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La servitù obbligatoria dal notaio

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La servitù: cenni generali

Spesso può accadere che l’acquisto di una casa determini necessariamente la costituzione di una servitù di passaggio per poter raggiungere l’appartamento.

Per servitù si intende un peso che viene imposto su un fondo detto servente, in favore di un altro fondo che viene definito dominante. Nel gergo giuridico è qualificabile come diritto reale, al pari del diritto di usufrutto. Ciò vuol dire che è un diritto che viene trascritto e trova, quindi, la sua pubblicità nei Registri immobiliari e può essere fatto valere nei confronti di chiunque, non avendo un’efficacia solo tra le parti.

Cosa accade se viene trasferito il fondo che gode della servitù?

Nel caso in cui il proprietario del fondo dominante ossia del fondo che trae dei benefici dalla servitù, decida di vendere il terreno dal notaio, anche la servitù viene trasferita automaticamente. Ciò vuol dire che il peso che viene imposto sul fondo che subisce ad esempio il passaggio, segue le vicende del fondo servente passando da un proprietario all’altro, in quanto segue le vicende del terreno.

Qual è lo scopo di una servitù?

Come si evince dal codice civile la servitù che viene costituita deve essere utile. L’utilità può consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo definito dominante. Il concetto di utilità è così ampio che non è possibile ricomprendere ogni elemento. Ad esempio, in tema di servitù di passaggio il contenuto di tale diritto ricomprende tutte le modalità del suo esercizio, inteso non soltanto come diritto di passaggio che ha il titolare del fondo dominante o i suoi familiari, ma anche come diritto di passaggio che possono avere i terzi per eventuali visite all’abitazione o coloro che detengono il fondo in suo nome.

La differenza tra la servitù volontaria e la servitù coattiva

La costituzione di una servitù può avvenire volontariamente, in virtù di una volontà espressa dei titolari di due fondi, oppure può trovare la sua fonte nella legge, ossia è la legge che riconosce l’obbligatorietà della costituzione di una servitù. In questo caso si parla di servitù coattiva.

Come si costituisce una servitù coattiva dal notaio

Come affermato dai giudici di Cassazione per costituire una servitù coattiva non basta l’esigenza di coloro che sono i titolari del fondo dominante che viene tutelata dalla legge. Deve, infatti, sussistere lo stesso una volontà prevista nel rogito notarile con cui i titolari del fondo dominante e del servente manifestino l’espressa intenzione di volersi avvalere di quanto stabilito dal legislatore. L’atto pubblico notarile è necessario per far nascere tale diritto.

La servitù coattiva costituita per atto notarile non cessa di essere obbligatoria, diventando volontaria. Ciò vuol dire che lo stesso sarà assoggettata a tutte le norme previste dalla legge in tema di servitù coattiva.

Un esempio di servitù coattiva

Il legislatore prevede l’obbligo a carico del proprietario del fondo detto servente di concedere la servitù di passaggio al proprietario del fondo che purtroppo non ha la possibilità di accedere alla strada pubblica. Ciò che determina l’insorgere del diritto di passaggio è l’inclusione tra due fondi. La circostanza che il fondo sia intercluso tra due fondi deve essere valutata in relazione all’intero fondo e non solo a parte di esso.

Le parti proprietarie dei terreni non possono ricorrere ad una servitù coattiva se il proprietario del fondo intercluso abbia operato un frazionamento del terreno.

Cosa accade se per ottenere il passaggio ad una strada pubblica occorre attraversare più fondi?

Questo caso è spesso frequente nei territori di campagna, in cui le lunghe strade costellate da campi e da coltivazioni comportino necessariamente il passaggio su più fondi per poter raggiungere la strada pubblica. In questo specifico caso, oggetto anche di pronuncia dei giudici di Cassazione, è necessario coinvolgere tutti i proprietari dei terreni che dovranno presentarsi dal notaio per il rogito notarile di costituzione di tale servitù coattiva.

Se il passaggio per accedere alla strada pubblica è inadatto che servitù va costituita dal notaio?

Nel caso in cui il passaggio per raggiungere la strada pubblica non sia adeguato o sia insufficiente o inadatto, può lo stesso configurarsi una servitù coattiva e non volontaria, in quanto la servitù non risponderebbe a pieno a suoi requisiti per poter essere definita tale. Sarà quindi lo stesso possibile ricorrere a quanto stabilito dalla legge per poterla costituire.

L’indennità: il diritto del titolare del fondo servente

In caso di fondo intercluso è dovuta un’indennità proporzionata al danno che viene cagionato dal passaggio. Nel caso in cui per attuare il passaggio sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve, prima di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dalla legge.

La natura dell’indennità

È necessario comprendere che l’indennità prevista dal legislatore non consiste in un corrispettivo per l’utilità che viene concessa ala fondo, ma un indennizzo risarcitorio per il danno che è stato provocato al fondo servente. Per la valutazione del suo ammontare non deve considerarsi il valore del della superficie di terreno, ma proprio il potenziale danno arrecato al terreno che costituisce il fondo servente.

Come si estingue una servitù coattiva?

La servitù coattiva si estingue e termina il diritto del titolare del fondo dominante di potersi avvalere di quanto previsto dalla legge nel momento in cui viene meno la necessità di mantenerla “attiva”. Ad esempio una servitù di passaggio coattiva può cessare se viene meno l’interclusione del fondo.

Quali sono i diversi tipi di servitù coattiva?

L’elenco delle servitù coattive può rinvenirsi dal codice civile, in quanto sono tassative. Le parti non possono volontariamente costituirne una, definendola coattiva.

Tra le più importanti, oltre alla servitù di passaggio sopra menzionata, ricordiamo:

  • La servitù di acquedotto
  • La servitù di elettrodotto
  • La servitù coattiva della somministrazione di acqua ad un edificio o ad un fondo. 

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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