ipotecaria e catastale, eventuale istruttoria della banca. Con tutto in ordine, dall'incarico al rogito servono spesso alcune settimane; è buona norma chiedere al notaio scelto una stima sul proprio caso.

Un negozio o un ufficio si trasferiscono come una casa?

L'atto è lo stesso, un rogito notarile con le stesse verifiche su proprietà, ipoteche e catasto. Cambiano le imposte: per gli immobili commerciali e strumentali (negozi C/1, uffici A/10, magazzini C/2, laboratori C/3, capannoni D/7 e D/8) non esistono agevolazioni prima casa né prezzo-valore, quindi le imposte si calcolano sul prezzo. Se il venditore è un privato si paga il 9% di registro più 100 euro tra ipotecaria e catastale; se vende un'impresa o un professionista l'imposta di registro è fissa (200 euro) ma ipotecaria e catastale diventano proporzionali, 3% e 1%, sia con IVA sia in esenzione. Sui locali strumentali contano inoltre la conformità urbanistica e l'agibilità per l'uso previsto.

E se la categoria catastale non corrisponde a come l'immobile è usato?

Succede più spesso di quanto si pensi: un magazzino C/2 trasformato in appartamento, una mansarda mai accatastata come abitazione, un negozio usato come casa. Nell'atto il venditore dichiara che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto, quindi la difformità va risolta prima, con un tecnico che presenti la variazione in catasto e, se serve, con la pratica edilizia per il cambio di destinazione d'uso. Comprare un C/2 abitato senza sistemarlo significa pagare imposte da immobile commerciale, rinunciare alle agevolazioni prima casa e faticare a ottenere il mutuo.