Preliminare di vendita, rogito notarile, mutuo: affrontare un acquisto immobiliare

• Capita spesso di non saper bene come muoversi quando ci si accinge a comprare casa e destreggiarsi tra preliminare di vendita, rogito notarile e mutuo non è facilissimo.
• Dal compromesso al rogito notarile: come muoversi

Capita spesso di non saper bene come muoversi quando ci si accinge a comprare casa e destreggiarsi tra preliminare di vendita, rogito notarile e mutuo non è facilissimo.

Tra scelta della casa, rogito notarile, ricerca del mutuo, spesso si corre il rischio di sottovalutare quello che è invece un aspetto fondamentale del processo di un acquisto immobiliare: stiamo parlando del preliminare di vendita, comunemente chiamato compromesso, che ha caratteristiche proprie e anche una serie di “trappole” cui stare attenti, così che quello che è già un investimento importante non rischi di trasformarsi in un incubo. Spesso infatti, presi tra la voglia di accaparrarci la nuova casa prima che l’affare ci sfumi tra le mani e tra un appuntamento e l’altro con gli istituti di credito per ottenere un mutuo, ci si appresa a mettere la firma in fondo al preliminare di vendita e anche a versare la relativa caparra senza approfondire in modo adeguato di cosa si tratta e cosa comporta. La prima cosa da chiarire dunque è cosa differenzia il preliminare di vendita dal rogito notarile: il compromesso o preliminare è infatti un contratto privato in cui una parte (l’acquirente) si impegna a comprare un determinato bene (la casa) da un altro soggetto (il venditore). In questi termini però questo contratto ha un valore relativo: l’immobile in questione resta infatti completamente nelle disponibilità del venditore, che potrebbe anche giocare qualche scherzo che non avevamo preventivato. Il caso più grave è quello di un possibile fallimento del venditore stesso (ad esempio se stiamo comprando una casa da un costruttore): purtroppo in questa eventualità l’acquirente potrà solo avere la speranza (e non la certezza) di recuperare la caparra versata. Anche senza arrivare a questo estremo, però, essendo l’immobile ancora nelle disponibilità del venditore questi potrebbe decidere di vendere ad altri, di cedere a terzi dei diritti sull’abitazione (usufrutto o ipoteche ad esempio) oppure l’immobile stesso potrebbe non essere proprio vendibile perché non regolarmente accatastato o perché sussistono appunto diritti altrui o ancora perché presenta degli elementi abusivi. Nel momento in cui daremo mandato per redigere il rogito notarile sarà il notaio stesso in questo caso a bloccare qualsiasi transazione, in quanto un immobile non regolamentare dal punto di vista catastale o per abusività non può essere venduto.

Dal compromesso al rogito notarile: come muoversi

È infatti solo con il rogito notarile che la proprietà dell’immobile e dunque la disponibilità dello stesso passa a tutti gli effetti dal venditore al compratore. Ma è possibile tutelarsi nella delicata fase che intercorre tra la scelta della casa – con conseguente preliminare di vendita – e rogito notarile? La risposta naturalmente è sì, anzi, potremmo dire che sarebbe bene farlo: certo, questo potrebbe eventualmente significare che le spese notarili si alzeranno un po’, ma per proteggersi ad esempio dai rischi che abbiamo elencato sopra è cosa non da poco. Potremmo ad esempio chiedere al notaio di effettuare le verifiche catastali e sull’immobile prima di fermarlo (dovrà comunque farle per redigere il rogito notarile), chiedere una consulenza specifica sul contratto preliminare e su come far sì che non preveda "trappole" o clausole che possano arrecarci problemi, o ancora chiedere che il contratto venga registrato, così che assuma maggior valore nel caso in cui qualcosa vada storto e ci si debba rivolgere a un tribunale.