Le tutele del compratore in caso di fallimento del costruttore

• A cosa bisogna fare attenzione quando si compra una casa in costruzione?
• Cosa succede se il costruttore fallisce?
• La fideiussione nell’atto notarile
• Quando avviene il rimborso dei pagamenti? il ruolo del notaio

A cosa bisogna fare attenzione quando si compra una casa in costruzione?

La stipulazione di un contratto tra un privato cittadino ed una società costruttrice per l’acquisto di una casa in costruzione richiede ovviamente un alto grado di fiducia nei confronti della ditta costruttrice da parte dell’acquirente.

La società costruttrice infatti si troverebbe ad essere pagata anticipatamente per l’esecuzione dei lavori di costruzione, per l’acquisto dei materiali necessari ma sulla base del solo accordo scritto stipulato tra le parti.

Tale fiducia il più delle volte viene basata sulla solidità dell’azienda e sulla sua esperienza nel settore delle costruzioni immobiliari. Prima di procedere alla stipulazione dell’atto, la decisione di comprare una casa in costruzione dovrebbe essere quindi ben ponderata dal potenziale acquirente; ci sono infatti alcuni importanti aspetti su cui bisognerebbe porre la dovuta attenzione.

Preferibilmente con il supporto di un professionista esperto, dovrebbero essere valutati diversi aspetti sia riguardanti la costruzione della casa in sé, come il capitolato offerto, il costo dei materiali e delle eventuali opere fuori capitolato, le scadenze previste per le consegne e le eventuali penali in caso di ritardi. Inoltre dovrebbero essere valutati anche gli aspetti inerenti la ditta costruttrice: sarebbe infatti altamente consigliabile rivolgersi già anticipatamente ad un commercialista o ad un Notaio per valutare preventivamente lo stato di salute della società costruttrice così da poter capire la sua solidità ed affidabilità. Tutto ciò risulta di particolare importanza poiché vi potrebbe essere il rischio, come è accaduto in diversi casi, che vi sia il fallimento del costruttore durante l’esecuzione dell’opera. Analizziamo quindi cosa succede se il costruttore fallisce e quali tutele sono previste.

Cosa succede se il costruttore fallisce?

La legge prevede un sistema di tutele per gli acquirenti degli immobili in costruzione che operano in diversi casi. Infatti sono previsti strumenti sia per la garanzia delle somme anticipate e sia per l’assicurazione dell’immobile che viene costruito, una volta consegnato all’acquirente. La disciplina, in merito all’ipotesi di fallimento del costruttore, prevede che l’acquirente possa ricevere il rimborso delle somme pagate tramite l’escussione di un’apposita garanzia fideiussoria prevista dalla TAIC quando fallisce il costruttore.

Cos’è la TAIC?

Allo scopo di far fronte ai casi in cui la ditta costruttrice fallisca, l’ordinamento italiano ha introdotto una legge speciale: la cosiddetta legge TAIC. Si stratta della legge per la Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire, che ha previsto una serie di strumenti per proteggere i consumatori che comprano case in costruzione. Tra le diverse tutele apposte, esiste anche la tutela per il caso in cui il costruttore entri in stato di crisi e fallisca.

Tale legge prevede che l’acquirente è tutelato se il costruttore stipula una polizza fideiussoria, che andrebbe a rimborsare il compratore di tutte le spese affrontate, nel caso di fallimento della ditta costruttrice. Tale fideiussione dev’essere inserita all’interno dell’atto notarile e dev’essere portata a conoscenza del compratore fin dal momento della stipula dell’atto. Sarà quindi il Notaio di fiducia ad assicurarsi dell’esistenza della fideiussione e ad occuparsi di informare l’acquirente, inserendo all’interno dell’atto gli estremi della fideiussione

Quando fallisce il costruttore?

La tutela degli acquirenti di una casa in costruzione si attiva ogni volta che il costruttore entra in stato di crisi. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti ipotesi: quando l'immobile in costruzione oggetto del contratto di acquisto viene pignorato dal tribunale; ovvero nel momento in cui viene pubblicata la sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; oppure ancora quando vi è la domanda di ammissione al concordato preventivo da parte della società costruttrice. La pubblicazione di uno di tali provvedimenti, o di uno ad essi analogo, permette all’acquirente di escutere la polizza fideiussoria e quindi di ottenere il rimborso delle somme già pagate al costruttore. Per tale motivo è necessario che gli estremi della polizza siano ben definiti già all’interno dell’atto notarile di compravendita, come vediamo meglio qui di seguito.

La fideiussione nell’atto notarile

Le tutele che si andrebbero ad attivare a garanzia del compratore, così come disposte dal TAIC, derivano dalla fideiussione inserita nell’atto notarile. Il costruttore è infatti obbligato a stipulare una fideiussione con una banca o con un’impresa assicurativa.

La fideiussione consiste in un contratto di garanzia del costruttore che copre nel caso di sua insolvenza nella restituzione delle somme. Ciò significa che qualora la ditta costruttrice della casa fallisce tutto ciò che è stato pagato dal compratore gli viene rimborsato con gli interessi; tuttavia, nel caso in cui la ditta non avesse la cifra necessaria, ci sarebbe la copertura da parte dell’assicurazione o della banca con cui il costruttore ha stipulato il contratto di garanzia fideiussoria. All’interno dell’atto notarile, sia in caso di preliminare sia in caso di contratto di acquisto definitivo, devono essere inseriti gli estremi relativi alla fideiussione del costruttore.

Secondo la legge TAIC il costruttore deve rilasciare e consegnare all’acquirente una copia del contratto di fideiussione, il cui importo deve essere corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà della casa. Essa deve garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui il costruttore fallisce.

Quando avviene il rimborso dei pagamenti? Il ruolo del Notaio

Come abbiamo visto, la tutela dell’acquirente di una casa in costruzione è affidata dalla legge alla previsione della garanzia fideiussoria e di una polizza assicurativa sull’immobile in costruzione per eventuali danni o difetti di costruzione.

La fideiussione copre nel caso di fallimento della società costruttrice. Il Notaio rogante durante la stipulazione dell’atto ha quindi il compito di controllare l’esistenza della fideiussione, di indicarne gli estremi all’interno dell’atto notarile e di informare il compratore su come poter richiedere l’escussione della fideiussione, nel caso in cui la società fallisca e non provveda al rimborso. In particolare, la banca o l’assicurazione fideiussore è tenuta a pagare l'importo dovuto ossia le spese effettivamente sostenute e   strettamente necessarie per conseguire sia il rimborso sia i relativi interessi.