Le case a schiera costituiscono un condominio?

• Cosa sono le case a schiera?
• Le case a schiera costituiscono un condominio?
• La struttura e le funzioni del condominio
• Quando è necessario predisporre un regolamento di condominio e quando il regolamento è opportuno che venga redatto da un notaio?
• Quali sono le tipologie di condominio?
• Quali sono gli organi del condominio?
• Qual è il compenso dell’amministratore di condominio?

Cosa sono le case a schiera?

 Sono una tipologia di abitazione che prevede più unità ubicate l’una accanto all’altra. Tendenzialmente ogni unità abitativa è monofamiliare. Nella maggior parte dei casi è inoltre costituita da due piani e presenta un giardino o comunque un piccolo spazio verde. In virtù della piacevole estetica le case a schiera sono una soluzione abitativa che si può trovare con una certa facilità nei quartieri residenziali.

L’edificazione di tali case consente ai costruttori di realizzare opere edilizie che non risultano in contrasto con l’assetto ambientale e che ben si integrano col paesaggio circostante. Le case a schiera di ultima generazione sono inoltre sempre più strutturate secondo i canoni dell’efficientamento energetico garantendo così non solamente un risparmio economico al nucleo familiare ma anche un minore impatto sotto il profilo ambientale.

Essendo edifici di dimensioni ridotte sono molto adatte all’istallazione di pannelli solari, pompe di calore ed altre soluzioni che sono più favorite dalle continue agevolazioni fiscali da parte dello stato.

Le case a schiera costituiscono un condominio?

Si purché dotate di strutture portanti e di impianti quali ad esempio fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portici d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate. Ovviamente tali elementi non devono essere tutti contemporaneamente presenti ma è sufficiente che ve ne siano anche solo alcuni. In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, ad esempio le cosiddette case a schiera se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali sopra menzionati.

Anche quanto manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi ed indipendenti. È possibile la costituzione sin dall’origine di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti condominiali.

La struttura e le funzioni del condominio

Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva, quali ad esempio gli appartamenti, e parti di proprietà comune, come ad esempio le scale dell’edificio o l’atrio dello stesso.

Le parti comuni sono dunque quelle destinate all’uso comune, ossia a tutti i condomini, senza le quali non sarebbe possibili ai condomini utilizzare le singole proprietà esclusive. Le parti comuni di cui si è parlato sono i cosiddetti beni comuni necessari, vi sono poi i beni comuni di pertinenza, ossia i locali destinati ai servizi comuni come ad esempio gli spazi destinati per il riscaldamento e la caldaia, ed i beni comuni accessori ovvero le opere, le istallazioni ed i manufatti che servono all’uso ed al godimento comune.

Quali sono le tipologie di condominio?

Sono di tre tipi. Il condominio cosiddetto minimo il quale si caratterizza per la presenza di due distinte porzioni di un immobile con due differenti proprietari. Per tale tipologia di condominio valgono le stesse regole di un condominio normale ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento.

Vi è poi il condominio verticale, che è la forma più diffusa di condominio e si ha nel classico caso di edificio a più piani, che comporta appunto l’obbligatorietà dell’adozione di un regolamento condominiale e della nomina di un amministratore di condominio. Altra tipologia è quella del supercondominio che è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni, come ad esempio un insieme di edifici che condividono un giardino, una strada privata, un parcheggio o un sistema di riscaldamento.

Ultima tipologia di condominio ma non certo meno importante delle altre è quella delle case a schiera o cosiddetto condominio orizzontale che comprende ad esempio residence con villette e servizi comuni come strade interne e illuminazione. Quanto al numero delle case a schiera non è ancora chiaro se costituiscano condominio anche solo due case o villette. Tendenzialmente il numero affinché vi sia condominio orizzontale è di almeno più di due abitazioni.    

Quali sono gli organi del condominio?

Innanzitutto l’amministratore che è l’organo esecutivo del condominio, esecutore materiale delle deliberazioni adottate dall’assemblea condominiale. Può essere sia una persona fisica che una persona giuridica. Viene nominato dall’assemblea dei condomini a maggioranza e può essere revocato sempre con la maggioranza dei consensi.

Altro organo è l’assemblea dei condomini che è l’organo deliberante ed adotta le decisioni con metodo collegiale. L’assemblea può essere sia ordinaria che straordinaria. Si riunisce in sede ordinaria per compiti quali ad esempio l’approvazione del bilancio e la nomina o revoca dell’amministratore, si riunisce in sede straordinaria per tutte quelle materie che esulano dalla competenza dell’assemblea ordinaria e quando l’amministratore lo ritenga necessario ed opportuno. Organo facoltativo è invece il consiglio di condominio che ha funzioni consultive e di controllo e può essere nominato nei condomini che hanno almeno dodici unità abitative.

Qual è il compenso dell’amministratore di condominio?

Va dai 50 euro agli 80 euro per unità abitativa più IVA. Difficilmente si scende sotto i 1500 euro anche per i condomini più piccoli. L’importo dovuto in complessivo per l’amministrazione deve essere lo stesso di quanto preventivato.

Quando è necessario predisporre un regolamento di condominio e quando il regolamento è opportuno che venga redatto da un notaio?

Il regolamento di condominio si rende necessario quando in un edificio ci sono più di dieci condomini. Il regolamento può essere di due tipi, assembleare o proprio e contrattuale o improprio. La prima tipologia, tendenzialmente la più comune nei condomini di tutta Italia, mira a regolare le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino. In tale regolamento le decisioni vengono prese a maggioranza, che vincola la minoranza dissenziente, ed inoltre si caratterizza in quanto non necessariamente deve avere forma scritta e dunque per esso non vi sarà trascrizione.

La seconda tipologia, ossia il regolamento contrattuale oltre regolare norme sull’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese, può porre dei limiti al godimento delle singole unità in proprietà esclusiva o delle parti comuni. Essendo un regolamento contrattuale è efficace solamente per i condomini che lo sottoscriveranno. Il consenso infatti va manifestato in forma scritta anche attraverso un atto pubblico notarile. Tale regolamento andrà trascritto e sarà dunque valido solamente per coloro che vi daranno il consenso. È opportuno in tal caso, al fine di essere adeguatamente garantiti far redigere tale tipologia di regolamento ad un notaio in modo da non incappare in nullità nell’atto. È possibile, anche attraverso la presente piattaforma, rivolgersi direttamente ad un notaio al fine di avere i giusti consigli su quale tipo di regolamento scegliere.