Seconda casa: cos'è, imposte all'acquisto, IMU e differenze
- Imposte per l’acquisto della seconda casa
- Imposte sul possesso della seconda casa
- Domande frequenti sulla seconda casa
Per il fisco è seconda casa ogni abitazione che non è la propria abitazione principale: la casa al mare, quella comprata per affittarla, ma anche la prima che si compra senza avere i requisiti per le agevolazioni, per esempio senza prendere la residenza nel Comune entro 18 mesi. La differenza si paga due volte: all’acquisto, con il 9% di registro invece del 2% (6.904 euro invece di 1.486 su una casa con rendita catastale di 600 euro comprata da privato), e ogni anno con l’IMU, che sull’abitazione principale non si paga. Le fasce di onorario e le altre imposte sono nella pagina sul notaio per la seconda casa.
Per seconda casa si fa riferimento a un immobile ad uso abitativo intestato ad un soggetto che non lo ha adibito ad abitazione principale o a residenza abituale. A differenza della prima casa, la seconda casa si differenzia per l’assenza di agevolazioni fiscali e pertanto la legge impone e prescrive una differente tassazione.
Un acquisto immobiliare avente ad oggetto una seconda casa, può rispondere a diverse esigenze, come un progetto futuro di investimento per generare un reddito dalla concessione in locazione.
Imposte per l’acquisto della seconda casa
L’acquisto di una seconda casa determina precisi oneri fiscali da sostenere in sede di rogito di acquisto.
In particolare è necessario sostenere l’imposta di registro al 9%, a differenza del 2% previsto per la prima casa. Qualora l’acquisto avvenga da parte di un’impresa, soggetto passivo di Iva, per la seconda casa l’Iva è prevista al 10%, invece del 4% in caso di prima casa.
Prima casa e seconda casa a confronto
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Registro, acquisto da privato | 2% del valore catastale (rendita x 115,5) | 9% del valore catastale (rendita x 126) |
| Esempio con rendita 600 euro | 1.486 euro in tutto | 6.904 euro in tutto |
| IVA, acquisto da costruttore | 4% sul prezzo | 10% sul prezzo |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% della somma erogata | 2% della somma erogata |
| IMU | non dovuta (salvo categorie di lusso) | dovuta ogni anno |
| Rivendita entro 5 anni | nessuna plusvalenza se abitata per la maggior parte del tempo; agevolazioni salve se si ricompra entro un anno | plusvalenza tassata (26% con imposta sostitutiva al rogito) |
| Onorario del notaio | proporzionato al valore dell’atto, non cambia tra prima e seconda casa | |
Imposte sul possesso della seconda casa
Oltre alle imposte da dover sostenere in sede di rogito notarile di acquisto, la seconda casa implica il pagamento anche di altre imposte come l’IMU, ossia l’imposta municipale unica, che viene calcolata sulla rendita catastale e rivalutata in base ai coefficienti previsti dal legislatore. A seconda del tipo di Comune in cui è sito l’immobile tale imposta può subire delle variazioni così come possono essere richiesti anche altri tributi.
Il conto si fa così: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, poi per l’aliquota decisa dal Comune, che può arrivare all’1,06%. Con una rendita di 600 euro la base è 100.800 euro e l’IMU, all’aliquota massima, è di circa 1.068 euro l’anno, in due rate a giugno e dicembre. Si aggiunge la TARI, dovuta anche se la casa resta vuota.
Qualora la seconda casa venga concessa in locazione, vi saranno altre imposte da sostenere, in quanto saranno tassati i redditi derivanti appunto dalla locazione: con la cedolare secca il 21% dei canoni (10% nei contratti a canone concordato), e per gli affitti brevi il 21% sul primo immobile e il 26% dagli altri.
Domande frequenti sulla seconda casa
Se compro una casa dove non abito è per forza seconda casa?
Per le imposte del rogito sì, a meno che tu prenda la residenza in quel Comune entro 18 mesi (o ci lavori) e non abbia altre case agevolate. Non conta quante case possiedi: conta se quella diventa la tua abitazione principale. La prima casa che compri può essere fiscalmente una seconda casa, e viceversa.
Ho già una casa: posso comprare la nuova con le agevolazioni?
Sì, se la vecchia non è nello stesso Comune e non è stata comprata con le agevolazioni; se invece è agevolata, puoi comprare la nuova come prima casa impegnandoti a vendere la vecchia entro due anni. Le strade sono nella pagina su comprare la seconda casa con agevolazioni.
Quanto costa l’IMU sulla seconda casa?
Dipende dalla rendita e dal Comune: base imponibile pari alla rendita rivalutata del 5% per 160, aliquota tra lo 0,86% e l’1,06%. Con rendita di 600 euro, da 867 a 1.068 euro l’anno. Se la casa è data in comodato a un figlio con contratto registrato, in molti casi la base si riduce della metà.
Posso trasformare la seconda casa in prima casa più avanti?
Per l’IMU sì, spostandoci la residenza: da quel momento non si paga più. Per le imposte del rogito no: il 9% pagato all’acquisto non si recupera, e le agevolazioni non si possono chiedere dopo.
Se vendo la seconda casa pago tasse?
Se la vendi entro cinque anni dall’acquisto con un guadagno, la plusvalenza è tassata: si può scegliere l’imposta sostitutiva del 26% direttamente al rogito. Dopo cinque anni non si paga nulla. Se l’hai ricevuta per eredità, la plusvalenza non si applica mai.
