La nullità del contratto preliminare in caso di acquisto di casa da costruire

• Vi sono casi in cui si riscontra la nullità del contratto preliminare nell’acquisto di una casa in costruzione. quali? e perché avviene? si tratta di tutele per l’acquirente.
• La nullità del contratto preliminare in mancanza della concessione edilizia.
• Ma cosa accade quando viene dichiarata la nullità del contratto preliminare per la casa che può essere richiesta solo dall’acquirente?

Vi sono casi in cui si riscontra la nullità del contratto preliminare nell’acquisto di una casa in costruzione. Quali? E perché avviene? Si tratta di tutele per l’acquirente.

Vi sono alcuni casi in cui si riscontra la nullità del contratto preliminare nell’acquisto di una casa in costruzione. Apparentemente può sembrare una misura penalizzante per l’acquirente, ma si tratta in realtà di una forma di tutela volta a proteggere gli interessi di chi acquista rispetto ad eventuali inadempienze da parte del costruttore.

Come sappiamo quando si intende acquistare una casa in costruzione o da costruire è necessario sottoscrivere un contratto preliminare per atto pubblico che deve avere determinati requisiti di forma e contenuto. Vediamo in quali casi si prospetta la nullità del contratto preliminare nell'acquisto di una casa.

La nullità del contratto preliminare in mancanza della concessione edilizia.

Il contratto preliminare di una casa da costruire precede naturalmente la sua realizzazione definitiva, non potranno dunque essere richiesti il certificato di agibilità, né il certificato di prestazione energetica.

Tuttavia vi è un titolo dal qual non si può prescindere: la concessione edilizia.

Un immobile da costruire non può essere trasferito se il costruttore non produce un idoneo titolo edilizio. È impossibile vendere ed acquistare un immobile da costruire privo di concessione edilizia e se le parti stipulano ugualmente un atto esso è nullo. Si verifica cioè la nullità del contratto preliminare per la casa.

La nullità del contratto preliminare in mancanza della polizza fidejussoria o con copertura parziale

Quando si stipula il contratto preliminare di una casa in costruzione è fatto obbligo al costruttore di fornire una polizza fidejussoria che copra interamente gli anticipi e le somme che il futuro acquirente ha già versato ed ha in programma di versare nel corso della costruzione fino a quando non sia avvenuto l’effettivo trasferimento di proprietà.

La polizza fidejussoria deve essere consegnata contestualmente alla stipula del contratto, se questo non accade si ricade nella fattispecie della nullità del contratto preliminare per la casa. La nullità non può essere sanata dalla promessa del costruttore di consegnare la polizza successivamente alla stipula.

Si ha inoltre nullità del contratto preliminare anche nel caso in cui la polizza fidejussoria non copra gli interi importi da versare anteriormente al trasferimento di proprietà.

Ma cosa accade quando viene dichiarata la nullità del contratto preliminare per la casa che può essere richiesta solo dall’acquirente?

L’impresa costruttrice è tenuta a restituire non solo tutti gli acconti ricevuti, ma anche gli interessi maturati dal giorno del pagamento.

Come abbiamo visto la nullità del contratto preliminare è di fatto un istituto che tutela l’acquirente. Un’altra tutela prevista in caso di acquisto di una casa da costruire è la polizza assicurativa decennale. Si tratta di una polizza assicurativa a carico del costruttore da consegnare all’atto del rogito. La polizza copre per i dieci anni successivi alla consegna dei lavori eventuali danni che dovessero essere provocati da imperizia o vizi nella costruzione.

Anche in questo caso occorre fare molta attenzione: non tutte le polizze sono a regola d’arte. Per esempio alcune compagnie propongono polizze che garantiscono solo le parti degli edifici destinate a lunga durata,  ma sono illegittime perché devono essere garantiti immobili destinati a lunga durata, non parti di essi.

Parimenti illegittima è la copertura assicurativa che introduce il meccanismo delle franchigie, che si traduce nei fatti in una diminuzione e limitazione dell’importo del risarcimento.

Non illegittime ma certo inaccettabili sono le polizze che escludono vizi palesi o “occulti” “comunque noti al costruttore”: avendo costruito l’immobile è sin troppo facile che si appelli a questa formula per bloccare i risarcimenti.

La casistica, come possiamo vedere, è complessa e non esente da rischi: per questo è sempre una buona idea rivolgersi a un Notaio per la casa sin dalle prime fasi della compravendita, ancor di più quando ci si trova davanti a situazioni particolari come questa.