Costruttore che fallisce, le tutele di chi compra casa nuova
- A cosa bisogna fare attenzione quando si compra una casa in costruzione?
- Cosa succede se il costruttore fallisce?
- La fideiussione nell’atto notarile
- Quando avviene il rimborso dei pagamenti? il ruolo del notaio
- Tre casi concreti di chi compra dal costruttore
A cosa bisogna fare attenzione quando si compra una casa in costruzione?
La società costruttrice infatti si troverebbe ad essere pagata anticipatamente per l’esecuzione dei lavori di costruzione, per l’acquisto dei materiali necessari ma sulla base del solo accordo scritto stipulato tra le parti.
Tale fiducia il più delle volte viene basata sulla solidità dell’azienda e sulla sua esperienza nel settore delle costruzioni immobiliari. Prima di procedere alla stipulazione dell’atto, la decisione di comprare una casa in costruzione dovrebbe essere quindi ben ponderata dal potenziale acquirente; ci sono infatti alcuni importanti aspetti su cui bisognerebbe porre la dovuta attenzione.
Preferibilmente con il supporto di un professionista esperto, dovrebbero essere valutati diversi aspetti sia riguardanti la costruzione della casa in sé, come il capitolato offerto, il costo dei materiali e delle eventuali opere fuori capitolato, le scadenze previste per le consegne e le eventuali penali in caso di ritardi. Inoltre dovrebbero essere valutati anche gli aspetti inerenti la ditta costruttrice: potrebbe infatti essere utile valutare per tempo, con un commercialista o un Notaio, lo stato di salute della società costruttrice, partendo dalla visura camerale. Tutto ciò risulta di particolare importanza poiché vi potrebbe essere il rischio, come è accaduto in diversi casi, che vi sia il fallimento del costruttore durante l’esecuzione dell’opera. Analizziamo quindi cosa succede se il costruttore fallisce e quali tutele sono previste.
Semplificando, a chi compra una casa da costruire la legge dà una fideiussione sulle somme versate prima del rogito: se il costruttore entra in crisi, è quella a restituirle.
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Cosa succede se il costruttore fallisce?
La legge prevede un sistema di tutele per gli acquirenti degli immobili in costruzione che operano in diversi casi. Infatti sono previsti strumenti sia per la garanzia delle somme anticipate e sia per l’assicurazione dell’immobile che viene costruito, una volta consegnato all’acquirente. La disciplina, in merito all’ipotesi di fallimento del costruttore, prevede che l’acquirente possa ricevere il rimborso delle somme pagate tramite l’escussione di un’apposita garanzia fideiussoria prevista dalla TAIC quando fallisce il costruttore.
Cos’è la TAIC?
Allo scopo di far fronte ai casi in cui la ditta costruttrice fallisca, l’ordinamento italiano ha introdotto una legge speciale: la cosiddetta legge TAIC. Si stratta della legge per la Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire, che ha previsto una serie di strumenti per proteggere i consumatori che comprano case in costruzione. Tra le diverse tutele apposte, esiste anche la tutela per il caso in cui il costruttore entri in stato di crisi e fallisca. È il d.lgs. 122/2005, a tutela delle persone fisiche che comprano dal costruttore (art. 1).
Tale legge obbliga il costruttore a consegnare una fideiussione, a pena di nullità del contratto che solo l’acquirente può far valere (art. 2), che andrebbe a restituire al compratore le somme versate con gli interessi legali in caso di crisi della ditta costruttrice. Tale fideiussione dev’essere inserita all’interno dell’atto notarile e dev’essere portata a conoscenza del compratore fin dal momento della stipula dell’atto. Nel preliminare vanno indicati gli estremi della fideiussione e la sua conformità al modello ministeriale (art. 6), e di norma è il Notaio di fiducia a verificarli.
Quando fallisce il costruttore?
