Comprare casa all'estero con un notaio italiano: cosa serve

• Acquisto casa all’estero
• Perché acquistare casa all’estero con rogito italiano
• Pratica seguita solo dal notaio in italia
• Perché stipulare l’atto dal notaio in italia con immobile estero?
• Collaborazione con il notaio estero
• Piattaforme telematiche europee
• Se il venditore non può essere presente al rogito davanti al notaio italiano
• Se a non poter partire è chi compra
• Quattro domande prima di firmare per una casa fuori dall’italia

Acquisto casa all’estero

Sempre più spesso negli ultimi anni sono frequenti le contrattazioni che presentano elementi di internazionalità. Ciò può riguardare sia i soggetti (parti stranieri, aventi cittadinanza estera), ma anche l’oggetto di un atto di compravendita. È possibile, infatti, essere interessati a investimenti riguardanti immobili situati in un altro Paese, sia esso europeo o extracomunitario.

Qui si parla di chi vive in Italia e vuole comprare una casa fuori dai confini. Il caso inverso, chi vive all’estero e compra in Italia, ha una pagina dedicata.

Quello che ci si chiede in questo caso è se sia possibile realizzare questa contrattazione dal Notaio italiano. La risposta è affermativa, infatti il Notaio non ha alcun limite relativamente alla tipologia di atto da stipulare, né relativamente agli immobili che formano oggetto dei propri atti. Altra cosa, come vedremo, è che quell’atto produca gli effetti voluti nel Paese in cui si trova la casa.

L’unico limite è personale, ovvero il pubblico ufficiale non può spostarsi a stipulare in altri luoghi fuori dalla propria Regione di competenza. Può ricevere gli atti nello studio o altrove, ma solo nel territorio in cui esercita (artt. 26 e 27 della legge notarile), e questo non toglie che l’oggetto del proprio atto riguardi una casa situata altrove: sia in Italia che all’estero. Ovviamente l’acquisto di una casa sita all’estero determina la necessità di operare ulteriori adempimenti, che ora vedremo.

Quello personale è l’unico limite che riguarda il notaio. Il punto più delicato, però, è la legge che si applica: proprietà, acquisto e registrazione della casa seguono la legge dello Stato in cui si trova (artt. 51 e 55 della legge 218/1995), e il regolamento europeo Roma I fa salve le forme che quella legge impone, ovunque si firmi (art. 11, par. 5). Alcuni Paesi riservano questi atti ai propri pubblici ufficiali: è il primo punto da chiarire con il notaio.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Perché acquistare casa all’estero con rogito italiano

La motivazione che può spingere ad effettuare una simile operazione immobiliare, è legata spesso proprio alla cittadinanza italiana. Un acquirente residente in Italia, ma spesso domiciliato all’estero, o con contatti lavorativi in altri Stati, può essere interessato ad acquistare una casa in questi luoghi, mantenendo pur sempre la paternità dell’operazione in Italia.

Ciò perché si è in contatto con un professionista di fiducia in Italia che già effettua i propri rogiti notarili o semplicemente perché non si conosce molto bene la lingua del paese in cui si sta comprando casa. Insomma, un cittadino italiano potrebbe più facilmente affidarsi al proprio Notaio anche per comprare casa all’estero, piuttosto che affidarsi a professionisti che lavorano nel luogo estero in cui è sito l’immobile.

Pratica seguita solo dal Notaio in Italia

Acquistare casa all’estero passando da un notaio in Italia è una operazione che può essere effettuata seguendo varie strade. L’importante per iniziare è mettersi in contatto con il Notaio per comprendere quale sia la più idonea al proprio caso concreto.

Una prima strada da seguire è quella di svolgere tutta la propria pratica in Italia, senza necessariamente contatti con un Notaio estero. Questo può succedere, ad esempio, quando sia il venditore che l’acquirente sono cittadini italiani, o quando il venditore non sia italiano ma abbia ugualmente contatti con il Paese molto frequenti. Questo gli consente di presentarsi davanti al Notaio italiano con tutta la documentazione dell’immobile ed effettuare la vendita.

Perché stipulare l’atto dal notaio in Italia con immobile estero?

Ovviamente ci si pone il problema perché è anche possibile per l’acquirente rogitare un atto nel Paese estero in cui si trova la casa da acquistare. Se ad esempio si intende acquistare casa in Francia, lo si può fare dal Notaio francese e l’atto seguirà le regole della legge di quello Stato.

Lo stesso discorso vale per una eventuale casa che si trovi ad esempio negli USA, dove la legge sarà ben diversa rispetto ad un paese europeo. Anche la figura del Notaio è differente. In ognuno di questi due casi, il cittadino italiano può scegliere di rogitare nel proprio Paese, anche per vedersi applicata la legge italiana. Quella legge, però, potrebbe regolare al più il contratto: proprietà e registrazione restano soggette alla legge del Paese della casa.

