Calcolo delle spese notarili per usufrutto
Usufrutto: diritti, obblighi, valore e ruolo del notaio
- Che cosa è il diritto di usufrutto?
- Oggetto dell'usufrutto
- Durata e valore dell'usufrutto
- Diritti e obblighi dell'usufruttuario
- Obblighi del nudo proprietario
- Estinzione dell’usufrutto
- Ruolo del notaio e costi dell’atto
- Domande frequenti sull’usufrutto
L’usufrutto è il diritto di abitare, usare e affittare una casa di cui un altro è proprietario, per tutta la vita o per un tempo fissato. Nella pratica lo si incontra in due situazioni: i genitori che donano ai figli la nuda proprietà della casa e si tengono l’usufrutto per continuare ad abitarci; gli anziani che vendono la nuda proprietà per avere liquidità senza lasciare casa. Il valore dell’usufrutto dipende dall’età di chi lo ha: a 70 anni vale il 40% della piena proprietà e la nuda proprietà il 60%, secondo la tabella in vigore nel 2026. Alla morte dell’usufruttuario il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza atto e senza imposte. L’atto che costituisce o cede l’usufrutto lo fa il notaio, con imposte calcolate sulla sola quota di usufrutto e un onorario che si conosce con un preventivo.
Che cosa è il diritto di usufrutto?
Il diritto di usufrutto è un diritto reale che si concreta nel godimento ed utilizzo della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, quali i frutti che essa produce.
Il diritto di usufrutto coesiste con il diritto di nuda proprietà del proprietario. La nuda proprietà è la situazione del proprietario del bene gravato da usufrutto, al quale è sottratto il potere di usare il bene stesso e di farne propri frutti.
L’usufruttuario ha l’obbligo di non mutare la destinazione economica del bene concesso in usufrutto. Il tutto viene riassunto nel noto brocardo latino: “Ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia”.
Il Codice Civile regola l’istituto dell’usufrutto dagli articoli 978 al 1020.
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Oggetto dell'usufrutto
Oggetto dell’usufrutto può essere qualunque tipologia di beni: mobili o immobili, crediti, azienda, ecc.
I beni oggetto di usufrutto sono infungibili ed inconsumabili essendo che devono essere restituiti al termine dell’usufrutto.
Il Codice Civile prevede anche la possibilità di un usufrutto su un bene consumabile (c.d.“quasi usufrutto”); nel quasi usufrutto l’usufruttuario non restituisce il medesimo bene, che si è consumato, ma altrettanti beni dello stesso genere e qualità. Un esempio di bene consumabile è il denaro; una volta speso non può essere restituito con le medesime banconote.
Il diritto di usufrutto può essere soggetto a pignoramento, pertanto il creditore può vendere all’asta il diritto di usufrutto, senza la nuda proprietà. Il diritto di usufrutto ceduto avrà la durata del debitore primo usufruttuario.
Durata e Valore dell'usufrutto
L’usufrutto è temporaneo in quanto non può eccedere la vita dell’usufruttuario se persona fisica. Nel caso in cui il diritto di usufrutto sia concesso a favore di una persona giuridica (società, associazione, fondazione) la durata non può eccedere i trent’anni.
Il valore dell’usufrutto è calcolato sulla base di tabelle indicanti l’età dell’usufruttuario e nel caso di più beneficiari del più giovane di essi. Per il 2026 il tasso di riferimento è fermo al 2,50% e le percentuali vanno dal 95% di usufrutto sotto i 20 anni al 10% oltre i 93; a 64-66 anni usufrutto e nuda proprietà valgono metà ciascuno. Sono le percentuali che il notaio usa per calcolare le imposte dell’atto; il prezzo tra le parti può essere diverso.
Modi di acquisto
Il diritto di usufrutto può acquistarsi:
- per legge: un esempio di costituzione per legge è l’usufrutto legale dei genitori regolato dall’articolo 324 del Codice Civile , secondo il quale i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno il diritto di usufrutto sui beni del figlio, fino alla maggiore età di quest’ultimo. Tuttavia ci sono dei beni che non sono soggetti ad usufrutto legale quali quelli acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro, i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera professionale, o quelli lasciati sotto la condizione che i genitori non ne abbiano l’usufrutto;
- per contratto: nel caso in cui il diritto di usufrutto riguardi beni immobili è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta e il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari;
- per testamento: anche l’accettazione dell’istituzione a titolo particolare del diritto di usufrutto è soggetta a trascrizione;
- per usucapione: si tratta di un modo di acquisto dell’usufrutto a titolo originario.
Diritti e obblighi dell'usufruttuario
I diritti spettanti all’usufruttuario sono: il diritto di conseguire il possesso della cosa e il diritto di conseguire i frutti sia naturali che civili della cosa per l’intera durata dell’usufrutto.
