Come intestare dal notaio la casa ereditata

• Come si diventa proprietari di un bene ereditato?
• Comprare casa ereditata dal venditore
• Comprare casa ereditata da più soggetti: come funziona?

Come si diventa proprietari di un bene ereditato?

Quante volte ci capita di sentire che qualche nostro conoscente o parente ha avuto la casa in eredità, e adesso tocca a noi, abbiamo saputo che un nostro caro è venuto a mancare e ci ha lasciato dei beni, ma come si diventa proprietari di un bene ereditato?

In primo luogo, dipende dal tipo di eredità che si è aperta e, cioè, se derivante da testamento del soggetto defunto o, in sua assenza, dalla successione regolata dalla legge, e per comprendere l’entità di quanto ci è stato lasciato in eredità è necessario prima procedere con la dichiarazione di successione e successivamente con l’accettazione dell’eredità.

Solo una volta rispettato tale iter il bene o i beni oggetto dell’eredità diventeranno di nostra proprietà, ma vediamo analiticamente in cosa consistono le fasi di tale procedura e come fare ad intestare ad altri l’immobile che si è ricevuto in eredità.

La dichiarazione di successione un passo necessario per intestare una casa ricevuta in eredità

Nel momento in cui si riceve un’eredità ed in tale eredità è ricompreso un bene immobile, come ad esempio una casa, è necessario che il soggetto interessato, che viene più precisamente individuato come chiamato all’eredità presenti la dichiarazione di successione.

Con tale dichiarazione si notifica il trasferimento dell’immobile dal soggetto defunto all’erede da un punto di vista prettamente fiscale, in quanto vengono ad essere elencati in tale documento tutti i beni che appartenevano al defunto ed in virtù della consistenza patrimoniale ereditaria si determina l’ammontare delle tasse dell’eredità.

La presentazione della dichiarazione di successione deve avvenire entro un anno dal decesso del defunto, e la finalità è proprio quella di consentire il pagamento di tasse ed imposte da parte degli eredi, un passo necessario se poi si intende intestare ad altri i beni ereditati, ad esempio, ponendo in essere una vendita degli stessi.

Le imposte da pagare quando si intesta una casa ereditata

Come abbiamo anticipato ci sono delle tasse e delle imposte che derivano dalla presentazione della dichiarazione di successione, si tratta delle cosiddette tasse di successione, le quali vengono liquidate entro tre anni dalla dichiarazione di successione.

L’ammontare della tassa di successione varia a seconda del grado di parentela tra defunto ed erede, infatti, se si tratta di coniuge o figlio del defunto l’imposta di successione è pari al 4% del valore catastale dell’immobile, è, invece, pari al 6% se di tratta di sorelle, fratelli, parenti come nipoti, zii, cognati o cugini di primo grado, mentre è all’8 % per tutti gli altri soggetti.

Oltre all’imposta di successione bisogna corrispondere anche l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale pari all’1% del suddetto valore.

Accettazione dell’eredità: un atto necessario e precedente all’intestazione della casa ereditata

Una volta presentata la dichiarazione di successione non siamo ancora in grado di intestare la casa ereditata vendendo ad altri, è prima necessario accettare l’eredità, infatti mediante tale atto l’erede ottiene effettivamente la proprietà dei beni oggetto della successione, dato che con la trascrizione dell’accettazione ereditaria al Catasto risulterà essere l’intestatario del bene.

L’accettazione dell’eredità può essere di due tipi: espressa, se l’erede dichiara espressamente di voler accettare i beni oggetto dell’eredità ponendo in essere un atto pubblico dal quale emerga tale dichiarazione, invece, si definisce tacita l’accettazione che avviene da parte dell’erede che non predispone un atto formale ma pone in essere dei comportamenti che sono indicativi della sua volontà di accettare l’eredità del defunto. Un esempio tipico di accettazione tacita dell’eredità è la vendita della casa ereditata, in tal caso però prima di trascrivere l’atto di compravendita è necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione, per fare ciò è necessario procurare al notaio il certificato di morte del defunto e l’atto di successione.