Il vantaggio si rinviene anche nella possibilità di comprendere al meglio gli effetti che si produrranno anche fiscalmente nei confronti della propria situazione reddituale e immobiliare, essendo appunto assoggettato alla legge italiana.

Firmare in Italia non porta di per sé un risparmio: l’atto formato in Italia per una casa all’estero sconta l’imposta di registro italiana in misura proporzionale (circolare 2/E del 2014), e a questa possono aggiungersi le imposte del Paese della casa. Sono conti da chiedere al notaio prima di scegliere dove firmare.

Collaborazione con il Notaio estero

Quando la contrattazione risulta più complicata, è possibile rivolgersi congiuntamente al Notaio italiano e al Notaio estero. A volte, lo stesso Notaio italiano, soprattutto se ha uno studio professionale aperto alle contrattazioni immobiliari internazionali, può entrare in contatto con il professionista estero o con associazioni di categoria.

Ciò consente un’azione congiunta per portare a termine la pratica, in ipotesi nelle quali magari il venditore non riesce a procurare tutta la documentazione necessaria per il rogito notarile nazionale. L’importante è capire se si voglia che questo acquisto sia effettuato con effetti soprattutto a livello fiscale spendibili in Italia.

Piattaforme telematiche europee

Per realizzare queste operazioni, negli ultimi anni i Notaio hanno sviluppato un sistema per realizzare telematicamente le operazioni di compravendita. Ciò grazie ad alcuni accordi internazionali tra Notai europei, i quali hanno realizzato una sorta di Consiglio Notarile Europeo, per collaborare in ordine ad atti che coinvolgano, soggettivamente o oggettivamente, aspetti di internazionalità.

In questo modo, si apre la strada ad una contrattazione che non richiede necessariamente l’incontro fisico tra soggetti, ma si sviluppa interamente mediante il raffronto telematico.

Questo raffronto avviene prima tra i Notai stessi e poi tra le parti. La piattaforma si chiama EUFides: se e come usarla nel caso concreto è una domanda da fare al notaio.

Se il venditore non può essere presente al rogito davanti al Notaio italiano

Se non si decide di seguire la procedura telematica di cui sopra, e si rogita normalmente l’atto dal Notaio italiano, è possibile che il venditore sia presente. Come sopra detto, potrebbe trattarsi di un soggetto italiano anch’egli o straniero, ma spesso domiciliato in Italia. In questo caso, potrebbe appunto essere presente al rogito, realizzando così una stipula del tutto ordinaria, se non per la collocazione estera dell’immobile.

Se il venditore non dovesse essere disponibile, è possibile utilizzare una procura estera. La procura è un atto, di norma notarile, con il quale un soggetto, unilateralmente, conferisce a un altro il potere di rappresentarlo. Il venditore può recarsi da un Notaio del suo paese o presso il Consolato, per ottenere una procura la quale, debitamente tradotta, sarà poi utilizzata dal Notaio italiano.

Di norma la procura fatta all’estero richiede l’apostille, ma dipende dal Paese: i casi sono nella pagina sui servizi notarili per atti esteri.

Se a non poter partire è chi compra

Per chi compra fuori dall’Italia è forse la strada più comune: si firma in Italia, davanti al proprio notaio, una procura a favore di una persona di fiducia, che poi firma l’atto nel Paese della casa. Sugli atti notarili italiani l’apostille, quando serve, la appone di norma la Procura della Repubblica. Può essere utile farsi indicare prima dal professionista del posto quali poteri gli servono. Per il costo della procura si può chiedere un preventivo gratuito, che di norma arriva in poche ore; altre soluzioni sono nella pagina su come comprare casa a distanza.

Quattro domande prima di firmare per una casa fuori dall’Italia

Compro una casa all’estero: posso firmare tutto dal mio notaio in Italia?

In linea di principio il notaio italiano può ricevere l’atto, ma la proprietà e la registrazione seguono la legge del Paese della casa (artt. 51 e 55 della legge 218/1995). Se quel Paese accetti l’atto italiano nei suoi registri è un punto da verificare con il notaio prima di scegliere dove firmare.

Posso comprare all’estero senza partire?

Di norma sì, con una procura firmata in Italia davanti al notaio a favore di una persona di fiducia, che poi firma sul posto. Se il Paese la richiede, sulla procura va l’apostille.

Con l’atto firmato in Italia pago le tasse due volte?

Può succedere. L’atto formato in Italia sconta l’imposta di registro italiana in misura proporzionale (circolare 2/E del 2014) e il Paese della casa può applicare le sue imposte sul trasferimento. È un conto da fare con il notaio prima di decidere dove firmare.

Dopo l’acquisto la casa va dichiarata in Italia?

Di norma sì, per chi risiede in Italia: si indica nel quadro RW della dichiarazione dei redditi e si paga l’IVIE, salvo le esenzioni previste, per esempio per l’abitazione principale non di lusso.