Affitto a lungo termine dal Notaio: quando conviene più di un acquisto

• Comprare o affittare?
• La locazione come valida alternativa all’acquisto
• Serve il notaio per la locazione ultranovennale?
• Le clausole di un affitto a lungo termine
• Vantaggi dell’affitto a lungo termine rispetto alla compravendita?
• Quando conviene fare un affitto a lungo termine?
• Locazione ultranovennale: quale tutela?
• Il proprietario può vendere l’immobile?

Comprare o affittare?

Al giorno d'oggi affrontare la spesa dell'acquisto di una casa è un passo sempre più difficile da affrontare. La crisi economica ha infatti influito determinando un aumento dei costi del settore immobiliare, partendo dal costo stesso dell'abitazione, quindi il corrispettivo da versare al venditore.

Oltre a questa spesa, occorre affrontare quella relativa al Notaio, al quale occorre pagare un onorario oltre che le spese fiscali. Egli, infatti, in quanto sostituto d'imposta riceve il pagamento delle imposte di registro e catastali, che tramite lui l'acquirente versa allo Stato. Inoltre, non bisogna dimenticare le spese relative al diritto di proprietà: mantenere un immobile, infatti, ha i suoi costi, sia a livello fiscale, sia a livello di manutenzione.

Per questo motivo, oggi l'affitto, o meglio la locazione, è una valida e più economica alternativa all'acquisto della proprietà di una casa. Vediamo, quindi, come il Notaio può essere utile in questo senso.

La locazione come valida alternativa all’acquisto

Se l'acquisto di una casa, con relativo rogito dal Notaio, rappresenta sempre più una sfida economica per il potenziale acquirente, sempre più persone scelgono di spendere i propri soldi mensilmente per prendere in locazione, volgarmente in affitto, una casa. Tecnicamente quando si parla di immobile si deve parlare di locazione, mentre se si tratta di un terreno parliamo di affitto. Ebbene, per la locazione di regola il Notaio non serve, ma non è sempre così.

A tutti è capitato di vedere nella vita un contratto di locazione, scritto per scrittura privata. Lo si può scrivere autonomamente o ci si può affidare a un professionista, ad esempio un avvocato. In questo caso, le parti decidono autonomamente canone, clausole e provvedono altrettanto in autonomia a registrarlo all’Agenzia delle Entrate, pagandone le relative imposte. La situazione, cambia, tuttavia, se si vuole propendere per un affitto a lungo termine, vediamo perché.

Quando conviene fare un affitto a lungo termine?

Quando non si ha la possibilità di accedere a un mutuo, oppure non si ha la liquidità necessaria per versare l’anticipo, si può propendere per una locazione. Tuttavia, una semplice locazione che duri 4 anni come solitamente accade, oppure diciotto mesi come nelle classiche locazioni transitorie non possono tutelare l’interesse e il diritto di chi vuole garantire certezza alla propria abitazione. In questo caso, conviene fare una locazione ultranovennale.

Serve il Notaio per la locazione ultranovennale?

Sì, per questo tipo di locazione particolare, che ora andremo ad esaminare, occorre il Notaio e il rogito pubblico  e ciò rappresenta una maggiore tutela per chi intende stabilirvi un’abitazione.

Locazione ultranovennale: quale tutela?

Se non si riesce a comprare casa o non si vuole farlo per evitare costi ingenti si può accedere ad una locazione ultranovennale. Quando si prende in affitto una casa per tutto questo tempo, lo si fa per stabilirvi la propria abitazione e di conseguenza ottenere un diritto simile al diritto di proprietà in quanto al godimento.

La tutela che viene data è la trascrizione nei Registri Immobiliari, quindi occorre fare un rogito dal Notaio il quale poi provvede a trascriverlo. In questo modo il vincolo risulterà ufficialmente e colui che abita la casa può avere una tutela non solo per iscritto e nei confronti del proprietario, ma anche nei confronti dei terzi. Questo impedisce a chiunque voglia vantare diritti sulla casa di verificare le risultanze di una trascrizione. Si tratta di una tutela molto forte che consente a colui che non può comprare casa di stare tranquillo per il periodo di durata della locazione.

Il proprietario può vendere l’immobile?

Durante la locazione il proprietario non può decidere di recedere per vendere l’immobile proprio grazie alla trascrizione, che consente l’inopponibilità del titolo al terzo potenziale acquirente. In questo modo, si può magari nel corso di questi anni mettere da parte il denaro per comprare casa, avendo comunque una casa sicura, senza dovere magari concludere contratti transitori o quadriennali, oppure sottostare alle diverse esigenze del proprietario.

Le clausole di un affitto a lungo termine

Il Notaio provvede ad inserire nel contratto stipulato poi con rogito pubblico tutte le clausole che possano essere necessarie per tutelare entrambe le parti. Per il conduttore occorre considerare il canone di locazione e la sua eventuale modificabilità. Nel corso degli anni, il proprietario potrebbe sentire l’esigenza di adeguarlo, però nel contratto va specificato entro quali limiti, ad esempio quelli relativi all’adeguamento Istat. Ciò in modo che il conduttore non si trovi poi nel corso degli anni a pagare un prezzo spropositato rispetto a quello pattuito al momento della stipula del rogito, proprio in relazione alla scelta di risparmiare rispetto alla vendita. Al di là della tutela che si può ricevere, l’affitto può avere enormi vantaggi, economici e non, rispetto ad una compravendita. Vediamo quali.

Vantaggi dell’affitto a lungo termine rispetto alla compravendita?

Il primo vantaggio è indubbiamente quello economico a breve termine. È vero che prendendo una somma a mutuo a lungo andare si acquista la proprietà della casa, ma lo si fa spendendo mensilmente una grossa somma per ripagare la Banca dal punto di vista degli interessi, i quali spesso sono molto alti rispetto alla somma concessa come finanziamento.

Il secondo vantaggio riguarda le spese fiscali, oltre alla spesa specifica del corrispettivo dell’acquisto che è sostituita da un canone mensile. Nel caso dell’affitto si risparmia molto sulle imposte, in quanto sono necessarie solo le imposte di registro, che di certo sono molto inferiori rispetto all’ipotesi in cui si acquista la proprietà.

Il terzo vantaggio riguarda la possibilità di scelta: cambiare casa quando si ha un affitto è molto più semplice rispetto alla volontà di rivendere una casa acquistata che non fa più al caso proprio. Per questo, dipende dalla situazione concreta, ma non è sempre detto che la compravendita di una casa sia la scelta migliore.