Comprare casa ereditata dal venditore

Dunque, dopo che si è ereditata una casa, e quindi si è aperta la successione del defunto, si è presentata la dichiarazione di successione e si è accettata l’eredità saremo pieni proprietari dei beni facenti parte dell’eredità e se in tale patrimonio rientrano immobili, come una casa, potremmo a questo punto venderla.

Comprare una casa ereditata dal venditore non differisce dalle solite compravendite da venditori che non abbiano ereditato quell’immobile, ma lo abbiamo ottenuto per altro titolo.

Sarà quindi necessario, come in ogni altro atto in cui si compra casa dal notaio, far emergere la volontà del venditore di trasferire la proprietà del bene al compratore che accetta. L’unica differenza può sussistere nel caso in cui l’erede, che oggi vuole vendere il bene, non abbia ancora accettato l’eredità, in tal caso è necessario procedere prima all’accettazione tacita ed in pratica ciò consiste nel pagamento delle dovute imposte e nella trascrizione di tale accettazione prima di trascrivere la compravendita, per garantire la continuità delle trascrizioni.

Documenti necessari per intestarsi casa ereditata

Oltre a tutti i documenti necessari per porre in essere una comune compravendita, quindi piantina catastale, permessi edilizi, certificato di agibilità e certificato di prestazione energetica è necessario, come titolo di acquisto che venga presentato al notaio il certificato di morte, l’atto di successione, ed il titolo in virtù del quale il defunto ha acquistato la proprietà del bene.

Comprare casa ereditata da più soggetti: come funziona?

Può accadere che ad ereditare un immobile siano più soggetti, si tratta della cosiddetta coeredità ed in tal caso il bene appartiene a più persone e per vendere tale bene sarà necessario il consenso di tutti, perché ognuno di loro è titolare di una quota di proprietà del bene e per venderla nel suo intero serve la volontà di tutti i titolari.

Purtroppo, non sempre tutti i coeredi sono d’accordo nel vendere la casa, magari per ragioni affettive, e quindi la legge offre delle possibilità per consentire a chi vuole vendere di raggiungere il proprio obiettivo, ad esempio, vendendo la propria quota sulla casa ereditata agli altri coeredi o ad un terzo, oppure sarà necessario procedere ad un atto di divisione, vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Cessione della quota di eredità sulla casa

Nel caso in cui l’eredità abbia attribuito un immobile in comproprietà a più eredi è possibile vendere la quota ereditaria su tal bene, in tale fattispecie bisogna tenere conto che per cedere tale quota sull’immobile ad un soggetto terzo ed estraneo all’eredità, gli altri coeredi devono aver rinunciato al loro diritto di prelazione e cioè al loro diritto di acquistare quella quota prima di altri. Quindi, prima di vendere la quota dell’immobile, bisogna proporla in vendita a chi è titolare delle altre quote della proprietà ereditata e solo qualora questi non fossero interessati sarebbe possibile venderla ad altri.

Divisione dell’eredità prima di comprare casa

Se non si vuole vendere una quota dell’immobile ereditato, è possibile che i coeredi decidano di sciogliere la comunione tra loro sussistente ponendo in essere un atto di divisione dinanzi al notaio. Può ad esempio accadere che titolari della comunione ereditaria siano tre coeredi e che il patrimonio ereditario sia formato da tre case, e a seguito della dichiarazione di successione e dell’accettazione dell’eredità le tre case spettano 1/3 ciascuno a i tre coeredi, con l’atto di divisione convenzionale i coeredi e condividenti possono assegnare a ciascuno di loro la proprietà di un immobile, cosicché all’esito di tale operazione ognuno di loro sarà pieno proprietario di un casa e potrà venderla liberamente.