L’usufruttuario ha altresì diritto ad un’indennità per i miglioramenti apportati al fondo, che sussistono alla data della cessazione, nella misura della minor somma tra l’importo della spesa e il risultato utile conseguito.
L’usufruttuario ha altresì il diritto di cedere il proprio usufrutto, ma non per testamento stante il divieto dell’usufrutto successivo, il diritto di concedere ipoteca sull’usufrutto e di locare il bene.
L’usufruttuario oltre ad avere diritti ha anche degli obblighi e il dovere principale è quello di restituire la cosa al termine dell’usufrutto.
L’usufruttuario è tenuto a redigere l’inventario dei beni e prestare idonea cauzione per prendere possesso del bene.
L’usufruttuario non può, inoltre, modificare la destinazione economica del bene oggetto dell’usufrutto e deve usare, nell’esercizio del suo diritto, la diligenza del buon padre di famiglia.
È tenuto, altresì, a sostenere le spese e gli oneri riguardo la custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria del bene.
L’usufruttuario deve pagare le imposte che gravano sul bene (come ad esempio anche l’Imu in quanto la normativa prevede che il soggetto passivo dell’imposta è il possessore “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”) e denunciare al proprietario le usurpazioni compiute da terzi soggetti.
Obblighi del nudo proprietario
Il nudo proprietario è tenuto a:
- compiere le operazioni straordinarie;
- concorrere con l’usufruttuario nel caso di spese di lite per l’usurpazione da parte di un terzo del bene.
Estinzione dell’usufrutto
Il diritto di usufrutto può venir meno per:
- Morte dell’usufruttuario
- Prescrizione
- Consolidazione
- Totale perimento del bene
- Abuso del diritto da parte dell’usufruttuario
- Rinuncia dell’usufruttuario
- Scadenza del termine
- Annullamento, rescissione o risoluzione del contratto di costituzione del diritto reale di usufrutto
Dopo l’estinzione il nudo proprietario diventa pieno proprietario. Il diritto di usufrutto può essere ceduto per atto inter vivos e nel caso di cessione la durata dell’usufrutto rimane legata alla vita del cedente primo usufruttuario.
Ruolo del notaio e costi dell’atto
Nel caso di costituzione di diritto di usufrutto su beni immobili è necessaria la forma scritta a pena di nullità e, per trascrivere il diritto nei registri immobiliari, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata: in pratica, un atto notarile.
Anche se si vuole costituire un diritto di usufrutto in un testamento pubblico, il testamento si redige dal Notaio.
L’usufrutto su beni immobili va trascritto sui registri immobiliari.
Le imposte si calcolano sul valore del diritto, non su quello dell’intera casa. Se un genitore dona ai figli la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto, l’imposta di donazione e le imposte ipotecaria e catastale si applicano sul valore della nuda proprietà: con rendita di 600 euro e genitore di 70 anni, il 60% di 75.600 euro, cioè 45.360, su cui la donazione è a imposta zero (franchigia di un milione) e ipotecaria e catastale al 3% fanno 1.361 euro, o 400 se per il figlio è prima casa. Se invece si vende l’usufrutto o la nuda proprietà, si applicano le regole della compravendita con il prezzo-valore sulla quota trasferita. L’onorario del notaio segue il valore dell’atto; i costi della donazione con riserva di usufrutto, con le fasce per città, sono nella pagina sulla donazione di immobili.
Domande frequenti sull’usufrutto
Chi paga IMU e spese condominiali, l’usufruttuario o il nudo proprietario?
L’usufruttuario: IMU, TARI, spese condominiali ordinarie e manutenzione ordinaria. Al nudo proprietario spettano le riparazioni straordinarie, come il rifacimento del tetto o della facciata, salvo accordi diversi scritti nell’atto.
L’usufruttuario può affittare la casa o venderla?
Affittarla sì, e tiene per sé i canoni; il contratto però non può durare oltre la fine dell’usufrutto, con una tolleranza di cinque anni. Venderla no: può cedere solo il proprio usufrutto, che nelle mani dell’acquirente dura comunque quanto la vita del primo usufruttuario.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
L’usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario da solo: nessun atto notarile, nessuna imposta di registro né di successione. Serve solo la voltura catastale, con il certificato di morte. Per questo la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto è il modo più usato per passare la casa ai figli.
Due coniugi possono riservarsi l’usufrutto insieme?
Sì, con l’usufrutto congiuntivo e diritto di accrescimento: alla morte del primo, l’usufrutto intero passa al superstite e i figli diventano pieni proprietari solo alla morte di entrambi. Ai fini fiscali il valore si calcola sull’età del più giovane.
Si può rinunciare all’usufrutto prima del tempo?
Sì, con un atto notarile trascritto, e il nudo proprietario diventa pieno proprietario subito. Se la rinuncia è gratuita, il fisco la tratta come una donazione del valore dell’usufrutto, con le relative imposte, che in famiglia restano quasi sempre entro le franchigie.
