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Come risparmiare nel comprare un’azienda con immobili dal notaio

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Che cos’è la cessione di azienda?

La cessione di azienda si realizza quando l’imprenditore decide di cedere a terzi la sua attività imprenditoriale o anche una parte di essa (il cosiddetto ramo di azienda) dal notaio dietro il pagamento di un corrispettivo, nella maggior parte dei casi, di un prezzo.

Per azienda si intende il complesso dei beni e dei servizi per l’esercizio dell’attività da parte dell’imprenditore. Quando si cede l’azienda deve tenersi conto anche del valore dell’avviamento, in quanto i beni aziendali sono organizzati tra di loro per lo scopo prefissato dall’imprenditore e acquisiscono un valore superiore proprio perché ciascuno è funzionale con l’altro nell’attività da esercitare.

Come si compra un’azienda

Quando si compra un’azienda può capitare che questa abbia dei beni immobili (fabbricati, locali, terreni agricoli o con diversa destinazione). In tal caso la parte cedente e la parte cessionaria, ossia la parte che acquista, dovranno recarsi dal notaio per il trasferimento dell’azienda per stipulare l’atto pubblico notarile. Naturalmente l’azienda dovrà essere descritta e dovranno essere indicati i beni che la compongono con i relativi valori. Nella maggior parte delle ipotesi, l’obiettivo principale di colui che compra un’azienda, o un ramo di essa, è quello di cercare di risparmiare cercando di usufruire più possibile, nei limiti di legge, di agevolazioni fiscali riconosciute dal legislatore.

Quanto costa la cessione di azienda dal notaio

Quando viene ceduta l’azienda non si considera l’IVA, ma sulla base imponibile pari al prezzo stabilito tra le parti nel contratto si applica l’imposta di registro proporzionale.

Naturalmente esistono delle differenze per l’applicazione delle aliquote a seconda dei beni che compongono l’azienda. Infatti è possibile distinguere i crediti, per i quali si applica lo 0,5%, il 9% per tutti gli immobili con il minimo di 1000 euro ad eccezione dei terreni agricoli. Per tutti gli altri beni si applica il 3%. All’interno del contratto per ogni bene sarà indicato il valore per l’applicazione delle differenti aliquote.

Naturalmente nel caso in cui l’atto preveda il trasferimento di immobili vi sarà l’imposta catastale e ipotecaria da sostenere. Da tenersi in considerazione sono anche l’imposta di bollo, le spese per il Registro delle imprese.

Chi paga il notaio per la cessione di azienda

Nella cessione di azienda colui che paga il notaio e le relative imposte e tasse è il cessionario, ossia chi acquista l’azienda o un ramo di essa.

Come avere agevolazioni fiscali nell’acquisto di un’azienda

Nel caso in cui l’azienda sia proprietaria di immobili strumentali, ossia di immobili che siano funzionali allo svolgimento dell’attività di impresa, la parte he compra potrà beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, come riconosciuto dalla legge finanziaria del 2022.

Ciò può avvenire sia in caso di cessione di azienda, che in caso di cessione del ramo di azienda in cui vi è una continuazione dell’attività e si assiste al mantenimento dei livelli occupazionali.

In tal caso, gli immobili che non subiscono stravolgimenti per la loro funzione, scontano l’imposta fissa di 200 euro ciascuna per l’imposta ipotecaria, catastale e l’imposta di registro. Non tutti i beni immobili possono essere strumentali, ma solo gli immobili non abitativi e appartenenti a determinati gruppi di categorie catastali che vanno dalla B, C, D e A/10.

Quando non è possibile accedere alle agevolazioni in presenza di immobili strumentali

Non sempre è possibile accedere alle agevolazioni in presenza di immobili strumentali, in quanto si tratta di un beneficio che riguarda solo le cessioni a titolo oneroso in cui vi è un corrispettivo, come la vendita, la permuta etc. Per le cessioni di azienda a titolo gratuito, come la donazione, non si può beneficiare delle agevolazioni sopra esposte.

Cosa non fare per perdere le agevolazioni nella cessione di azienda

Per non perdere le agevolazioni fiscali relativamente all’acquisto di azienda con immobili strumentali, è necessario che questi ultimi non siano rivenduti prima dei 5 anni dall’acquisto. Il legislatore ha pensato di imporre dei limiti molto simili a quelli che sono previsti in tema di agevolazioni prima casa. La legge infatti prevede una decadenza dal beneficio in caso di cessazione dell’attività o di trasferimento degli immobili agevolati per atto a titolo oneroso o gratuito, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto degli stessi. Al verificarsi delle ipotesi menzionate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute in misura ordinaria.

Cosa si applica se gli immobili non sono strumentali

Nel caso in cui gli immobili non siano strumentali non si applicherà questa nuova norma, ma l’imposta di registro ordinaria del 9% per gli immobili abitativi e del 15% nel caso in cui si tratti di terreni agricoli con il minimo di 1000 euro proprio come previsto dalla legge.

Qual è l’oggetto dell’agevolazione fiscale

L’oggetto dell’agevolazione non è rappresentato dall’azienda o dal ramo di azienda, ma soltanto dai beni immobili strumentali che sono compresi. L’imposizione in misura fissa, di cui alla norma in commento, opererà, evidentemente, solo con l’indicazione di corrispettivi distinti, ossia la specificazione di ogni valore per ciascun bene che compone l’azienda e comporterà l’applicazione dell’imposta di registro ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, con evidente esclusione anche dell’imposizione in misura minima per il tributo di registro.

In sostanza le imposte ipotecaria e catastale saranno scontate in misura maggiore rispetto all’ordinario (in quanto tali tributi si applicano ordinariamente nella misura di euro 50 ciascuna) e il risparmio d’imposta riguarderà il tributo di registro che, sugli immobili strumentali, è di regola proporzionale con aliquota al nove per cento e imposta minima non inferiore a mille euro.

Perché è importante la consulenza dal notaio

Quando si comprano aziende o rami di aziende è opportuno chiedere ad un notaio una consulenza per avere un quadro più chiaro delle spese che si dovranno affrontare, anche perché se la società è dotata di diversi immobili non strumentali le spese potrebbero essere molto elevate. Per tali ragioni è opportuno che tutto sia chiaro sin dall’inizio prima di avere delle spiacevoli sorprese. Il notaio, essendo un esperto del settore, potrà offrire un preventivo reale sui costi da sostenere.

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