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Acquisto casa all’estero: a cosa fare attenzione

Acquisto casa all’estero a cosa fare attenzione

Acquisto casa all’estero

Spesso si pensa che per acquistare casa all’estero occorra recarsi necessariamente nel luogo dove si trova l’immobile per svolgere lì tutte le pratiche burocratiche per acquistare. In realtà non è così perché il Notaio non ha alcun limite relativamente alla tipologia di atto da stipulare, né relativamente agli immobili che formano oggetto dei propri atti.

L’unico limite è personale, ovvero il pubblico ufficiale non può spostarsi a stipulare in altri luoghi fuori dalla propria Regione di competenza. Si può tranquillamente stipulare un atto di acquisto di una casa che si trova ad esempio in Europa ma anche in un paese extracomunitario presso lo studio di un notaio italiano.

Ovviamente l’acquisto di una casa sita all’estero determina la necessità di ulteriori accorgimenti, che il Notaio avrà cura di operare. Anche nella fase delle contrattazioni con il proprietario, che può essere italiano o anche cittadino del paese in cui si trova la casa, il potenziale acquirente deve fare attenzione a una serie di aspetti più problematici che andremo ad analizzare. Tutto questo considerando che spesso vigono leggi differenti che vanno fatte combaciare per portare a termine la pratica.

Ricerca della documentazione

Il caso in cui bisogna fare più attenzione riguarda quello del cittadino italiano che intende acquistare la casa il cui proprietario è straniero e si trova nello Stato di riferimento. Per acquistare una casa all’estero occorre tutta la documentazione normalmente richiesta per una compravendita, quindi l’atto di provenienza della casa, i documenti delle parti, i titoli abilitativi a livello urbanistico, e così via.

Se il proprietario e l’acquirente sono entrambi italiani, cosa che può succedere quando appunto un cittadino italiano abbia una casa all’estero, la situazione è meno complessa. Questo gli consente di presentarsi davanti al Notaio italiano con tutta la documentazione dell’immobile ed effettuare la vendita più facilmente.

Quando invece il titolare è straniero la situazione è differente in quanto potrebbe essere più complesso cercare l’atto di provenienza. Mettiamo il caso in cui si voglia acquistare una casa negli Stati Uniti e si richieda al proprietario il suo atto di provenienza, oppure il titolo urbanistico: spesso si tratta di atti che necessitano di un doppio passaggio per avere valenza nel nostro ordinamento o una maggiore difficoltà solo per essere reperito.

Modalità di pagamento

Una cosa a cui fare molta attenzione è il pagamento del corrispettivo, soprattutto quando non ci si trova nello stesso luogo. Spesso capita che si acquisti attraverso un’agenzia immobiliare e non si abbia una relazione diretta con il venditore proprietario. In questo caso, occorre fare molta attenzione al modo in cui si paga in quanto l’assegno deve avere una dichiarazione espressa oppure deve corrispondere a un conto aperto nel Paese dove si acquista la casa.

L’alternativa più sicura nel caso di specie potrebbe essere quella di regolamentare tutto davanti al notaio italiano, dove si presenterà appunto anche il venditore, a sua volta sia straniero che italiano. In questo modo, si può consegnare l’assegno nelle mani del proprietario direttamente, facendo riferimento al proprio conto italiano.

Coinvolgere il Notaio straniero

Molto spesso non è possibile fare tutto dal Notaio italiano. Questo è possibile quando ad esempio il venditore si reca in Italia con tutta la documentazione, perché magari lui stesso vive in Italia ma è titolare di una casa all’estero. Per varie circostanze può essere utile svolgere tutto dal Notaio italiano ma non sempre è possibile. In questo caso è necessario che il Notaio italiano si interfacci con quello straniero, sia per lo scambio della documentazione che per l’analisi di tutte le questioni che abbiano profili di internazionalità.

A volte si utilizzano anche programmi telematici del Consiglio Nazionale del Notariato per operare queste compravendite. Inoltre, la questione riguarda anche la validità del contratto italiano all’estero. Occorre fare attenzione a questo aspetto per evitare che poi nel territorio in cui si trova la casa non si ottenga il riconoscimento del proprio titolo di proprietà, soprattutto a livello fiscale. In caso di acquisto di casa all’estero, infatti, occorre anche pagare le imposte previste nei rispettivi ordinamenti giuridici. Per ottenere questo, è opportuno scegliere un Notaio particolarmente esperto in transazioni internazionali.

Acquisto senza il venditore

Generalmente il venditore proprietario è presente. Potrebbe trattarsi di un soggetto italiano anch’egli o straniero, ma spesso domiciliato in Italia. In questo caso, potrebbe appunto essere presente al rogito, realizzando così una stipula del tutto ordinaria, se non per la collocazione estera dell’immobile. Se il venditore non dovesse essere disponibile, è possibile utilizzare una procura estera.

La procura è un atto pubblico con il quale un soggetto, unilateralmente, conferisce a un altro il potere di rappresentarlo. Il venditore può recarsi da un Notaio del suo paese o presso il Consolato, per ottenere una procura la quale, debitamente tradotta, sarà poi utilizzata dal Notaio italiano. La procura deve avere la cosiddetta “apostilla”, ovvero una verifica dell’autenticità della firma di chi l’ ha ricevuta. Pertanto, nel momento in cui non si riesce a combinare il rogito con entrambe le parti, occorre fare particolarmente attenzione a questo aspetto.

Aspetti tecnici della casa

Infine, un ultimo ma non meno importante aspetto sul quale prestare attenzione riguarda la conformità della casa. Spesso nei diversi ordinamenti sono disciplinate in maniera differente le regole urbanistiche e catastali. L’immobile deve essere regolare dal punto di vista urbanistico nel Paese e nel territorio in cui si trova ovviamente, perché ad esempio ogni ordinamento regolamenta in maniera differente il titolo abilitativo, la possibilità di costruire, la certificazione energetica e quant’altro. Per questo motivo, anche se si rogita l’atto in Italia è bene considerare tutti questi aspetti anche nella contrattazione con il venditore, per evitare sorprese in fase successiva.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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