La tutela degli acquirenti di una casa in costruzione si attiva ogni volta che il costruttore entra in stato di crisi. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti ipotesi: quando viene trascritto il pignoramento dell’immobile oggetto del contratto; ovvero nel momento in cui viene pubblicata la sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; oppure ancora quando vi è la domanda di ammissione al concordato preventivo da parte della società costruttrice. Oggi, con il Codice della crisi, il fallimento si chiama liquidazione giudiziale. La pubblicazione di uno di tali provvedimenti, o di uno ad essi analogo, permette all’acquirente di escutere la polizza fideiussoria e quindi di ottenere il rimborso delle somme già pagate al costruttore. Con due condizioni: se c’è un pignoramento, l’acquirente deve aver comunicato al costruttore di voler recedere; nelle procedure concorsuali, l’organo della procedura non deve aver scelto di subentrare nel preliminare. Per tale motivo è necessario che gli estremi della polizza siano ben definiti già all’interno dell’atto notarile di compravendita, come vediamo meglio qui di seguito.
La fideiussione nell’atto notarile
Le tutele che si andrebbero ad attivare a garanzia del compratore, così come disposte dal TAIC, derivano dalla fideiussione inserita nell’atto notarile. Il costruttore è infatti obbligato a stipulare una fideiussione con una banca o con un’impresa assicurativa.
La fideiussione consiste in un contratto di garanzia del costruttore che copre nel caso di sua insolvenza nella restituzione delle somme. Ciò significa che qualora la ditta costruttrice della casa fallisce tutto ciò che è stato pagato dal compratore gli viene rimborsato con gli interessi; a pagare è direttamente la banca o l’assicurazione, che rinuncia a chiedere prima al costruttore (art. 3, comma 4). Nel preliminare vanno inseriti gli estremi della fideiussione, nel rogito quelli della polizza decennale (art. 4); con il rogito la fideiussione cessa.
Secondo la legge TAIC il costruttore deve rilasciare e consegnare all’acquirente una copia del contratto di fideiussione, il cui importo deve essere corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà della casa. Essa deve garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui il costruttore entra in crisi. Restano fuori le somme che verserà la banca del mutuo (art. 2).
Quando avviene il rimborso dei pagamenti? Il ruolo del Notaio
Come abbiamo visto, la tutela dell’acquirente di una casa in costruzione è affidata dalla legge alla previsione della garanzia fideiussoria e di una polizza assicurativa sull’immobile in costruzione per eventuali danni o difetti di costruzione. La polizza è decennale, va consegnata al rogito e copre i danni da rovina o gravi difetti costruttivi (art. 4).
La fideiussione copre nel caso di fallimento della società costruttrice. Di norma il Notaio rogante controlla l’esistenza della fideiussione e ne indica gli estremi nell’atto. La richiesta di escussione si fa per iscritto, con raccomandata e i documenti dei pagamenti; la banca o l’assicurazione fideiussore è tenuta a pagare l’importo dovuto entro trenta giorni, e in caso di ritardo anche le spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie per ottenere la restituzione, oltre agli interessi (art. 3).
| Cosa succede al costruttore | Quando si può escutere la fideiussione |
|---|---|
| Pignoramento dell’immobile trascritto | Dopo aver comunicato al costruttore il recesso |
| Liquidazione giudiziale o altra procedura concorsuale | Se l’organo della procedura non subentra nel preliminare |
| Al rogito manca la polizza decennale | Dopo l’attestazione del notaio e la comunicazione del recesso |
Schema semplificato dall’art. 3 del d.lgs. 122/2005.
Prima di firmare con un costruttore si può chiedere un preventivo per preliminare e rogito: gli studi di norma rispondono in poche ore.
Tre casi concreti di chi compra dal costruttore
Ho firmato il preliminare ma il costruttore non mi ha dato la fideiussione: cosa succede?
Il contratto è nullo, ma la nullità può farla valere solo chi compra (art. 2 del d.lgs. 122/2005). Come muoversi è buona norma chiederlo subito al notaio.
Il costruttore entra in liquidazione giudiziale e ho un preliminare trascritto: perdo la casa?
Di norma no se dal preliminare risulta che la casa sarà la propria abitazione principale o quella di parenti e affini entro il terzo grado: in questo caso il preliminare trascritto non si scioglie (art. 173, comma 3, del Codice della crisi).
Il mutuo del costruttore resta sulla mia casa dopo il rogito?
Di norma no: il notaio non può stipulare la vendita se prima o contestualmente non si è provveduto al frazionamento del mutuo o alla cancellazione dell’ipoteca (art. 8 del d.lgs. 122/2005).
